Politisk rådgiver Barbro Lill Hætta

Myndighetenes syn på profesjonell boligutleie

Foredrag på konferansen "Utleiebolig som investeringsobjekt" 10. desember 1996

Jeg takker for invitasjonen til å komme hit i dag.

Jeg skal snakke om etterkrigstidens politikk for eie og leie av bolig, om behovet for ulike typer utleieboliger i dag, og om hvordan staten kan og vil påvirke utleieboligmarkedet i tiden fremover. Jeg skal altså snakke om langt mer enn bare "Myndighetenes syn på profesjonell boligutleie", som er satt som overskrift på foredraget.

Mitt utgangspunkt er utleieboliger og utleiemarkedet generelt. Men jeg vil selvfølgelig også komme nærmere inn på profesjonell boligutleie. Når jeg har lagt opp foredraget på denne måten, er det fordi det er viktig å se de forskjellige delene av utleiemarkedet i sammenheng. Det gjelder særlig i forbindelse med politikkutvikling på området.

Utleieboligen har hatt trange kår de siste tiårene. Fra enkelte hold har det blitt hevdet at det er på tide å bringe utleieboligen fram i lyset igjen. Vi har for få utleieboliger, sier de. Men det er mange som er skeptiske til en "rehabilitering" av utleieboligen. Å satse mer på utleieboliger mener de er å reversere en boligpolitikk som gjennom flere tiår har hatt som mål å frigjøre befolkningen fra det private utleiemarkedet, og som har vært svært vellykket i så måte.

Jeg tror vi må se mer nyansert på dette. Utleiesektoren består av forskjellige deler som har forskjellige boligpolitiske roller. Boligpolitikken skal befatte seg med noen av disse rollene mer enn med andre. Jeg tror det er mulig å heve utleieboligenes status uten at vi dermed må forkaste viktige boligpolitiske prinsipper. Et slikt prinsipp er at flest mulig må få mulighet til å eie sin egen bolig. Men vi innser at også andre enn statens tradisjonelle medspillere i boligpolitikken har en rolle å fylle.

Etterkrigstidens politikk for eie og leie av bolig

Den norske utleiesektoren er på mange måter særegen om vi sammenligner med andre land i Europa. Få, kanskje ingen land i Europa har utleiesektorer av vår type. Ikke minst skiller eierstrukturen seg i fra andre land. Når vi snakker om profesjonell boligutleie, snakker vi egentlig om en svært liten del av utleiesektoren.

Noen karakteristiske trekk ved den norske utleiesektoren:

• den er relativt liten
• det er få private, profesjonelle utleiere
• og det er få kommunale utleieboliger

På den annen side:

• er det mange privatpersoner som leier ut bolig
• det er mange utleieboliger som ligger i småhus
• utleiesektoren befolkes i økende grad av unge mennesker
• og til slutt: utleieboligen har blitt en midlertidig boform

Det er viktig å ha disse trekkene klart for seg når man skal diskutere hva slags politikk vi skal ha når det gjelder utleieboliger. De legger visse føringer på hvilken måte f eks de boligpolitiske virkemidlene - både de økonomiske og juridiske - kan utvikles videre. Vi vil få nærmere beskrivelser av utleiesektoren i neste foredrag. Jeg skal derfor nøye meg med å kommentere bare et par av punktene.

Andelen utleieboliger i boligmassen har vært synkende i flere tiår. Fra 1960 til 1988 ble andelen nesten halvert fra 40 prosent til 21. Det er bare halvparten av leieandelene i Sverige og Danmark. Boforholdsundersøkelsen som ble gjennomført i 1995, viser at leieandelen har økt noe utover i 90-årene. Den er nå på 24 prosent. Vi har rundt 100 000 flere utleieboliger i dag enn i 1988. Når vi tenker på at dette bryter en trend som har pågått gjennom mange tiår, er endringen betydelig. Forklaringen på den økte leieandelen er sannsynligvis prisfallet i boligmarkedet fra slutten av 1980-årene. Mange utsatte salg av boligen på grunn av prisfallet, og leide isteden ut i påvente av prisoppgang. Når boligprisene nå stiger, er det mulig at leieandelen vil synke igjen.

Jeg nevnte at eierstrukturen på utleiemarkedet er spesiell. Statistikken kan fortelle at få boliger leies ut av private profesjonelle utleiere, ikke mer enn drøyt 10 prosent av utleieboligene. Det er ikke mer enn 2-3 prosent av hele boligmassen. Det er også få offentlige utleieboliger. Bare 15 prosent leies ut av stat og kommune. Den store utleieren i Norge er privatpersoner. De leier ut hele 60 prosent av utleieboligene. Denne særegne eierstrukturen gjør det norske leiemarkedet særlig følsomt overfor endringer i andre deler av boligmarkedet og i de økonomiske konjunkturene generelt.

Leie av bolig er i ferd med å bli et ungdomsfenomen. Den typiske boligleier er en enslig person under 35 år. Så mange som 65 prosent av alle enslige under 35 år leier bolig, altså 2 av 3. Blant gifte og samboende i samme aldersgruppe er andelen 33 prosent. Disse andelene har steget kraftig på 90-tallet. For de aller fleste som leier bolig, er utleieboligen et midlertidig stoppested på veien mot etablering i egen andelsbolig eller selveierbolig. Utleieboligen har i stor grad blitt en midlertidig boform.

En viktig forklaring på at utleiesektoren ser ut som den gjør, er at det i boligpolitikken har vært bred enighet om at flest mulig skal kunne eie sin egen bolig, enten alene eller sammen med andre i samvirke. Oppslutningen om denne eiermålsettingen har vært massiv, i hvert fall siden 1960-tallet.

Bakgrunnen for målet var et ønske om å frigjøre befolkningen fra det profesjonelle utleiemarkedet. Ikke først og fremst fordi spekulasjon var utbredt på dette markedet, men fordi boligutleie ikke ble ansett som en legitim næringsvei. Eller som Trygve Bratteli uttrykte det i Stortinget en gang tidlig på 1950-tallet:

"Jeg godtar ikke som et område for privat næringsdrift det å eie andre menneskers hjem. Det private initiativ og de private formuer kan finne seg andre områder når de skal søke å skape seg et erverv enn det å eie andre folks hjem."

Synspunkter som dette kom til å forme Arbeiderpartiets holdning til utleieboliger. Vår eierorienterte boligpolitikk var i starten altså vel så mye en gårdeierfientlig politikk som en egentlig eiervennlig politikk. Målet har også sitt utspring i oppfatningen om at eiere tar bedre vare på boligene enn leiere, og at det i Norge på grunn av spredt bosetting har vært hensiktsmessig å overlate ansvaret for å bygge, forvalte og vedlikeholde boliger til den enkelte, eventuelt sammen med andre i kooperasjon. Etter at eiermålet ble satt på den politiske dagsorden, har utleieboligen hatt dårlige vilkår her i landet.

Både boligpolitiske og andre virkemidler har vært utformet til fordel for andelsboliger og selveierboliger. De statlige subsidiene i boligsektoren har nesten uten unntak kommet eiere til gode. Staten har fremmet boligselveie ved å tilby gunstige, subsidierte låne- og tilskuddsordninger, og ført en skattepolitikk som favoriserer eiere av bolig. Husbanken - som er statens sentrale gjennomføringsorgan i boligpolitikken - har finansiert omtrent 2/3 av alle selveide boliger som er bygd etter at banken ble etablert i 1946.

Staten har likevel hatt et noe tvetydig forhold til utleieboliger. Den har sett med ublide øyne på profesjonell utleievirksomhet, men har samtidig oppmuntret til privat ikke-profesjonell utleie, blant annet gjennom å tilby husbankfinansiering til bygging av f eks sokkelleiligheter og underetasjer i eneboliger som har kunnet leies ut. Skattepolitikken har stimulert det private uprofesjonelle utleiemarkedet ved at inntekter av utleie av egen bolig i mindre enn et halvt år, eller utleie av mindre enn halvparten av egen bolig, er skattefrie.

Denne boligpolitikken har kommet store deler av befolkningen tilgode. Bestanden av selveide boliger består vesentlige av romslige enfamiliehus av høy kvalitet med hensyn til sanitærstandard, installasjoner mm. Kooperative boliger er i hovedsak flerfamilehus og rekkehus. Også disse er av høy kvalitet. Når også boligdekningen i dette landet er svært høy, er utfordringene i norsk boligpolitikk ikke lenger knyttet til boligmangel, lav boligstandard og et generelt problem med finansiering av boliger.

Norge valgte med dette en annen boligpolitisk linje enn f eks Sverige og Danmark. Boligpolitikken i våre to naboland er nøytral med hensyn til eie-/leieforhold, og de har bygd opp store allmennyttige utleiesektorer. Få vil vel bestride at vår politikk har vært minst like vellykket, kanskje til og med mer vellykket. Vår politikk har gitt langt større deler av befolkningen eier- og ansvarsfølelse for boligen. Vi har i større grad klart å integrere ulike befolkningsgrupper i bomiljøene, og dermed unngått f eks segregasjonsproblemer av samme størrelsesorden som Sverige og Danmark.

De siste årene er eiermålet i boligpolitikk dempet ned. Boligpolitikken har blitt mer nøytral når det gjelder boligenes disposisjonsformer. Mål i dagens boligpolitikk når det gjelder eie- og leieforhold, er økt botrygghet, og en funksjonell og rettferdig organisering av eie- og leieforhold. Med det mener vi at alle - uavhengig av om de eier eller leier bolig - skal ha beskyttelse mot vilkårlig og urimelig behandling. Men at flest mulig skal gis mulighet til å eie sin egen bolig, er fortsatt et grunnleggende prinsipp i norsk boligpolitikk, og vil nok være det også i framtiden.

Men hvorfor er eiermålet dempet ned de siste årene?

Boligpolitikken har som sagt vært vellykket. Men den har også skapt et boligmarked som kan være lite fleksibelt, og som kan være dårlig rustet til å møte enkelte av de utfordringer vi står overfor i dag. Økende krav til fleksibilitet og mobilitet på arbeidsmarkedet og økende etableringsproblemer på boligmarkedet, gjør at vi må tenke nytt når det gjelder forholdet mellom eie og leie. Etableringsproblemene har økt fordi bruktboligprisene stiger, fordi utleiemarkedet strammes til, og fordi det mangel på egenkapital og liten kredittverdighet blant ungdom, men også andre grupper. Stor arbeidsledighet i disse gruppene bidrar til å øke etableringsproblemene. Dertil kommer at etableringsgenerasjonen har vokst. De store kullene fra slutten av 60-tallet er nå i den mest aktive etableringsfasen. Disse etterspør i økende grad utleieboliger.

Vi må heller ikke glemme de mange sosialt vanskeligstilte som verken kan eller ønsker å kjøpe bolig. Vi må innse at det å kjøpe bolig ikke er en løsning som passer for alle. Også mange utdanningssøkende, flyktninger og andre har et midlertidig behov for utleiebolig. I 1987 var det 100 000 studenter i høyere utdanning. I dag er antallet 175 000. Det får selvfølgelig konsekvenser i boligmarkedet at flere tar lang utdanning og dermed venter lenger før de etablerer seg. Det er erkjennelsen av disse forholdene som har ført til at eiermålet er dempet ned, og at norsk boligpolitikk i dag er mer nøytral med hensyn disposisjonsform.

En sentral utfordring i boligpolitikken i dag er derfor å lette etableringsproblemene for ungdom og andre som er vanskeligstilte på boligmarkedet. Denne utfordringen var en vesentlig årsak til at Regjeringen i år la om subsidieprofilen i boligpolitikken. Omleggingen innebar at den generelle, statlige boligsubsidieringen opphørte, bl a den generelle, ikke-behovsprøvde subsidieringen av selveide boliger. Men Husbanken gir fortsatt usubsidierte lån til slike boliger. Subsidiene i boligsektoren er nå isteden rettet mot bl a vanskeligstilte grupper og gis i form av direkte tilskudd. Det tilskuddsbaserte systemet vi har nå, har effektivisert bruken av statlige midler, og har satt oss bedre i stand til å nå de boligpolitiske målene. Omleggingen av boligfinansieringen er et uttrykk for at innsatsen overfor de vanskeligstilte gruppene på boligmarkedet konsentreres og intensiveres.

Behovet for ulike typer utleieboliger i dag

Det er tre grupper med forskjellige boligbehov når det gjelder utleieboliger som boligpolitikken med varierende styrke skal befatte seg med:

• vanskeligstilte med permanent lav inntekt og med et midlertidig eller permanent behov for utleieboliger
• førstegangsetablerere med midlertidig behov for utleieboliger
• andre grupper som ønsker utleiebolig

Boligpolitikken har et klart ansvar for førstegangsetablerere og vanskeligstilte. Andre grupper som av en eller annen grunn ønsker utleiebolig, f eks på grunn av behov for fleksibilitet i jobbsituasjonen, har ikke krav på samme oppmerksomhet. Den boligpolitiske interessen er her bare knyttet til den lovmessige reguleringen av utleiemarkedet.

Det at etterspørselen etter utleieboliger har økt, er på mange måter en ny situasjon, i og med at etterspørselen etter utleieboliger har vært lav helt siden krigen. Det er flere forklaringer på det. De boligpolitiske mål er en ting. En annen er at utleietilbudet har blitt oppfattet som dårlig, bl a fordi utleieboliger generelt sett har vært av dårlig standard og fordi det har blitt sett på som et "sosialt" dårlig tilbud.

Vi vet likevel lite om hvor stor etterspørselen er. Det virker som om det er et særlig press når det gjelder små, billige boliger, både private og kommunale. Og det virker som om presset er størst i de store byene. Spørsmålet er hvordan vi skal møte denne utfordringen.

Det er ikke opplagt at vi trenger mange flere utleieboliger, totalt sett. Det kan være, men jeg skal ikke vikle meg inn i en diskusjon om hvorvidt leieandelen generelt bør økes. Husbankens gunstige finansieringstilbud til etablering i egen bolig kan dessuten dempe presset fra ungdom og vanskeligstilte.

Det er en ting det er viktig å huske på. Det er at det ikke er kostnadsforskjeller mellom å bygge utleieboliger og tilsvarende borettslagsboliger og eierboliger. Forskjellen er at det er utleieren og ikke beboeren som tar investeringsrisikoen. Den kan ende med gevinst eller tap. Erfaringer fra de siste årene viser det. Markedsforhold når det gjelder utleiepriser og finansieringsbetingelser kan også gi prisforskjeller. Sett fra leiernes ståsted kan disse både være positive og negative, avhengig av den kortsiktige markedssituasjonen. Det finnes likevel ingen holdepunkter for at utleieboliger over tid er et gunstigere alternativ enn å eie, heller tvert i mot. Utleieboliger slites også fortere enn eierboliger, og medfører dermed større vedlikeholdskostnader.

Utleieboligenes rolle i boligpolitikken er derfor først og fremst knyttet til at de i forskjellige sosiale situasjoner og i forskjellige faser i livet, er et mer fleksibelt kortsiktig alternativ enn investeringer i egen bolig for husholdningene.

Vår oppgave er å sikre at de som driver utleievirksomhet - kommunene, boligsamvirket, profesjonelle, privatpersoner - driver sin virksomhet innenfor en ramme som er boligpolitisk forsvarlig. Med en forsvarlig ramme mener jeg at boligpolitikken skal være sosial. Det er den når den forener tre forhold:

• balanse i boligmarkedet generelt, med et godt tilbud av nøkterne og rimelige boliger
• god lokal boligplanlegging og iverksetting som stimulerer en variert boligsammensetning og gode bomiljøer
• tiltak for ungdom og vanskeligstilte som ikke kan skaffe seg bolig på det åpne markedet

Kommunene har et lovpålagt ansvar for å skaffe boliger til husholdninger som ikke selv makter å skaffe seg bolig. Dette er også nedfelt i den generelle rollefordelingen mellom stat, kommune og private som vi har i boligpolitikken. Kommunene har dermed en helt sentral rolle i boligpolitikken, og denne rollen har blitt enda viktigere nå etter omleggingen av Husbanken. Kommunale utleieboliger er - med den profilen boligpolitikken nå har - den viktigste delen av utleiemarkedet fordi de er et tilbud for vanskeligstilte.

En rapport fra Byggforsk om det kommunale utleietilbudet som kom for et par år siden, konkluderte med at etterspørselen etter kommunale boliger var større enn tilbudet i de aller fleste kommuner. Det ser altså ut til å være et behov for å utvide kommunenes virksomhet i utleiemarkedet, heller enn å redusere det, slik jeg har inntrykk av at mange kommuner gjør.

Utleieboliger kan være et hensiktsmessig virkemiddel for kommunene for å løse boligsosiale oppgaver, f eks når det gjelder bosetting av flyktninger, ungdom, særlig vanskeligstilte, og funksjonshemmede med spesielle boligbehov. Kommunene har mange muligheter når det gjelder å formidle et bra tilbud av utleieboliger. Organiseringen av boligene kan skje innenfor kommunen eller i samarbeid med andre, som f eks det lokale boligbyggelaget, eller en stiftelse, eller eventuelt med private.

Det er de siste årene bygd opp et utleietilbud innenfor boligsamvirket, som oftest i nært samarbeid med kommunene. Tilbudet er lite, og særlig rettet mot vanskeligstilte. Det skyldes at boligbyggelagene først og fremst har brukt Husbankens finansieringstilbud. Etableringen av utleietilbudet har skjedd i regi av stiftelser og selskaper som boligbyggelag har opprettet, som f eks UBO i Oslo. Boligutleie i regi av boligbyggelag er ut over dette særlig knyttet til forvaltning av framleieforhold.

Etter loven kan boligbyggelag eie inntil 30 prosent av boliger som bygges i borettslag. Utleiepotensialet i boligsamvirket er altså betydelig. Boligbyggelag som ønsker å utnytte denne muligheten for å gi sine medlemmer et mer variert boligtilbud, bør foreta grundige markedsanalyser. Også lagets økonomi og soliditet må vurderes. Lovverket gir jo ingen beskyttelse mot tap.

Det boligbyggelagene kan - og som de er gode på - er forvaltning av boliger. Boligbyggelagene kan f eks engasjere seg i forvaltning av kommunale utleieboliger. Mange lag kan sikkert gjøre en vel så god jobb som kommunen. På denne måten kan boligbyggelagenes administrativ kompetanse vedlikeholdes, men også utvikles.

Det private utleiemarkedet kan deles i profesjonelle og individuelle utleietilbud. Mange utleieboliger på det individuelle markedet er sokkelleiligheter, underetasjer og andre husrom i tilknytning til bolig som utleier selv bor i. Mange studenter og annen ungdom har startet boligkarrieren i slike boliger. For å dekke midlertidige boligbehov hos unge mennesker tjener de formålet. Mindre egnet er de for større husholdninger og husholdninger med et permanent behov for utleiebolig.

Av hensyn til en effektiv ressursutnyttelse av boligarealet bør slike boliger fortsatt være en del av utleiemarkedet. Men dette tilbudet svinger mye i tråd med de økonomiske konjunkturene, og dette kan føre til problemer for leietakerne.

Bygging av nye boliger for det profesjonelle utleiemarkedet er et nytt trekk i markedet. En årsak kan være at det i den lange perioden etter krigen med stabil prisoppgang, ikke var marked for denne typen boliger. Det profesjonelle utleiemarkedet har da også så godt som forsvunnet. I den mer ustabile prissituasjonen vi har hatt på eierboliger de siste årene, har mange søkt til leiemarkedet og etterspørselen økt også i dette markedssegmentet. Den økte mobiliteten i arbeidslivet og i samfunnet ellers trekker i samme retning.

Disse boligene bygges fortrinnsvis på Oslos vestkant for et betalingsdyktig publikum. Ikke noe galt i det, men det er markedsforholdene, og i mindre grad offentlige finansieringsordninger og skatteregler, som må bestemme utviklingen på dette markedet. Det er en ny tendens, og jeg har inntrykk av at flere er villig til å satse. I Dagens Næringsliv 21. november står det f eks at investeringsselskapet Industrifinans Boligeiendom vil investere i inntil 1 500 nye utleieboliger.

Jeg ser gjerne at det kommer flere profesjonelle utleiere inn på markedet. Jeg innser at ikke alle aktører i utleiemarkedet er der for å sette Regjeringens politikk ut i livet. Skal vi få til et mer funksjonelt utleiemarked, må vi akseptere at aktørene har forskjellige motiver for å engasjere seg. Private utleiere driver sin virksomhet for å tjene penger. "Utleieboliger er god butikk" uttalte administrerende direktør Per Bomann-Larsen - som senere i dag skal snakke om sine erfaringer i utleiemarkedet - til Finansavisen 24. oktober.

Mitt håp er at denne utviklingen vil gi større fleksibilitet både på utleiemarkedet og på boligmarkedet som helhet. Det er likevel en ting jeg vil si. Vi skal ikke godta alt som dukker opp av utleietilbud bare fordi det fører til flere utleieboliger. Jeg er bekymret for visse tendenser som vi nå ser i utleiemarkedet. Leietakere har, på lik linje med eiere av bolig, krav på beskyttelse mot vilkårlig og urimelig behandling.

Jeg leser derfor med bekymring også en annen artikkel i Finansavisen 24. oktober. Artikkelen forteller at det er en enorm interesse for husleieregulerte bygårder i Oslo. Situasjonen pr i dag er at husleiene i regulerte boliger er så lave at investorer ikke har mulighet til å forrente kapitalen som blir investert. Interessen for husleieregulerte boliger ligger i at mange tror at husleiereguleringen vil bli opphevet. Som kjent er det foreslått av et offentlig oppnevnt utvalg som har levert en innstilling, NOU 1993: 4 Lov om husleieavtaler. Kommunal- og arbeidsdepartementet har ennå ikke tatt stilling til forslaget. Av artikkelen framgår det at mange investorer er mer interessert i leietakernes alder enn i bygningens alder.

Utleiemarkedet skal være funksjonelt og rettferdig, og gi leiere botrygghet - både økonomisk og juridisk - i tråd med de boligpolitiske målene. Leie av bolig er ikke mindreverdig i forhold til det å eie egen bolig, og mennesker som trenger bolig bør gis reelle valgmuligheter mellom ulike disposisjonsformer.

Viktigst for å få igang et profesjonelt utleiemarked tror jeg er at de økonomiske og juridiske rammebetingelsene er stabile. Ustabilitet kan skape en usikkerhet som gjør at investorer som f eks entreprenører, banker og forsikringsselskaper, ikke tør satse på utleieboliger. Skattepolitikken når det gjelder boligutleie ligger likevel fast. Det er ikke aktuelt å endre den for å gjøre det mer gunstig å drive profesjonelt utleie, eller å gjøre det mindre gunstig å eie egen bolig eller å leie ut egen bolig.

Gjennom videreutvikling av de økonomiske og juridiske virkemidlene i boligpolitikken vil vi forsøke å bidra til å skape et mer funksjonelt og rettferdig leiemarked. Vi legger vekt på å ha rammebetingelser som stimulerer til langsiktige investeringer i dette markedet.

Men jeg tror det er vel så viktig å gjøre rammebetingelsene kjent. Når mange ikke tør satse, skyldes det nok negative holdninger til utleieboliger, men også usikkerhet på hvilke rammebetingelser som faktisk gjelder. Også risikomomentet er selvsagt et hinder. Spredning av risikoen på flere hender kan bidra til å redusere den for hver av deltakerne.

Hvordan kan og vil staten påvirke utleieboligmarkedet i dag

Staten kan påvirke utleieboligmarkedet på tre måter:

• ved bruk av økonomiske virkemidler
• ved bruk av juridiske virkemidler
• og gjennom skattepolitikken

Jeg skal ikke si noe om det siste punktet. Jeg har allerede nevnt at skattepolitikken når det gjelder utleieboliger ligger fast.

Siden vi seinere i dag skal få høre om Husbankens tilbud for finansiering av utleieboliger, skal jeg heller ikke gå mye inn på det. Jeg vil bare slå fast at Husbanken er statens sentrale gjennomføringsorgan i boligpolitikken. Det vil den være også i framtiden. Regjeringen har med omleggingen av Husbanken gjort en innsats for å bedre finansieringen av utleieboliger. Det gjelder både boliger som skal leies ut til ungdom og vanskeligstilte og til andre grupper.

Når det gjelder finansiering av utleieboliger for ungdom og vanskeligstilte, kan Husbanken fullfinansiere prosjektene med lån til lav rente og tilskudd som kan gå opp til 30 prosent av godkjente kostnader. I særlige tilfeller opp til 50 prosent.

Utleieboliger som skal leies ut uten behovsprøving, kan tilbys finansiering, men slike boliger kan ikke få tilskudd. Men Husbankens lave rente kan nå måle seg med de beste tilbudene i den private kredittmarkedet, og skulle gjøre det mulig å etablere utleieboliger også for disse gruppene. Flytende rente i Husbanken i fjerde kvartal på 5,1 prosent. Fast rente er 6,4 prosent.

Når det gjelder de juridiske virkemidlene vil jeg trekke fram innstillingen til ny lov om husleieavtaler som det såkalte husleielovutvalg har lagt fram, og som jeg såvidt var innom tidligere. Vi vil få høre om hovedpunktene i dette forslaget seinere i dag. Utvalget var sammensatt av representanter både fra leietakernes og utleiernes interesseorganisasjoner. Innstillingen har vært på høring. Departementet arbeider for tiden med en odelstingsproposisjon med sikte på oversendelse til Stortinget i løpet av 1997. Utgangspunktet for departementet er at det i den nye husleieloven må søkes løsninger som ivaretar både leietakers og utleiers interesser. Konkret vil det si at det må foretas en avveining mellom den trygghet leieren søker og den fleksibilitet utleieren har behov for. Skal privat utleie være en del av utleiemarkedet, må utleievirksomheten være interessant også for utleieren.

Til slutt vil jeg nevne at Regjeringen har lagt fram en odelstingsproposisjon (Ot prp nr 33 for 1995-96) som inneholder forslag til ny eierseksjonslov. Forbudet mot å eie mer enn to eierseksjoner i samme eierseksjonssameie er her foreslått opphevet.

Avslutning

For å runde av: Hovedmålet i boligpolitikken må være at flest mulig skal ha mulighet til å eie sin egen bolig. Likevel: Tidene forandrer seg, og i lys av de utfordringer vi står overfor i boligpolitikken, må vi søke å få til en større balanse mellom de forskjellige disposisjonsformene på boligmarkedet. Leie av bolig er ikke mindreverdig i forhold til det å eie egen bolig, og mennesker som trenger bolig må gis reelle muligheter til å velge mellom eie og leie av bolig.

Utleieboligenes mer overordnede rolle i boligpolitikken er å være et fleksibelt supplement til eierboliger og borettslagsboliger. Boligpolitikkens og statens ansvar er å legge forholdene til rette for at utleieboligene skal kunne spille denne rollen på en sosialt akseptabel måte. Finansieringsordningene i Husbanken og det juridisk rammeverket skal bidra til at vi får et funksjonelt og rettferdig utleiemarked.

Jeg håper at det av det jeg har sagt i dette foredraget går fram at vi ikke lenger ser på profesjonell boligutleie med samme mistenksomme øyne som før. Jeg håper de aktører som planlegger å gå inn i utleiemarkedet vil være konstruktive medspillere i denne prosessen, og ikke bare drive utleie for de mest lukrative delene av utleiemarkedet. Det er også andre grupper i samfunnet som har behov for utleieboliger.

Takk for oppmerksomheten!