Boliglånsforskriften 1. januar 2020–31. desember 2020

For å bidra til en mer bærekraftig utvikling i husholdningenes gjeld, har regjeringen satt rammer for bankenes utlånspraksis. For boliglån har utlånspraksisen vært regulert i forskrift siden 2015. 

Bakgrunn

Sterk vekst i husholdningenes gjeld og i boligprisene førte til at Finansdepartementet 15. juni 2015 fastsatte en forskrift som regulerer bankenes utlånspraksis for lån med pant i bolig. Boliglånsforskriften har senere blitt videreført og endret tre ganger, se tabell.

	Retningslinjer fra Finanstilsynet		Forskrift
	03.03.2010 – 30.11.2011	01.12.2011 – 30.06.2015	01.07.2015 –31.12.2016	01.01.2017 – 31.12.2020
Maksimal belåningsgrad, nedbetalingslån	90 pst.	85 pst.	85 pst.	85 pst.
Maksimal belåningsgrad, rammelån	75 pst.	70 pst.	70 pst.	60 pst.
Maksimal belåningsgrad, avdragsfrihet	Ikke spesifisert	70 pst.	70 pst.	60 pst.
Maksimal gjeldsgrad	300 pst.	-	-	500 pst.
Stresstest av betjeningsevne v/renteøkning	Ikke spesifisert	5 pp.	5 pp.	5 pp.
Maksimal andel lån som kan gå utover kravene per kvartal	-	-	10 pst.	10 pst. (8 pst. i Oslo)
Maksimal belåningsgrad, sekundærbolig i Oslo	-	-	-	60 pst.

Boliglånsforskriften trådte i kraft 1. januar 2020 og gjaldt frem til 31. desember 2020. 

Boliglånsforskriften fastsetter krav til bankenes utlånspraksis. Forskriften stiller bl.a. krav til:

• Kundens betjeningsevne
• Kundens samlede gjeld i forhold til inntekt (gjeldsgrad)
• Lånets størrelse i forhold til boligens verdi (belåningsgrad)
• Avdragsbetaling for lån med høy belåningsgrad

Det er opp til banken å vurdere den enkelte lånesøknad. For å sikre at bankene fortsatt skal kunne utvise skjønn i enkeltsaker, åpner forskriften § 8 for at en viss andel av bankens utlån kan bryte med enkeltkravene i forskriften. Det er fastsatt to uavhengige fleksibilitetskvoter for Oslo kommune og for resten av landet. Utenfor Oslo er fleksibilitetskvoten 10 prosent av utlånsvolumet hvert kvartal, mens den i Oslo er 8 prosent. Bankene har adgang til å benytte fleksibilitetskvoten dersom de ønsker å tilby lån utover de kravene som forskriften stiller.

Finansdepartementet besluttet 23. mars 2020 å øke fleksibilitetskvotene i Oslo kommune og resten av landet til 20 prosent for andre kvartal 2020 (1. april til 30. juni). De økte fleksibilitetskvotene ble senere videreført også i tredje kvartal (1. juli til 30. september).  Finansdepartementet besluttet 11. september at de midlertidig økte fleksibilitetskvotene ikke vil bli videreført etter tredje kvartal 2020.

Virkeområde

Forskriften gjelder for finansforetak som yter lån med pant i bolig. Fritidsbolig er omfattet av forskriften. Det betyr at samme krav gjelder for lån med pant i fritidsbolig som for lån med pant i bolig.

Betjeningsevne og gjeld i forhold til inntekt

Forskriften § 3 stiller krav om at banken skal beregne kundens evne til å betjene lånet. I beregningen skal banken ta hensyn til kundens inntekt og alle relevante utgifter.

Ved beregningen av kundens betjeningsevne skal bankene legge til grunn en rente som er 5 prosentpoeng høyere enn det aktuelle rentenivået. Renteøkningen skal ikke fases inn over tid. Ved fastrentelån skal det legges inn en tilsvarende renteøkning fra utløpet av rentebindingsperioden. Dersom lånekunden ikke har tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold etter en slik renteøkning, kan lånet kun innvilges innenfor bankens fleksibilitetskvote.

Kravet om at låntager skal tåle en rente som er 5 prosentpoeng høyere enn den aktuelle renten er en stresstest av kundens betjeningsevne. Formålet med stresstesten er å sikre at låntageren har en likviditetsbuffer.

Forskriften § 4 setter en grense for hvor stor kundens samlede gjeld kan være i forhold til kundens inntekt (gjeldsgrad). Etter forskriften skal kundens samlede gjeld ikke overstige fem ganger årsinntekt. I beregningen er det kundens samlede gjeld, og ikke bare lån med pant i bolig som skal medregnes:

Forskriften som trer i kraft 1. januar 2020, åpner for at bankene i beregningen av gjeldsgrad kan ta hensyn til innestående midler på boligsparekonto for ungdom (BSU-konto). Innestående beløp kan trekkes fra kundens samlede gjeld i beregningen:

I beregningen av gjeldsgraden skal bankene legge til grunn personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Forskriften åpner for at bankene i beregningen kan ta hensyn til skattefri inntekt dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid. Barnetrygd er et eksempel på en skattefri inntekt som er dokumenterbar og stabil over tid, og derfor kan tas med i beregningen. Sikre og dokumenterbare leieinntekter kan også tas med i beregningen. Skattefrie spillgevinster og kontantstøtte er eksempler på skattefrie inntekter som ikke kan regnes som stabile over tid og dermed ikke kan tas med i beregningen.

Forskriften har ikke særlige regler om hvordan kravet til betjeningsevne og gjeldsgrad skal beregnes i situasjoner med flere låntakere. Ansvarsforholdet overfor banken kan legges til grunn for de vurderingene banken skal gjøre etter forskriften. Forskriften er derfor ikke til hinder for en samlet vurdering av låntakernes betjeningsevne og gjeldsgrad. Alle relevante forhold ved låntakernes økonomi som inntekt, utgifter og gjeld, skal vurderes. Bankene må imidlertid uansett gjøre en selvstendig forsvarlighetsvurdering av alle låntakerne.

Grenser for belåningsgrad

Forskriften § 5 setter grenser for hvor stort boliglånet kan være i forhold til boligens verdi (belåningsgrad). Maksimal belåningsgrad for nedbetalingslån og rammekreditter er henholdsvis 85 og 60 prosent. I beregningen av belåningsgrad skal alle lån med pant i boligen regnes med, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier:

For nedbetalingslån med pant i sekundærbolig i Oslo gjelder et særskilt krav om at belåningsgraden ikke kan overstige 60 prosent. Med sekundærbolig menes annen bolig enn boligen kunden skal benytte som sin folkeregistrerte adresse. Bolig eid av aksjeselskap er å anse som sekundærbolig.

Forskriften § 6 åpner for at bankene kan ta hensyn til betryggende tilleggsikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti ved beregning av belåningsgrad. Bankene kan også medregne innestående midler på BSU-konto i beregningen. Innestående beløp skal i så fall trekkes fra lånebeløpet ved beregningen. Tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti skal legges til boligens verdi:

Avdrag

Forskriften § 7 stiller krav om at bankene skal kreve avdragsbetaling for lån med belåningsgrad over 60 prosent. I beregningen av belåningsgrad kan banken ta hensyn til tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom som låntaker eier.

Forskriften er ikke til hinder for at banken på et senere tidspunkt innvilger rente- og avdragsutsettelse på grunn av omstendigheter som inntreffer i lånets løpetid og som midlertidig forverrer kundens betalingsevne, som sykdom, samlivsbrudd eller arbeidsledighet.

Finansforetakene må påse at kundens interesser ivaretas og at kunden gis utfyllende informasjon om kostnader og betingelser som følger av eventuelle endringer i betalingsplanen.

Refinansiering

Forskriften er ikke til hinder for at et eksisterende lån kan refinansieres i samme bank eller flyttes til en annen bank, gitt at det nye lånet:

• ikke overstiger det eksisterende lånets størrelse,
• har pant i samme bolig,
• har en løpetid som ikke er lengre enn gjenværende løpetid på det eksisterende lånet og
• har samme eller strengere krav til avdragsbetaling.

Kapitalfrigjøringskreditter

Bestemmelsene om betjeningsevne, gjeldsgrad og avdrag gjelder ikke for såkalte kapitalfrigjøringskreditter. Kapitalfrigjøringskreditter er lån med pant i bolig som innfris ved fremtidig salg av boligen. Lånet forfaller når en eller flere avtalte og livsrelaterte hendelser inntreffer. Kapitalfrigjøringskreditter tilbys i Norge blant annet under navnene «Seniorlån» og «Litt Extra».

Kapitalfrigjøringskreditter omfattes ikke av bestemmelsen om fleksibilitet, og inngår derfor heller ikke ved beregninger av utnyttelsen av fleksibilitetskvoten.

Annet

Finanstilsynet har gitt rundskriv om boliglånsforskriften: Rundskriv 2/2018.

Departementet har tidligere publisert nettsaker som redegjør for endringer i forskriften, og hvordan enkelte krav skal forstås:

• Nettsak fra desember 2016
• Nettsak fra juni 2018

Forbrukslån

Regjeringen fastsatte 12. februar 2019 en midlertidig forskrift om bankenes utlånspraksis for forbrukslån, etter mønster fra boliglånsforskriften. Formålet med forskriften er å dempe risikoen den økende forbruksgjelden til norske husholdninger utgjør for norsk økonomi. Forskriften er midlertidig, og skal gjelde til 31. desember 2020.

Forskriften stiller blant annet krav om avdragsbetaling på forbrukslån. Forskriften er likevel ikke til hinder for at banken på et senere tidspunkt innvilger rente- og avdragsutsettelse på grunn av omstendigheter som inntreffer i lånets løpetid og som midlertidig forverrer kundens betalingsevne.

Finansforetakene må påse at kundens interesser ivaretas og at kunden gis utfyllende informasjon om kostnader og betingelser som følger av eventuelle endringer i betalingsplanen.

Forbrukslånsforskriften