Politisk rådgiver Eva Margrete Lian

Regjeringens boligpolitikk, forslag og engasjement

LOS boligpolitiske konferanse 21. januar 1999.

INNLEDNING

Etter akkurat å ha hørt Byggforsks avdelingssjef Thorbjørn Hansens innlegg kunne jeg nesten frafalle, fordi regjeringens forslag og dokumenter bygger i stor grad på de dokumentasjoner og den virkelighetsbeskrivelse han la fram. Men siden jeg nå er her vil jeg takke for denne meget aktuelle anledningen til å få legge fram hovedpunkter i regjeringens forslag til boligpolitikk. Jeg skal hilse fra statsråden, hun beklager at hun ikke selv kunne delta.

La meg også si at denne konferansen er et meget prisverdig initiativ. I departementet mener vi at en åpen og bred diskusjon om boligpolitikken er en nødvendig forutsetning for en god boligpolitikk. De foregående innledere har pekt på viktige punkter både i den generelle boligsituasjon, for spesielle grupper og problemstillinger og kommet med kritiske synspunkter på regjeringens analyser og forslag.

På den tida jeg har fått til rådighet er det ikke mulig å gå i dybden på alle de problemstillinger som er reist. Jeg vil konsentrere meg om noen hovedpunkter og for øvrig vise til de dokumenter som regjeringen har lagt fram. Det vil vel også i paneldebatten bli anledning til gå nærmere inn på utvalgte spørsmål.

La meg gi en oversikt over hovedelementene i regjeringens boligpolitikk slik den framtrer i regjeringens dokumenter til Stortinget. Denne konferansen er jo høyst aktuell også fordi Stortinget/Kommunalkomiteen nå i februar skal behandle tre viktige dokumenter fra regjeringen nemlig:

• Stortingsmelding nr 49 (1997-98) "Om boligetablering for unge og vanskeligstilte"
• Odelstingsproposisjon nr. 82(1997-98) "Om lov om husleieavtaler (husleieloven)"
• Stortingsmelding nr 14 (1998-99) "Om verksemda til Den Norske Stats Husbank 1996-97"

I april 1998 la regjeringen fram en stortingsmelding, nr 28 (1997-98) om oppfølging av HABITAT II -konferansen som ble behandlet av Stortinget i juni 1998, og hvor regjeringens forslag fikk tilslutning fra alle partier unntatt Frp.

Regjeringen har også lagt fram og fått vedtatt endringer i lov om borettslag slik at en kommune kan kjøpe inntil 10 pst av andelene i et borettslag og på denne måten stille boliger til disposisjon for grupper som har vanskelig for å nå fram på boligmarkedet. I tillegg har departementet også stått for gjennomføringen av de vedtatte endringene i byggesaksbehandlingen.

Sist, men ikke minst har regjeringen lagt fram et statsbudsjett for 1999 som Stortinget nylig har vedtatt. Det var, som dere sikkert husker både kritikk og støy rundt budsjettet, men det gjaldt i liten grad boligdelen.

Samlet har altså regjeringen til tross for sin mindretallsrolle, vært aktiv med forslag overfor Stortinget, jeg mener langt mer aktiv enn den foregående regjering. Så får vi se hva Stortinget sier om det som er foreslått og foreløpig ikke ferdigbehandlet.

UTVIKLINGEN I BOLIGSITUASJONEN

Innbyggernes faktiske boligsituasjon er på mange måter den konkrete fasiten og utgangspunktet for boligpolitikken til enhver tid. Derfor har vi i de ovenfor nevnte stortingsdokumenter søkt å ta utgangspunkt i hvor vi er i dag: Hva er aktuelle problemer og utfordringer i boligpolitikken? Vi må ikke løse fortidas boligproblemer, men det er nyttig å ha historien som et bakteppe.

En rekke undersøkelser dokumenterer en boligsituasjon som, gjennom mange års innsats over hele etterkrigstida, har blitt tilfredsstillende for det store flertall, ja meget bra for de fleste. Stor boligmasse, ca 1,9 mill boliger som gir en gjennomsnittlig boligtetthet i størrelsesorden 2,3 personer pr. bolig, stor grad av romslighet med 49 kvm pr person, bare 6 pst av husholdningene bor trangt hvorav 1 pst svært trangt, vi har høy standard, bare 1 pst av husholdningene mangler W.C. osv.

Samtidig leser vi om høye boligpriser og husleier, om studenter som mangler husrom, om trangboddhet og om dårlige boforhold, ikke minst i den gamle leiegårdsmassen i Oslo, enten den er privat eller kommunalt eid. Byggforskningen har f.eks beregnet at det finnes vel 6000 bostedløse i landet. Boutgiftene svinger i takt med rentevariasjonene. Den økte boligrenta på lån i private kredittinstitusjoner har kommet sterkt i søkelyset, også fra LOs side med den nye renteaksjonen.

For å få en best mulig felles virkelighetsforståelse var det nødvendig å gjøre en del nøkterne analyser. Vi kan ta utgangspunkt i en sosial analyse: Hvilke grupper bor fortsatt dårlig, eller en geografisk analyse: Hvor har vi dårlige boforhold? Vi kan også legge an en forbrukerpolitisk synsvinkel og spørre om forbrukerne får det boligtilbud de ønsker og er villige til å betale for?

I de nevnte stortingsdokumentene har vi lagt stor vekt på å gjøre rede for den aktuelle boligsituasjon for sentrale grupper, den geografiske fordeling og forbrukernes situasjon.

Vi ser at det ikke uventet er slik at grupper med lite ressurser, ikke minst lave og usikre inntekter, bor dårlig og at dette særlig er tilfelle i områder hvor det er stort press på boligmarkedet.

Sentraliseringa av arbeids- og studieplasser til de største byene og deres omegnskommuner fører til høye priser og da særlig problemer for svakere grupper. Det henger også sammen med miljø- og ressursproblemer, for eksempel tilgang på tomter for nybygging. En mer balansert bosettingsutvikling ville utvilsomt også gagne boligsektoren. Sentraliseringa øker problemene på boligsektoren.

Vi lever i utdanningssamfunnet mer enn noen gang, andelen av ulike årsklasser som tar høyere utdanning har steget kraftig, noe som også har gjort inntrykk på LO. Direkte og indirekte har dette store konsekvenser for boligsektoren og behovet for boliger. I første omgang i form av boliger for studenter på store utdanningsteder, dvs de store byene. Oslo for eksempel har mer enn 60.000 studenter. Oslo-området har samtidig stor tilstrømming av annen ungdom og arbeidssøkere, samtidig som familier av utenlandsk opprinnelse søker seg til Oslo bl a for å være i nærheten av kjente miljøer. Det er heller ikke til å legge skjul på at de større byene får en stor andel av personer som har vanskeligheter med å klare seg i samfunnet. De aktuelle kommunene har derfor store utfordringer både sosialpolitisk og boligpolitisk. Regjeringen legger da også stor vekt på samarbeidet med disse kommunene.

OM BOLIGER FOR UNGDOM I ETABLERINGSFASEN

Boligproblemer er i stor grad knyttet til etableringsfasen for ungdom. Det har gjennom alle år vært slik at utdanning, jobb og bolig har vært sterkt sammenknyttet. Med lengre utdanningsfase har vi fått en klar todeling av etableringsfasen med ulikt behov for bolig; En rimelig, gjerne mindre bolig for ungdom under utdanning og den første tilpasning til arbeidsmarkedet og behovet for en større, permanent bolig gjerne i sammenheng med etablering av en familiesituasjon. Den økte utdanningsperioden har minsket mulighetene for sparing i ungdomstida og selv med stor grad av arbeid i studietida vil ungdom komme ut med betydelig studiegjeld. Med gode muligheter på arbeidsmarkedet trenger ikke dette være noe stort problem, men det er klart at summen av studiegjeld, boliggjeld og evt gjeld knyttet til f eks bilkjøp kan bli stor og sårbarheten for renteøkninger tilsvarende. I praksis er flertallet av gjeldsproblemene knyttet til mer kortsiktig gjeld for ungdom med usikre inntektsforhold.

Fram til 1980 tallet var boligetablering først og fremst knyttet til bygging av nye boliger, enten i form av selvbygging av eneboliger eller oppføring av borettslagboliger i byene. Nå skjer førstegangsetablering i stor grad i den eksisterende boligmassen. Det er da også slik at brukte boliger gjennom 90-tallet år har vært rimeligere enn nye boliger.

Dette reiser spørsmålet om nye boliger i overveiende grad vil bli etterspurt av grupper med egenkapital og muligheter for å dekke de etterhvert høye bygge- og tomtekostnadene. Men her er det nødvendig å anlegge et nyansert syn: Bygging av gode og hensiktsmessige omsorgsboliger, livsløpsboliger og lignende for grupper som trenger det, er og vil bli prioritert av Regjeringen og Stortinget, jfr eldremeldinga. Denne politikken vil frigjøre boliger, både store familieboliger for nye barnefamilier og mindre, mer umoderne boliger som kan være helt greie for ungdom i etableringsfasen. Det er god mosjon å gå i trapper. De har vi har mange av i våre gamle leiegårder og 4-etasjes blokker fra hele etterkrigstiden. Å mosjonere er bra, men i nybyggingen og ombygging må vi legge vekt på at bedre tilgjengelighet.

Nærmere om boligsituasjonen for studenter

Antallet studenter har økt radikalt de siste 10 årene. Dette har ikke vært fulgt opp med tilsvarende bygging av studenthybler. Det private utleiemarked har stort sett klart å tilby utleieboliger. Men det er grenser for alt, og særlig i Oslo har tilgangen på studenter og generelt utdannings- og jobb søkende ungdom vært så stor at det har blitt mer alvorlige problemer. Med sterkt stigende husleier og kanskje mer vilkårlige forhold på utleiemarkedet. Svake grupper diskrimineres og har vanskeligheter med å få seg tak over hodet.

Enkelte mener at storstilt bygging av studenthybler og utleieboliger er løsningen, men det strander ofte på mangel på tomter og høye kostnader. Spørsmålet er om det innen realistiske rammer er mulig å bygge seg ut av denne situasjonen, eller er det mer et spørsmål om og utnytting av den eksisterende boligmassen. Regjeringen er innstilt på at det bygges og ombygges boliger som kan være hensiktsmessige for studenter og annen ungdom. Beregning av tilskudd til studentboliger vil bli endret slik at en får mer realistiske kostnadsrammer. Bevilgning og tilsagnsrammer til studentboliger er for 1999 på vel 96 mill kr. Det gir rom for ca 600 nye studentboliger. Det er en økning på ca 100 boligenheter.

I tråd med Voksenåsenerklæringen er regjeringen opptatt av å støtte ulike former for kjøp, ombygging og også nybygging av boliger for ikke bare studenter, men også annen ungdom. Her legger vi stor vekt på UNGBO-prosjekter hvor ungdom med ulik bakgrunn får et godt botilbud, ikke bare fysisk, men også et godt bomiljø hvor ungdom med mindre ressurser kan få en viss form for oppfølging når det gjelder utdanning og jobb. Det har i den senere tid vært fokusert på innvandrerungdom og dens problemer og her kan UNGBO-tilbud, med oppfølging fra miljøarbeidere være et meget godt tilbud.

Regjeringen legger også stor vekt på at kommunene aktivt bruker ordningen med etableringslån. Med en økning i årets Husbankramme på 1 milliard kroner er det opp til kommunene å bruke denne ordningen med rente- og avdragsvilkår som er langt bedre enn det de private bankene kan tilby. I særlige tilfeller kan kommunen kombinere dette med botilskudd og oppnå meget gunstige boutgifter. Vi er også interessert i forsøk med lavinnskuddsboliger mer generelt.

Men det må også være en del av debatten om ikke trykket på særlig Oslo-området kan minskes for eksempel i form av større geografisk desentralisering av utdanningsplasser. For eksempel burde mer grunnleggende undervisning på grunnfagsnivå, kunne skje utenfor de store utdanningsinstitusjoner. Regjeringen har da også tatt initiativ i denne retning.

Om utviklingen i boligbygging mer generelt

På 90-tallet har det vært en klart lavere nivå enn vi har vært vant til, i gjennomsnitt i underkant av 20.000 boliger pr år mot ca 30.000 på 80-tallet og over 40.000 på 70-tallet. Det er verken realistisk eller ønskelig å komme tilbake til slike volumer, men vi ser at det kan være behov for noe høyere boligbygging og særlig i pressområdene, ikke minst her i Oslo-regionen. Det planlegges da også en lang rekke større prosjekter, mest kjent er vel Fornebu hvor det legges opp til en bygging i størrelsesorden 5-7.000 boliger. Det arbeides også med en rekke prosjekter i Oslo. Faren er at disse prosjektene blir meget kostbare og faller utenfor kostnadsrammene for Husbanken. Regjeringen har satt i gang utredningsarbeid med sikte på økt fortetting og boliger som folk har råd til. Det er ikke enkelt, men vi kan ikke fortsette å la våre byer vokse ut over landbruks- og friarealer. Vi må få til gode byboliger og bymiljøer som kan være et godt tilbud til vanlige husholdninger av ulikt slag. Etter min mening bør ikke dette skje i form av krympede nye leiligheter som kan ligne mer eller mindre på kott, for på den måten å skaffe billige boliger. Husbanken har en nedre grense for boliger for vanlige husholdninger på 55 kvm, og det mener vi er en god og nøktern hovedregel. Noe annet er selvsagt boliger for studenter og annen ungdom i tilsvarende situasjon, men der har Husbanken greie regler for å gi lån og tilskudd ved lavere kvm-grenser. Det samme gjelder også boliger som er en del av det en kan kalle bokollektiver for grupper med spesielle behov. Her vil det være nødvendig å se private arealer og fellesarealer i sammenheng for å vurdere totalløsninger.

Eie eller leie av bolig

Det har i de senere år oppstått en fornyet diskusjon om eie versus leie av bolig. Som dere vet har vi her i landet gjennom hele etterkrigstiden hatt en politikk med stor grad av enighet om at den grunnleggende form har vært å eie boligen sin selv enten individuelt eller i lag med andre. Både lovmessig og ikke minst skattemessig har det vært stimulert til at beboerne eier boligene sine selv, slik at nærmere 80 pst av husholdningene eier boligene sine selv. Av dette er ca 13 pst borettshavere. De vel 20 pst som leier er fordelt med ca 4 pst kommunale utleieboliger og den resterende del består i stor grad av utleie av såkalte sokkelleiligheter og andre småhusleiligheter, samt utleie av enkeltleiligheter i sameier og borettslag.

I motsetning til for eksempel Sverige og Danmark har vi ingen stor såkalt allmennyttig utleieboligmasse. Denne type boliger er i stor grad knyttet opp til kommunale selskaper. Hvorvidt dette er et aktuelt alternativ for norske kommuner er usikkert, men neppe i den skala som vår naboland har. Her har dessuten boligsamvirket i stor grad gjort og gjør den jobben. Men det vil være interessant å se i hvilken grad boligsamvirket i samarbeid med aktuelle kommuner og evt andre utbygger kan komme fram med gode alternativer for utleieboliger. Vi ser også at større entreprenører viser fornyet interesse for utleiemarkedet. Det er viktig at vi får flere utleiere som er profesjonelle og ikke ensidig opptatt av raske fortjenester i et presset leiemarked.

Både stat og kommune må legge forholdene til rette slik at dette kan la seg gjennomføre. Det er derfor viktig at lovreguleringen på husleierettens område er utformet i samsvar med de rettslige og faktiske krav som blir stilt til dagens lovgivning. Derfor har vi lagt fram en grundig lovproposisjon for Stortinget med forslag om en helt ny lov om husleieavtaler. Den bygger på en offentlig utredning (NOU nr 4 1993).

Regjeringen har i lovforslaget lagt vekt å styrke det overordnede målet med loven, som vil være å sikre leiere botrygghet, herunder beskyttelse mot usaklig oppsigelse eller urimelige leiekrav. Samtidig skal loven legge forholdene til rette for et godt fungerende leiemarked med god balanse mellom de ulike interessene. Det er også lagt vekt på å harmonisere bestemmelsene mot annen, nyere forbrukerlovgivning.

I forslaget nedlegges det forbud mot å avtale urimelige leiepriser. Prisen kan årlig justeres i samsvar med endringene i konsumprisindeksen. Husleiereguleringsloven, som kun gjelder private utleiegårder i Oslo og Trondheim oppført før 8. april 1940, foreslås opphevet med gradvis avvikling over 10 år og en årlig oppjustering av leieprisen på 10 % opp til markedsleie. Beboere i tidligere husleieregulerte boliger vil få bostøtte dersom de har inntekt som tilsier en slik støtte.

I tvister om husleieforhold vil domstolene være det viktigste konfliktløsningsorgan. Partene skal etter lovforslaget likevel kunne be domstolene oppnevne en takstnemnd til å avgjøre visse økonomiske tvister, for eksempel om en husleie er ulovlig. Dette vil være raskere og billigere enn vanlig domstolsbehandling.

Husbanken er basis for boligpolitkken

Finansiering av bygging eller kjøp av brukte boliger har og vil alltid stå i forgrunnen i boligdebatten. Som kjent har vi i Norge i hele etterkrigstida baser oss på en arbeidsdeling mellom Husbanken og de private kredittinstitusjonenene. Dette har alt i alt fungert bra, og det har vært rimelig politisk enighet om dette, selv om enkelt kretser har villet krympe Husbanken mer enn andre. For regjeringen utgjør Husbanken en hjørnestein i norsk boligfinansiering, ja i norsk boligpolitikk. Jeg kan ikke tenke meg norsk boligpolitikk uten Husbanken.

Husbanken er jo ikke bare en bank, den forvalter jo også de aller fleste statlige tilskuddsmidler til boligformål inkludert bostøtte. Husbanken står således i en enestående posisjon til å se de finansielle virkemidler i sammenheng og kan sy sammen finansieringspakker som tilsvarer de ulike formål og gruppers behov. Husbankens lange faglige erfaring kommer forbrukerne til gode i form av gode boliger til en rimelig kostnad. Det er derfor med beklagelse at vi opplever at Bankforeningen forsøker å ramme Husbankens finansiering av nye boliger gjennom å klage den og dermed regjeringen inn for EFTAs overvåkingsorgan ESA. Uheldig er det også fordi Bankforeningen gjennom pressen nylig sprer usikkerhet om Husbanken eksistens på en slik måte at kundene ringer Husbanken og spør om det er fare for lån og bostøtte. Det er det uansett saksutfall ingen fare for, men Bankforeningens ulike utspill kunne vi i denne sammenheng vært foruten.

Gjennom en periode med turbulens på finansmarkedene ser vi at Husbanken fungerer etter hensikten. Stabilitet og påregnelighet er viktige faktorer for både beboere og boligsøkere og Husbankens fastrentetilbud på 5,8 pst i 5år ved lån opptatt i 1. kvartal 1999 utgjør nettopp et slikt stabiliserende element.

Regjeringen ønsker å styrke Husbanken og foreslo derfor som nevnt en økning av Husbankens låneramme for 1999 med en milliard kroner. Stortinget sluttet seg til forslaget. I tillegg til at forslaget gir mulighet for lån til nøkterne, gode boliger bør det gi en god timing med konjunkturutviklingen i byggebransjen idet vi ser tendenser til sviktende igangsetting. Jeg har oppfattet at både byggebransje og fagforeninger er fornøyd med regjeringens prioritering på dette felt.

Så får vi håpe og tro at også rentene på boliglån i de private bankene kan gå ned til et lavere og mer stabilt nivå. Boligsektoren er mer enn noen annen avhengig av makroøkonomisk stabilitet, også fordi vi vet at eventuell redusert sysselsetting raskt kan legge en klam hånd på boligbygging og boligmarkedet. Sterke svingninger i renter og boligpriser fører også raskt til store fortjenester eller tap med gjeldsproblemer og alt det fører med seg av belastninger for dem som rammes. Særlig lavinntektsfamilier, enslige og vanskeligstilte rammes ekstra hardt av slike uberegnelige svingninger. Derfor har da også regjeringen lagt vekt på å få til et stramt finanspolitisk opplegg slik at renta går ned.

I tillegg ønsker regjeringen å utvikle bostøtten som et mer generelt sikkerhetsnett for husholdningenes boutgifter. Det er vedtatt forbedringer for inneværende år, og vi vil arbeide videre med sikte på å forbedre ordningen ytterligere. Bostøtten må bli et virkemiddel som boligsøkerne stoler på. Under tidligere regjeringer har den ofte endt opp som en salderingspost, slik må det ikke være.

Samarbeid må til

Regjeringen har i de ovenfor nevnte dokumenter lagt fram et boligpolitisk opplegg som er målrettet og realistisk innenfor de budsjettrammer som har vært forsvarlige innenfor et stramt budsjettopplegg. Boligsektoren har kommet bra ut av budsjettbehandlingen, selv om vi selvsagt kunne ønsket oss mer midler til mange gode formål. Vi er nå inne i en kraftig satsing på omsorgsboliger og sykehjemsbygging. Kommunene har tatt utfordringen og et stort antall boliger og sykehjemsplasser er under planlegging. Ressursene i byggesektoren har vært tøyd langt i en periode og vi har fått et sterkt kostnadspress i sentrale områder.

Regjeringen tror ikke at boligproblemene løses bare ved satsing av store midler til boligformål. Her må et bredt samarbeid til. Arbeidsdelingen i norsk boligpolitikk har vært klar gjennom mange år: Staten legger opp rammebetingelsene i form av lovverk og tilgang på finansielle midler, kommunene står for den fysiske planlegging og offentlig infrastruktur samt har ansvaret for løsning av boligsosiale behov. I St. melding nr 49 har vi lagt stor vekt på kommunenes aktive medvirkning i form av målrettede tiltaksplaner. Etter problemene innenfor boligsektoren på slutten av 80-tallet og inn i 90-tallet ble mange kommuner forsiktige med grunnlagsinvesteringer innenfor boligsektoren. Opplegget med kommunale boligbyggingsprogrammer ble avviklet og vi kom i det hele tatt inn i en mer passiv periode.

Vi ser nå at det i mange kommuner kan være behov for en mer aktiv og målbevisst boligplanlegging, Dette går på en rekke aspekter, både sosialt og ressursmessig. I stortingsmeldingen utfordrer vi kommunene til en systematisk boligplanlegging rettet inn mot de boligproblemer som kommunene selv definerer. Dette fordi det er klart at boligsituasjonen og boligproblemene vil variere fra kommune til kommune og at det ikke finnes noen felles mal for løsning av problemene. Men både i departementet og særlig i Husbanken vil vi søke å bistå kommunene i gjennomføringen av en slik planmessig tilnærming til boligproblemene. Mange steder går boligproblemene ut over den enkelte kommunes grenser og at det kan være fornuftig med et samarbeid over kommunegrensene. For eksempel vil et slikt samarbeid kunne skje innenfor rammen av fylkesdelplaner for de aktuelle kommunene. Byggherrene er i stor grad private organisasjoner, bedrifter og enkeltpersoner. I en særstilling står boligsamvirket som har tatt ansvaret for oppføring og forvaltning av store deler av den nyere boligmassen i byene. Vi legger opp til at boligsamvirket fortsatt kan ha en sentral rolle i den sosiale boligbyggingen og forvaltningen. Når det gjelder de bostedsløses situasjon vil regjeringen komme tilbake til dette når stortingsmeldingen om utjevning i levekår legges fram i løpet av våren.

Skal vi lykkes med å sette den sosiale boligpolitikken på dagsordenen trengs alle gode, positive krefter. Jeg utfordrer alle som er opptatt av sosial boligbygging til å bidra, for vi kommer lenger med samarbeid enn med konfrontasjon.

Takk for oppmerksomheten!