05.12.97

Pressemelding

Informasjonsenheten, forværelse. Tlf.: (+47) 22 24 68 21
Informasjonssjef Erling Hansen. Tlf. priv.: (+47) 66 91 26 79
Informasjonsrådgiver Eva Kvandal. Tlf. priv.: (+47) 22 38 26 38

Eierleilighetene kan bli større

Den nye eierseksjonsloven trer i kraft 1. januar 1998.

- Med denne loven får vi et bedre regelverk for eierseksjonssameier, sier kommunal- og regionalminister Ragnhild Queseth Haarstad. Loven åpner for at en eierseksjon i et sameie også kan omfatte arealer utenfor boligens fire vegger, som for eksempel terrasse, ytre bod, garasjeplass og en del av tomten. I dag må slike arealer ligge som fellesareal. Siktemålet er å åpne for at en eierseksjon kan inneholde alle de deler av eiendommen som selveieren skal ha eksklusiv bruksrett til.

Loven inneholder regler om opprettelse av eierseksjoner, kjøpsrett for leietakerne og regulering av sameiernes rettigheter og plikter, som ansvar, felleskostnader, vedlikehold og rettslig råderett. I tillegg har loven regler om styring og forvaltning av eierseksjonssameier.

Loven vil avløse eierseksjonsloven fra 1983.

Kontaktperson i departementet: Rådgiver Harald Assev tlf: 22 24 71 45

Kort om de viktigste punkter i den nye loven

NY LOV OM EIERSEKSJONER

De viktigste punkter i loven er:

1. En eierseksjon kan omfatte deler av eiendommen som ligger utenfor boligens fire vegger for eksempel terrasser, ytre boder, garasjeplasser eller deler av tomten. Forutsetningen er at arealene ikke er nødvendige som fellesarealer eller båndlagt som fellesareal etter plan- og bygningsloven. I dag må alle ytre arealer registreres som fellesareal.
2. Ved seksjonering av bestående bygninger kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd. I dag kan råloft oppdeles i boligseksjoner på papiret før boligene er bygget. Dette har ført til problemer med stemmeregler og utgiftsfordeling for eierne av øvrige seksjoner. Nybygg kan seksjoneres når byggetillatelse foreligger. Det er av hensyn til kjøpernes finansiering.
3. Dagens standardkrav til boligseksjoner er videreført. Boligene i en bygning som seksjoneres skal ha egen inngang, kjøkken, bad og wc. Krav om høyere standard må stilles gjennom bruk av plan-og bygningsloven. Det er i denne forbindelse lagt til rette for at høyere krav til standard kan gjennomføres effektivt.
4. Bruksenhetene skal ha en formålsangivelse. Det stilles krav om at formålet er i samsvar med det bruksenheten lovlig kan brukes til etter plan- og bygningslovgivningen.
5. Kommunen skal stå for vurdering og kontroll av vilkårene for seksjonering. For å kunne seksjonere må kommunen ha gitt tillatelse. Dette skal redusere faren for feilseksjoneringer som kan påføre uskyldige personer tap. Selve opprettelsen av eierseksjoner skjer ved tinglysing.
6. Kommunen kan få dekket sine utgifter gjennom et gebyr. Det skal maksimalt være 5 x rettsgebyret dersom det avholdes befaring og 3 x rettsgebyret dersom det ikke avholdes befaring. I tillegg betales gebyr for utarbeidelse av et målebrevskart etter delingsloven dersom dette må gjøres ifht utearealer som skal inngå som deler av bruksenheter. Tinglysingsgebyr kommer i tillegg. Norges byggforskningsinstitutt har beregnet at disse gebyrene vil dekke kommunens gjennomsnittlige kostnader pr seksjoneringssak.
7. Flere leietakere får rett til å kjøpe den boligen de leier når eiendommen er seksjonert. Heretter vil det være leiere med leieavtale som utløper uten oppsigelse før leieforholdet har vart i to år, leiere av spesialboliger og fremleiere som ikke får kjøperett. Kommunen skal informere leieboerne om kjøperetten i forbindelse med tillatelse til seksjonering. Når leieboerne benytter kjøperetten settes kjøpesummen til 80 % av seksjonens salgsverdi. Prisen settes lavere enn omsetningsverdien fordi boligene er bebodd, og dette vanligvis påvirker markedsverdien. Dagens ordning med teknisk verdi fungerer dårlig.
8. Forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie er videreført. Ut fra praktiske behov er unntakene fra regelen utvidet, blant annet for kreditorer som kjøper seksjoner for å berge sin fordring som er sikret med pant i seksjonen
9. Loven åpner for større grad av avtalefrihet i sameier. For eksempel vil forkjøpsrett nå kunne avtales. Det samme gjelder begrensninger i hvem som kan kjøpe. Det lovfestes imidlertid at sameierne ikke kan utelukke stat, kommuner, eller fylkeskommuner eller organisasjoner som eies eller kontrolleres av en av disse og som har til formål å skaffe boliger, fra å kjøpe 10% eller minst én seksjon, i sameier som inneholder fem eller flere boliger. Dersom et sameie inneholder flere bygninger, skal adgangen til å kjøpe minst en seksjon bare gjelde for bygninger med fem eller flere seksjoner.
10. Det er innført en regel om at en sameier med styrets tillatelse kan foreta endringer på fellesarealene av hensyn til funksjonshemming (for eksempel bygge en rullestolrampe). Samtykke kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.
11. Dagens hovedregel om fordeling av felleskostnader etter sameiebrøk er beholdt. Unntak kan gjøres der særlige grunner taler for at kostnadene fordeles etter nytte eller forbruk.
12. For å hindre at naboene må dekke utgiftene for en sameier, som ikke betaler sin andel av felleskostnadene, innføres lovbestemt panterett i alle eierseksjoner (legalpanterett). Panteretten er lik folketrygdens grunnbeløp til enhver tid og skal ha beste ledige prioritet.
13. I boligsameier videreføres dagens avstemningsregler med én stemme pr seksjon. I næringssameier og i kombinerte nærings- og boligsameier skal stemmene beregnes etter sameiebrøk. Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.
14. Bestemmelsene om valg av styre og dets funksjonstid gjøres mer fleksible ved at dagens ufravikelige bestemmelser om valgperiode og sammensetning erstattes med fravikelige bestemmelser.
15. Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i foretaksregisteret, mens sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres. Registreringen vil gjøre det mulig å utstede "firmaattest" som viser hvem som representerer sameierne utad. Registreringen omfatter også vedtekter og vil føre til at disse blir lettere tilgjengelige.
16. Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer. Det samme gjelder sameier med ni eller flere seksjoner der mindre enn tre fjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner. Dermed sikres det god kontroll med sameiets regnskaper.
17. Det er forbud mot å etablere andre lignende sameieformer for boliger. Formålet er å hindre omgåelse av lovens standardkrav til seksjonerte boliger og reglene om kjøperett. Forbudet hindrer også etablering av uoversiktlige boligsameier. For å gjøre regelen effektiv skal pantsettelse av sameieandeler i eiendommer, som ikke er seksjonert og som inneholder minst en bolig, være ugyldig. Regelen gjør omgåelser lite fristende fordi finansiering blir vanskeliggjort.