Bakgrunn

Debatten rundt bruk av utbyggingsavtaler skulle være kjent for de fleste. Kommunene og utbygger-/ forbrukerinteresser har hatt ulike men tydelige standpunkt.

Departementet har i sitt arbeid hatt behov for å se på helheten og gjøre avveininger for å få til et lovforslag som skal ivareta både samfunnets, næringslivets og innbyggernes interesser. Det mener vi klart at forslaget gjør.

Hvorfor behov for lovregulering?

Vi ser en tiltagende bruk av utbyggingsavtaler. Selv om det er få prosjekter hittil, hvor det er stilt krav som kan betraktes som urimelige eller i grenseland, så ser vi at det er en tiltagende interesse for å bruke utbyggingsavtaler til å pålegge utbyggere – og huskjøpere – krav utenfor det som kan aksepteres fra sentrale myndigheters side. Det ønsker vi å begrense.

Lovforslaget skaper ryddigere rammer, slik at både kommuner, utbyggere og boligkjøpere vet hva de skal forholde seg til. Det har vært viktige premisser for regjeringens arbeid.

Innstramning

Både Bygningslovutvalget og Planlovutvalget har vurdert bruken av utbyggingsavtaler og fremmet forslag til innstramninger, hver med sin modell. Forslaget til regjeringen ligner nok mest på bygningslovutvalgets forslag, men har ytterligere begrensninger på bruken av utbyggingsavtaler.

Det forslaget som regjeringen har fremmet er en klar og tydelig innstramning i forhold til det handlingsrom som dagens regelverk gir. Men vi har valgt å ikke dele opp i ”teknisk og ”sosial” infrastruktur og forby det siste. Det ville bare skape økt uklarhet og gråsoner.

Men det er viktig å ikke fremstille bruken av utbyggingsavtaler i ”svart/hvitt.” Avtalene har både positive og negative elementer i seg som må avveies. Nettopp en slik avveiing ligger til grunn for departementets forslag, men likevel med det perspektiv at innstramninger har vært nødvendig.

Ikke kostnadsovervelting på boligkjøpere

Et av de viktigste grunnlagene for regjeringens forslag, er at vi ikke ønsker en kostnadsoverveltning på kjøpere av nye boliger – uten at man føler at man får noe igjen for det. Uttrykket ”dobbeltbeskatning” har vært brukt for å beskrive noen eksempler på bruk av utbyggingsavtaler.

En kan tenke seg en situasjon hvor en barnefamilie med barn i skolepliktig alder kjøper en brukt bolig og en tilsvarende familie kjøper en nybygd – i samme kommune. Familien som kjøper den nye boligen kan risikere å bli pålagt å måtte betale gjennom en utbyggingsavtale dersom familiens tilflytting krever utbygging av skolen, mens familien som kjøper en brukt slipper det, selv om de ”belaster” skolen og de kommunale tjenestene like mye.

Avveiinger boligpolitikk

I arbeidet med proposisjonen har det vært viktig for departementet å foreta ulike boligpolitiske avveininger. På den ene siden kan en for liberal praksis medføre en kostnadsovervelting på utbyggere og til syvende og sist boligkjøpere. På den andre side kan et forbud mot utbyggingsavtaler medføre at nye og ønskede boligprosjekt ikke blir noe av – eller i beste fall utsatt – fordi kommunene ikke er i stand til å tilby nødvendig infrastruktur, og dermed bruker sin myndighetsutøvelse til å forhindre utbygging. Det ville også kunne bidra til press på boligprisene, fordi man ikke får bygget et tilstrekkelig antall boliger i sentrale områder.

Samtidig kan utbyggingsavtaler riktig brukt, bidra til å nå viktige boligpolitiske mål lokalt, blant annet med hensyn på utvikling av gode bomiljøer.

Forutsigbarhet

Et av de største problemene med utbyggingsavtaler slik de er blitt praktisert hittil, er mangel på forutsigbarhet for utbyggere. Utbygger kan ha blitt påført krav fra kommune om en utbyggingsavtale underveis i byggingen, når man i realiteten ikke har noe valg enn å godta en slik avtale. Hvis ikke stopper alt opp og man taper store penger.

Vi vil unngå dette. Derfor settes det i lovforslaget klare føringer om at forutsetningene for avtalene skal være klarlagt på et tidlig tidspunkt. Av mange utbyggere fremheves dette som det viktigste for å unngå uheldige virkninger av avtalene. Samtidig vil dette også kunne bidra til at kommunene utvikler en mer helhetlig og gjennomtenkt strategi for bruk av utbyggingsavtaler.

Åpenhet

De regelverket vi presenterer gir også mer åpenhet for kommunes innbyggerer og andre berørte parter. I loven foreslår vi forslaget til utbyggingsavtale skal legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader.

Gjensidig gevinst

Et viktig prinsipp i forslaget er at jo mer kommunen vil oppnå gjennom avtaler, desto mer må de legge inn av forpliktelser fra kommunens side – det kan være: penger, arbeid, eiendom, tilrettelegging osv – eller offentlige prioriteringer i tillegg til forvaltningsvedtaket. Gjensidighet er her altså et nøkkelord. Dette sikrer at skal det inngås en utbyggingsavtale, så må det gi en gevinst for begge parter – og ikke kun være et ensidig pålegg. Her ligger det en klar innstramning i forhold til dagens praksis.

Dersom kommunens ytelse ikke er mer enn et ordinært reguleringsvedtak, må kommunens krav til motytelse være begrenset til en ren forskuttering av det kommunale tiltaket.

Forskuttering

Vi må innse at ved et totalt forbud mot bruk av utbyggingsavtaler vil mange gode og nødvendige boligprosjekter ikke ville bli gjennomført eller i beste fall sterkt utsatt. Mange kommuner har det tøft økonomisk, blant annet presskommuner. Derfor har vi også bedt inntektsystemutvalget for kommunesektoren se særlig på utfordringer knyttet til vekst og kapitalutgifter.

Men i noen situasjoner risikerer vi at kommunen sier nei til et boligprosjekt, fordi infrastrukturen ikke har vært på plass. I dag kan kommunen stille krav til utbygger om å ta regningen uten gjenytelse. Vi strammer dette inn. Men med vårt forslag vil vi i en slik situasjon kun åpne for at man kan lage en avtale knyttet til forskuttering. Det kan gi rom for gode løsninger, hvor utbygger kan bidra gjennom en forskuttering til at en skole, barnehage eller gangvei står ferdig når utbyggingsområdet – og ikke 5 til 10 år senere, som er i tråd med kommunenes planer. Det kan være vinn-vinn-vinn situasjon. Kommunen får på plass skolen tidligere (og kan dermed få nye skattebetalere), utbygger som får bygget et prosjekt – og tjener penger på det og beboerne som raskere får på plass en skole i nærområdet.

Hvorfor ikke absolutt forbud?

Er et absolutt forbud mot utbyggingsavtaler et alternativ? Eller en opplisting av ting som ville vært forbudt? Etter min mening – nei til begge deler!

En opplisting ville raskt blitt utdatert, det hadde blitt nye smutthull og hyppige oppdateringer av lover eller forskrifter ville vært nødvendig. Det skaper lite forutsigbarhet for alle parter og er derfor lite gunstig.

Jeg har i innledningen min her i dag prøvd å påpeke en del sider ved utbyggingsavtaler, både positive og negative, som danner grunnlaget for det forslaget vi nå har fremmet for Stortinget. Etter min mening sikrer forslaget at vi kan nytte oss av de positive sidene en utbyggingsavtale kan ha – og vi strammer inn på de negative sidene.

Vår klare intensjon er å forhindre misbruk av avtaler – og skape forutsigbarhet, åpenhet, gjensidighet og gjennomførbarhet for byggeprosjekter. Etter min mening ivaretar lovforslaget disse sidene.

Jeg vil nå overlate til mine kolleger i embedsverket for en nærmere gjennomgang av lovforslaget.