Takseringsløsningen

Takst = BOA * kvm.sats * RF * AF * LF

BOA =Boligareal (som definert i Norsk Standard 3940).

Kvm.sats= Sats for gjennomsnittlige produksjonskostnader. Samme sats benyttes for eneboliger, rekkehus, blokker og fritidseiendommer.

RF=Reduksjonsfaktor. Prosentvis takstreduksjon i normalsonen og i de to fradragssonene. Følgende faktorer benyttes: 0,8 / 0,65 / 0,5

AF=Aldersfaktor. Reduksjon gis med ^2 prosent pr. år, maksimum 60 år.

LF =Lavstandardfaktor. Det gis fradrag for manglende vann, elektrisitet, WC, bad med minimum dusjmulighet, eller grunnmur eller såle.

Dersom ett av disse kriteriene er oppfylt, benyttes faktor 0,9

to kriterier 0,8

tre eller flere kriterier 0,6

Det kan også gis fradrag for andre fysiske mangler, når manglene er av varig art, og etter en isolert vurdering medfører en forringelse av samlet eiendomsverdi med minst 25 prosent. Slikt fradrag gis etter en individuell vurdering.

I tillegg inneholder systemet en sikkerhetsventil som innebærer at skattegrunnlaget (takst minus bunnfradrag) aldri skal overstige markedsverdien.

Tomt til og med 1,2 mål gis ingen egen takst, men inngår i ordinær boligtakst.

Verdien av tomt over 1,2 mål vurderes for seg.

BOLIGAREAL

Boligarealet (BOA) i et hus kan skjematisk og noe forenklet illustreres slik:

Yttervegg

Boligdel (areal = BOA)

-Oppholdsrom, soverom, kjøkken

-Bad/WC

-Vaskerom

-Badstue, trimrom, rom for svømmebasseng

-Vindfang, entré

-Rom for kommunikasjon (ganger), inklusive trapp

Tilleggsdel (inngår ikke i BOA)

-Boder og oppbevaringsrom

-Garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom

-Balkonger, terrasser og andre åpne deler

YTTERVEGG

• Boligareal er et innarbeidet arealbegrep, og nærmere definert i Norsk Standard.
• Boligareal innebærer at boliger med store uinnredete loft, kjellere og boder får en mer moderat og riktigere takst, ved at slike arealer ikke tas i betraktning.
• For de aller fleste boliger som er taksert eller omsatt etter 1985, foreligger det oppgaver over boligareal.
• Boligareal skal angis ved markedsføring av boliger.
• Boligareal innebærer at det ikke blir nødvendig å foreta kompliserte beregninger av andel av felles boder, vaskerom og lignende i blokker.

• Boligareal innebærer at det ikke blir nødvendig å taksere frittliggende garasjer, uthus og andre selvstendige småbygninger uten boligareal.

KVADRATMETERSATS

• Kvadratmetersatsen skal være den samme for eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og blokker mv.

• Kvadratmetersatsen skal være den samme for helårsboliger og fritidsboliger.

• Kvadratmetersatsen skal i prinsippet gjenspeile byggekostnadene for det enkelte år, dvs. et gjennomsnitt for de aktuelle bygningstypene. Byggekostnadene er beregnet til 8 000 kroner pr. kvm. i 2001. Satsen i normalsonen blir dermed 6 400 kroner.

• Kvadratmetersatsen justeres i forhold til utviklingen i byggekostnadene.

• Departementet fastsetter kvadratmetersatsen i forskrift.

• Kvadratmetersatsen skal fastsettes og vedlikeholdes med utgangspunkt i oppgaver fra eksterne kilder.

ALDERSFRADRAG

• Aldersfradraget tar hensyn til verdiforringelse som følge av slit, elde og utidsmessighet.

• Fradrag gis med ^2 prosent pr. år (lineært) i inntil 60 år, dvs. med maksimalt 30 prosent.

• Fradraget er likt for alle typer boliger.

• Et slikt aldersfradrag gir en rimelig balanse i takstene mellom nye og eldre eiendommer.

• Det legges ikke opp til noen "nullstilling" av fradraget ved omfattende restaureringer.

• Tilbygg med boligareal registreres særskilt, dvs. med eget byggeår mht. aldersfradrag. REDUKSJONSFAKTOR

• Full produksjonsverdi for boligen kan overstige markedsverdien for boligen i enkelte områder.

• Taksten nedjusteres med reduksjonsfaktorer i normalsonen og i to fradragssoner for at takstnivået ikke skal bli urimelig høyt i forhold til boligens markedsverdi.

• Departementet foreslår reduksjonsfaktorer som skal brukes i normalsonen og de to fradragssonene: 0,8 / 0,65 / 0,5.

• I normalsonen benyttes høyeste faktor (0,8). Denne sonen skal omfatte størstedelen av boligene (anslagsvis 75 prosent).

• Også flertallet i finanskomiteen foreslo en regional differensiering av takstene i sitt takseringsopplegg - men da begrenset til to faktorer: 1,0 og 0,5.

• Gjennom en innføring av en tredje sone oppnås en mer treffsikker inndeling i forhold til markedsverdiene, samtidig som uheldige terskeleffekter reduseres.

• Reduksjonsfaktorene innebærer en ligningsadministrativ forenkling ved at antall tilfeller der skattegrunnlaget overstiger markedsverdien reduseres – og dermed bruken av "sikkerhetsventilen".

• Det vil først og fremst være prisstatistikk på kommunenivå som vil bli lagt til grunn for inndelingen i forskjellige soner.

• Som utgangspunkt skal en kommune være i én prissone, men unntak kan tenkes i kommune med svært store forskjeller i prisnivå innad i kommunen. BOLIGENS STANDARD

Tillegg for høy standard

Det skal ikke være noe tillegg for høy standard (eksklusive materialer, svømmebasseng mv.)

Fradrag for lav standard

Det gis automatisk fradrag dersom boligen har en eller flere av følgende grunnleggende standardmangler:

• Vann
• Elektrisitet
• WC
• Bad med minimum dusjmulighet
• Grunnmur eller støpt såle.

I tillegg kan det gis fradrag etter en individuell vurdering dersom boligen har mangler av varig art og som etter en isolert vurdering medfører en forringelse av samlet eiendomsverdi med minst 25 prosent. Det er et vilkår at manglene blir dokumentert i form av erklæring fra sakkyndig.

Om størrelsen på fradraget:

Dersom ett av kriteriene for automatisk fradrag er oppfylt, benyttes faktor 0,9

to 0,8

tre0,6

Dersom det gis lavstandardfradrag etter en individuell vurdering, vil det isolert sett være grunnlag for bruk av 0,8 som lavstandardfaktor, eventuelt 0,6 dersom bygningen har svært alvorlige skader.

Dersom det både er grunnlag for automatisk lavstandardfradrag og fradrag etter en individuell vurdering, skal det benyttes en samlet lavere faktor. Den samlede faktoren skal være 0,1 lavere enn den laveste av faktorene som isolert sett kan benyttes på automatisk eller individuelt grunnlag.

SIKKERHETSVENTIL

Det foreslåtte systemet inneholder en sikkerhetsventil mot urimelig høyt takstgrunnlag i spesielle tilfeller. Sikkerhetsventilen innebærer at:

Skattegrunnlaget (boligens takst etter bunnfradrag) skal aldri kunne overstige boligens markedsverdi.

Dokumentasjonskrav ved bruk av sikkerhetsventilen:

Dersom eiendommen ikke nylig er omsatt på det frie marked, kreves det normalt at skattyter fremlegger en ny takst eller tilstandsrapport med verdianslag.

Hovedretningslinjer i Regjeringens skisse til boligbeskatning

• Gjeldende skattearter på bolig videreføres

-Formuesskatt: boligens ligningsverdi inngår

-Inntektsskatt: fortsatt prosentligning

• Nye takseringsregler innebærer like takster for sammenlignbare boliger
• Boligbeskatningen skal fortsatt være moderat, med en skattelettelse på vel 1 mrd. kroner

-Fradrag for alder, lav standard og geografisk beliggenhet sikrer moderate takster

-Høye bunnfradrag

-Reduserte satser for beregnet inntekt av egen bolig

• Boligbeskatningen skal ha gode fordelingsvirkninger

-Progressiv beskatning med høye bunnfradrag

-Skjermingsregel for pensjonister med lave inntekter

skisse til satser og grenser

Nytt i forhold til gjeldende regler:

-Satser for beregning av prosentinntekt reduseres fra 2 ^2 til på 2 pst. og fra 5 til 4 pst.

-Økte grenser for beregnet prosentinntekt

-Bunnfradrag for fritidsbolig i fordelsbeskatningen

-Eget bunnfradrag i formuesskatten på 540 000 kroner for helårsbolig og 200 000 kroner for fritidsbolig

Skjerming

Skjermingstiltak for personer under skattebegrensningsregelen, dvs. alders- og uførepensjonister og enslige forsørgere på overgangsstønad:

• Helårsbolig tas ut ved beregning av formuestillegget. Formuestillegget innebærer at personer under skattebegrensningsregelen gis et påslag i inntekten på 2 pst. av eventuell annen netto formue over 200 000 kroner.

• Det settes et tak på beregnet prosentinntekt fra helårsbolig på 6 000 kroner.

SIKKERHETSVENTIL

Det foreslåtte systemet inneholder en sikkerhetsventil mot urimelig høyt takstgrunnlag i spesielle tilfeller. Sikkerhetsventilen innebærer at:

Skattegrunnlaget (boligens takst etter bunnfradrag) skal aldri kunne overstige boligens markedsverdi.

Dokumentasjonskrav ved bruk av sikkerhetsventilen:

Dersom eiendommen ikke nylig er omsatt på det frie marked, kreves det normalt at skattyter fremlegger en ny takst eller tilstandsrapport med verdianslag.

Virkninger av komiteflertallets skisse i Innst. S. nr. 143 (1996-97)

• Beregningene viser at komiteflertallets skisse til takserings- og skattesystem for bolig og fritidseiendom ville innebære et provenytap på nærmere 3,7 mrd. kroner i 2001, dvs. at mesteparten av inntekts- og formuesskatten på bolig ville falle bort.
• Kun 9 pst. av alle helårsboliger og 10 pst. av alle fritidseiendommer ville få beregnet prosentinntekt. 90 pst. av alle helårsboliger får beregnet prosentinntekt med gjeldende regler.

• Et bortfall av størstedelen av boligskatten vil være en særlig fordel for dem med høy inntekt og boligformue.

• Andelen boliger som ville få beregnet prosentinntekt er klart lavest i byer med over 100 000 innbyggere.

Virkninger av Regjeringens skisse

Regjeringens foreløpige forslag til bunnfradrag og satser mv. innebærer at

• 80 pst. av boligeierne vil få redusert eller uendret boligskatt.
• Gjennomsnittlig skattelette pr. husholdning som eier bolig eller fritidsbolig beregnes til om lag 700 kroner.
• De om lag 20 pst. av boligeierne som anslås å få økt skatt har i gjennomsnitt de høyeste inntektene.

• Bunnfradraget for helårsbolig på 540 000 kroner innebærer at

-En ny helårsbolig i normalsonen kan være 85 kvm. før den får skatt

-En helårsbolig i normalsonen med fullt aldersfradrag kan være 120 kvm. før den får skatt

• Innslagspunktet for helårsbolig på 1 500 000 kroner for 4 pst. sats innebærer at

-En ny bolig i normalsonen kan være 235 kvm. før den får beregnet prosentinntekt til høy sats

• Mindre boliger får lavere eller ingen skatt, mens store boliger kan få noe høyere skatt ved overgangen til nye takserings- og skatteregler for bolig.

Tabell 1 Inntektsskatt på bolig etter størrelse og alder på helårsboligen. Normalsonen

Tabell 2 Inntektsskatt på bolig etter størrelse og alder på helårsboligen. Fradragssone 1

Tabell 3 Inntektsskatt på bolig etter størrelse og alder på helårsboligen. Fradragssone2

Ny takst og inntektsskatt på en "gjennomsnittsbolig" i normalsonen