Statssekretær Hans Olav Syversen,Barne- og familiedepartementet

Forbrukernes tillit til takstbransjen

Konferansen ”Hva er trygg boligomsetning?”

Oslo, 5. februar 2004

Kjære konferansedeltakere,

Jeg vil først takke for invitasjonen til denne konferansen. Konferansens tittel er ”Hva er trygg boligomsetning?", og det er dermed et meget viktig forbrukerpolitisk tema som her tas opp. For de fleste av oss er kjøp av bolig den aller største og kanskje viktigste investeringen vi gjør. Det er jo også slik at de fleste kjøper ny bolig svært få ganger i livet, og derfor vil dette være et område hvor vi alle normalt er amatører. Det er derfor svært viktig at forholdene ligger til rette for en trygg bolighandel både for den som skal kjøpe og den som skal selge bolig.

Barne- og familiedepartementet er som forbrukerdepartement opptatt av å begrense forbrukernes risiko på boligmarkedet. Boligkjøperen bør for eksempel ha et visst vern mot å måtte betale en urimelig høy pris for boligen fordi pristaksten er feil. En boligkjøper bør også kunne stole på at boligen i rimelig utstrekning svarer til forventningene vedkommende har når det gjelder teknisk tilstand, areal osv. Samtidig er det viktig at kostnadene ved boligomsetningen holdes på et forsvarlig nivå.

Hva er så en trygg bolighandel? Det som står helt sentralt fra et forbrukerståsted, er at forbrukeren gjennom hele omsetningsprosessen gis tilgang til korrekt og tilstrekkelig informasjon om boligen som skal kjøpes. Dette gjelder helt fra annonseringen i avisen eller på nettet, til opplysningene i prospektet og i taksten. Her er det viktig at det finnes et mest mulig entydig begrepsapparat som også vi som forbrukere kan forstå, og som bidrar til at vi kan sammenlikne og vurdere ulike tilbud på en fornuftig måte. Det er etter mitt syn særlig tre forhold som i denne sammenhengen peker seg ut som viktige for den som skal kjøpe bolig, boligens tekniske tilstand, boligens areal, samt holdbarheten i den prisvurdering som er gjort. Jeg skal i det følgende gå litt nærmere inn på disse spørsmålene.

God kunnskap om boligens forfatning og stand er viktig for å begrense risiko og avverge konflikter ved boligkjøp. I dag er det vanlig å bruke takstmenn til - i større eller mindre grad - å vurdere boligens tilstand i forbindelse med omsetningen. En alminnelig eller standard verditakst sier imidlertid ikke så mye om hvilken stand boligen er i, og takstmannens ansvar for å finne feil og mangler er i praksis begrenset. Dette står nok litt i motsetning til mange boligkjøperes oppfatning av en slik takst. Det viser tydelig de mange tvistene på området, som både fremkommer i form av saker i takstklagenemnda og i domstolene. Det ville nok ikke skadet om kjøperen her fikk bedre informasjon om betydningen av en vanlig takst. For en boligkjøper vil det nok også kunne være ønskelig med økt bruk av gode tilstandsrapporter.

Jeg ser også at enkelte eiendomsmeglere tilbyr – av og til gratis – prisvurdering av boliger. Dette markedsføres i noen tilfeller som takst, ofte brukes uttrykket ”meglertakst”. Jeg tror dette kan virke forvirrende på mange som ønsker å selge bolig. Forbrukere som forholder seg til uttrykket ”takst” har nok en forventning om en viss teknisk vurdering av boligen, og ikke bare en prisvurdering.

Jeg har merket meg at takstbransjen har samlet seg om et felles produkt for blant annet teknisk vurdering av boliger som skal selges. Denne tilstandsrapporten legger etter det jeg har forstått opp til en langt grundigere teknisk gjennomgang av boligen enn det som skjer ved en ordinær takst. Det betyr selvsagt også at mer arbeid må gjøres, og at kostnadene for forbrukerne derved også øker. Men det kan tenkes at det er vel anvendte penger å spandere litt ekstra på en slik tilstandsrapport, særlig når det gjelder eldre boliger. Et annet spørsmål er om en slik rapport er nødvendig ved alle anledninger. Behovet for teknisk gjennomgang av boliger vil selvsagt være svært varierende.

Et annet område hvor det er viktig med korrekt informasjon, er arealangivelse. Boliger kan i dag koste 30-40 000 kroner eller mer pr kvadratmeter, og mange vurderer boligens pris først og fremst opp mot dens areal. Det er derfor svært viktig for boligkjøperen at det oppgitte areal er riktig. Når man leser boligannonser i avisene eller på nettet vil man se at det opereres med forskjellige typer areal. Både ”bruttoareal”, ”bruksareal”, ”boligareal” og ”grunnflate” kan forekomme i en og samme annonse. Det vil i mange tilfeller være vanskelig for forbrukerne å forstå innholdet i disse begrepene, selv om de normalt er forklart i prospekt og annet informasjonsmateriell. Derfor kan det være behov for enkelte presiseringer. Komiteen som arbeider med å revidere NS-3940, altså standarden om arealberegning av boliger mv., ser nå på om det er mulig å komme frem til mer entydige og enkle arealbegreper. Dette gjelder kanskje særlig definisjonen av boligareal, som vel er det mest interessante for den alminnelige forbruker. Feil arealangivelse kan selvsagt også skape problemer for selgeren. Jeg har merket meg at Høyesterett for ikke lenge siden tilkjente en boligkjøper et større prisavslag på grunn av såkalt arealsvikt etter salg av bolig. Selv om det i den saken var tale om en summeringsfeil fra takstmannen, og avviket var mindre enn 10 %, viser sakens resultat hvor betydningsfullt dette spørsmålet kan være.

Et tredje viktig spørsmål dreier seg om boligens pris. Det har i den senere tid vært en betydelig medieoppmerksomhet omkring problemet med sprikende takster. Hvordan kan så forbrukeren ha tillit til at den pris som er satt er rimelig og noenlunde riktig? Mens det tidligere stort sett var takstmennene som fastsatte verdien på en bolig, gjerne både ved såkalt lånetakst og verditakst, er nå ofte både eiendomsmegleren og kanskje også selgeren inne i bildet. Enkelte steder er det visstnok rutine at kun megleren setter verdien på boligen som skal selges ved såkalt ”meglers prisvurdering”. Det opereres også av og til bare med ”prisantydning”, noe som formodentlig mest er selgerens oppfatning av boligen verdi. Jeg skal ikke begi meg inn på noen vurdering av om det er takstmannen eller megleren som er best til å fastsette verdien på boligen. Kjøperen vil imidlertid normalt innrette sin budgivning i forhold til den prissetting som er gjort, og det er derfor viktig at denne er så velfundert som mulig. Foruten boligtype, beliggenhet mv. vil både teknisk tilstand og pris på sammenliknbare objekter være viktige elementer i prisvurderingen. Den som vurderer verdien på boligen som skal selges bør derfor ha god kunnskap om disse forhold. Kanskje bør prisfastsettelsen begrunnes noe bedre enn i dag.

Jeg har i dette innlegget pekt på en del sentrale problemstillinger som forbrukerne møter på boligmarkedet, uten at jeg har forsøkt å gi så mange svar. Som en del av dere er kjent med har departementet nylig nedsatt det såkalte Boligtakstutvalget, som arbeider med nettopp de spørsmålene jeg har vært inne på. I utvalget deltar representanter både for bransjen og myndighetene. Gruppen skal være ferdig med sitt arbeid i løpet av inneværende år, og jeg ser frem til resultatet av dens arbeid.

Da vil jeg takke for oppmerksomheten, og ønske lykke til videre med konferansen.