La meg først få gi uttrykk for tilfredshet med å være invitert til å åpne Bygg & Eiendom 2000, og til dette fagseminaret. Bygg og eiendom er sannsynligvis den viktigste og mest bestandige realkapitalen vi har, samtidig som bygningene er det som omgir oss til daglig, og som danner rammen for våre daglige inntrykk og erfaringer. Samtidig er bygg og eiendom rammen for det meste av virksomheten i samfunnet ellers, og må i tillegg til egen interesse også tilpasses resten av samfunnet. Dette gir store utfordringer til organisering og forvaltning av både selve eiendomsmassen og det vi svært forenklet kan kalle bygg- og eiendomssektoren.

Jeg vil i dette foredraget berøre noen hovedområder – myndighetskrav som i hovedsak gjelder organisering og forvaltning, miljøkrav og offentlige anskaffelser. Jeg kommer til å legge vekt på kommunesektoren, som jo er hovedinteressen til det departementet jeg kommer fra, Kommunal- og regionaldepartementet. Utgangspunktet er naturligvis sammenhengen mellom de forskjellige delene – gode myndighetskrav gir mulighet for god organisering, og dermed god forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU).

Noen tall

Den norske bygningsmassen utgjør i dag ca 325 millioner kvadratmeter, med anslått verdi om lag 3.200 milliarder kroner. Dette utgjør ca 70 % av realkapitalen i landet. Vi har 1,9 millioner boliger, hvorav 230.000 i Oslo. Disse 1,9 millionene utgjør ca 210 millioner kvadratmeter, mens yrkesbygg utgjør ca 115 millioner kvadratmeter. Den største realverdien ligger altså i boligene våre. Av boligene er flesteparten – ca 65 % - femti år eller yngre, altså bygget etter krigen.

Av de 115 millioner kvadrater som yrkesbyggene utgjør er 70 millioner privat eid. Av de resterende 45 millioner i offentlig eie, er kommunene den største eieren. Kommunale eiendommer utgjør ca 24 millioner kvadratmeter, staten eier ca 12 millioner og fylkeskommunene eier ca 9 millioner. De forskjellige statsetatene er til dels store eiere. Forsvaret alene disponerer ca 6 millioner kvadratmeter, Statsbygg 3 mill. I tillegg disponerer Jernbaneverket, NSB, Posten og Luftfartsverket betydelige eiendomsmasser.

De 45 millionene kvadratmeter som er i offentlig eie tilsvarer en verdi på minst 450 milliarder kroner etter et lavt anslag pr 10.000 kr på kvadratmeter. Dette betyr igjen at det offentlige eier bygninger for en verdi som tilsvarer minst 100.000 kroner pr innbygger.

Vedlikehold og utbedring er en stor utfordring. Det totale oppgraderingsbehovet for eiendomsmassen anslås til 300-350 milliarder kroner, og det årlige forbruket til forvaltning, drift og vedlikehold i Norge er ca 130 milliarder kroner. Sammen med investering i nybygg og ombygging på om lag 90 milliarder kroner, betyr dette at den totale omsetningen i denne sektoren er på ca 220 milliarder kroner årlig.

Myndighetskrav og verdiskapning

Dette er formidable verdier. Ut over skattereglene – som jeg ikke skal gå inn på her – stiller myndighetene få generelle krav til forvaltning av bygningsmassen. Det stilles en del spesielle krav til de enkelte bruks- og driftsformål, f eks helsemessige krav til ventilasjon og innemiljø i offentlige lokaler, krav til utslipp fra bedrifter, krav til helse, miljø og sikkerhet på arbeidsplasser osv. For øvrig stilles kravene hovedsakelig til nybygging, ombygging og offentlige anskaffelser, men disse kravene gjelder bare hvis det er bestemt at det skal bygges eller kjøpes. Det stilles svært få krav til at det skal foretas nyanskaffelser eller utbedringer. Når vi vet at årlig nybygging utgjør i underkant av 2 % av bygningsmassen, stiller dette eiendomsforvalterne overfor et stort ansvar med hensyn til organisering og forvaltning både av de enkelte eiendommer og av hele sektoren – i den grad det går an å snakke om én sektor, som betjener så mange funksjoner som denne sektoren gjør.

Myndighetene har en dobbeltrolle, dvs både som eier/byggherre og som forvaltnings-myndighet. I stor grad er dette et spørsmål om ryddig organisering. I kommunene – som er mitt departements interesseområde, kan det i en del tilfelle være sammenblanding av disse to rollene, men skillene er blitt atskillig klarere der kommunene har organisert egne selskaper. Det er bl a blitt bedre budsjettmessig sammenheng ved at selskapene fakturerer husleie, og har egne vedlikeholdsbudsjetter. Tidligere var vedlikehold gjerne fordelt på egne små poster, som lett ble "spist opp" av forskjellige andre formål.

Jeg vil her peke på de mulighetene som ligger i ny lov om kommunale foretak:

Kommuner og fylkeskommuner står i utgangspunktet fritt med hensyn til hvordan de vil organisere sin eiendomsforvaltning. Som et alternativ til organisering i form av en tradisjonell "etat" i kommunens administrasjon, kan man for eksempel skille ut forvaltningen av eiendommer i et aksjeselskap. Dersom man ikke ønsker å gå så langt, er det fra årsskiftet åpnet mulighet for å organisere deler av den kommunale virksomheten som et kommunalt foretak. For eksempel har Bergen kommune etablert "Bergen bygg og eiendom KF".

Hovedsiktemålet med foretaksmodellen er å gi mulighet for forretningsmessig frihet for foretaksledelsen, samtidig som man har politisk styring. Styret sorterer direkte under kommunestyret, dvs. at ingen andre kommunale organer kan instruere foretakets ledelse. Styret er for så vidt "frikoblet" fra rådmannen. Kommunestyret kan gi foretaket stor budsjettmessig frihet, for eksempel en ramme for drift og en ramme for finansiering.

På interkommunalt nivå kan interkommunalt selskap (IKS) være et alternativ til aksjeselskap. Et IKS er et ansvarlig selskap. Reglene om økonomiforvaltning svarer til kommunelovens regler for kommunene selv.

Dette gir kommunene et bedre utgangspunkt for styring av eiendomsmassen. Et annet område hvor det skjer utvikling, er den utvikling av nøkkeltall og sammenlikning som er blitt utviklet blant profesjonelle eiendomsforvaltere siden midten av 90-tallet. Dette var i første rekke Nettverk for Næringseiendom (30 større private og noen offentlige) og Norsk Kommunalteknisk Forenings "Forum for offentlige bygg og eiendommer" som i dag har 220 medlemmer og nøkkeltall fra 180 kommuner.

Vi har fått en ny norsk standard for registrering av eiendomskostnader (NS 3454). Det er med støtte fra Norges Forskningsråd utviklet et web-basert verktøy der eiendomsforvaltere skal kunne registrere sine eiendommer med tilhørende data direkte på nett. Systemet skal forvaltes av en egen stiftelse for Nøkkeltall og Benchmarking som vil bli opprettet i løpet av året. Det er meningen at stiftelsen skal gå igjennom og kvalitetssikre de registreringer som er gjort, og sette opp sammenligninger som skal legges ut på nettet. Systemet er nå under uttesting i pilotgrupper før det gjøres allment tilgjengelig i 2001.

Kommunenes eiendomskostnader ligger på 15-20 % av kommunenes budsjett, eller 20-30 kroner pr kvadratmeter. En del av den manglende interesse for eiendom blant kommunale politikere kan kanskje skyldes at dette ikke kommer til uttrykk i regnskapene. Noe er blitt bedre gjennom regnskapsreformen KOSTRA (Kostnadsrapportering – kommune – stat), men mange kommuner ser fortsatt et behov for å føre egne skyggeregnskaper i henhold til NS 3454 (årskostnadsstandarden). Det kan derfor være behov for videreutvikling av modeller for verdifastsettelse av offentlig eiendom.

Både fylkeskommunen og staten har i utgangspunktet mer profesjonelle organisasjoner som ivaretar forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av eiendommene, og utviklingen av eiendommene skjer i henhold til de økonomiske rammer som blir gitt i budsjettene. Større investeringer må imidlertid behandles og godkjennes av fylkestinget eller Stortinget.

Det vil være en fordel at eiendomsforvalterne er godt organisert, ikke bare internt, men også som gruppe. Også her er det skjedd mye. Foreningen Norsk Eiendom (FNE), som ble stiftet i 1999, er, som dere vel kjenner til, en paraplyorganisasjon for de kommunale eiendomsforvalterne (FOBE), de fylkeskommunale eiendomsforvalterne (FEF), de statlige eiendomsforvalterne (FNES) og Byggherreforeningen (BHF). – Jeg tror at denne utviklingen er positiv. På samme måten som blant aktørene i bygge- og anleggsnæringen er en utvikling i retning av større og slagkraftige organisasjoner et viktig skritt for bedre og mer rasjonell eiendomsforvaltning, og ikke minst når det gjelder dialog med myndighetene.

Grønn profil

Jeg nevnte innledningsvis de forskjellige kravene som stilles til forskjellige typer bruk, f eks ventilasjon for restaurantdrift, utslippskrav til fabrikker osv. Miljøkravene kommer inn på (i alle fall) to forskjellige måter:

• Driftskrav med økonomiske incentiver, som høyere energipriser, differensierte krav til avfallshåndtering osv.
• Forskriftskrav i forbindelse med bygging, ombygging, endring av bruk osv.

De økonomiske incentivene har sammenheng med organiseringen av forvaltning, drift og vedlikehold, og jeg skal derfor ikke gå nærmere inn på dem her, bare understreke den samfunnsmessige betydningen de har.

Mens de økonomiske incentivene er mer eller mindre indirekte virkemidler (de kan ofte være svært direkte), er forskriftskravene hovedsakelig direkte krav fra myndighetene, men kommer bare til anvendelse når det søkes om en eller annen form for tillatelse, mest typisk byggetillatelse. I så fall kommer de forskjellige kravene i plan- og bygningsloven til anvendelse, dvs både tekniske krav, krav til arealdisponering, planlegging, medvirkning, ansvar, kontroll og kvalifikasjoner, samt krav fra andre regelverk som utløses ved at de er vilkår for å få tillatelse. "Annet regelverk" vil kunne være krav til arbeidsmiljø, helse, forhindre forurensning osv.

Selv om det årlig "bare" bygges nytt i et omfang som tilsvarer i underkant av 2 % av bygningsmassen, skjer det mye ombygging og bruksendring som utløser disse forskriftskravene. Ofte utløser f eks en påbygging krav om standardhevning også for eksisterende bebyggelse mht brannkrav, tilgjengelighet osv. Forskriftskravene får altså større betydning enn omfanget av nybygg skulle tilsi, og angir rammene for den standard bygningsmassen må ha for å kunne holde i forventet levetid.

I denne sammenheng er det derfor viktig at også bygge- og anleggsnæringen trekkes inn som en viktig samarbeidspart. Jeg vil særlig betone betydningen av at man så tidlig som mulig kommer sammen for å finne gode omforente løsninger som ivaretar samfunnets krav, på den måten kan man unngå mange konflikter og unødige utgifter i senere stadier.

BAE-næringen (nå er i alle fall samarbeidet kommet så langt at Eiendom nevnes i samme forkortelse) kalles gjerne 40%-næringen, fordi den står for 40 % av landets energibruk, 40 % av materialbruken og 40 % av avfallsproduksjonen.

Når de gjelder energibruk, har denne øket kraftig. Riktignok er energibruken pr kvadratmeter gått litt ned, men arealmengden har på sin side økt så kraftig at energibruken likevel er økt med ca 35 % fra 1960 til 1990. Når det gjelder avfall er 90 % av spesialavfallet på avveie, og ulovlig avfallsdeponering er et stort problem. Det er bare 10 % av avfallet som gjenvinnes, og her er Sverige og Danmark et godt stykke foran Norge. Det er 50.000 ulike produkter i bruk, hvorav mange inneholder miljøgifter.

Det er altså et stort miljøpotensiale i næringen, som:

• Reduksjon av energibehov og energibruk, konvertering til lokal fornybar energi
• Arealeffektivisering
• Avfallsreduksjon, sortering og gjenvinning. Det bør være mulig å redusere avfallet fra 10 til 70 % i løpet av 5 år, iflg Økobygg, som er departementenes fellessatsing på området.

Dette krever omstilling fra næringen selv, og det skjer utstrakt samarbeid mellom næring og myndigheter, i form av endrede rammebetingelser, kunnskapsspredning, samhandling og økonomiske virkemidler. Jeg tror det er en økt grad av bevissthet omkring disse spørsmålene, noe som forsterkes når næringen faktisk får økonomisk gevinst av dette. Bl a viser forsøk med avfallsplaner og mer aktiv avfallshåndtering i kombinasjon med økonomiske virkemidler at materialbruken blir redusert. Det er i det hele tatt viktig å fokusere på at miljøkravene kan være både privat- og samfunns-økonomisk lønnsomt, noe som naturligvis også gjelder for vedlikehold og god forvaltning generelt. Det er mitt klare inntrykk at næringen er i ferd med å finne løsninger, og forskriftsverket vil bli utviklet i tråd med dette.

Kommunaldepartementet har laget en egen miljøhandlingsplan som også omhandler denne sektoren. (Planen er for øyeblikket i trykken.) Planen tar utgangspunkt i tilstanden og utfordringene for miljøvernet på denne sektoren. Den foreslår tiltak innenfor bolig- og byggsektoren, og har korte beskrivelser av viktige tiltak som hører under andre departementer.

De tiltakene som foreslås vil utgjøre viktige rammebetingelser for BAE-næringen. Dette gjelder hensynet til biologisk mangfold, friluftsliv, kulturvern, overgjødsling og oljeforurensning, helse- og miljøfarlige kjemikalier, avfall og gjenvinning, klimaendringer, luftforurensning og støy, samt internasjonalt miljøvernsamarbeid og miljøvern i polarområdene.

I tillegg vil Nærings- og handelsdepartementet fremlegge egen miljøhandlingsplan fra en generell næringspolitisk vinkel, der BAE-næringen inngår som ett av mange virksomhetsområder i samfunnet.

Lov om offentlige anskaffelser

Lov om offentlige anskaffelser som ble vedtatt i juli 1999, men som ennå ikke er trådt i kraft. Loven fastslår en del grunnleggende prinsipper for gjennomføring av en anskaffelse, og er for øvrig en henvisningslov som gir hjemmel for detaljerte prosedyrebestemmelser i forskrifts form.

Nærings- og handelsdepartementet arbeider med å utarbeide ny forskrift. Det foreslås ett felles forskriftsregelverk for alle typer anskaffelser, dvs. varer, tjenester og bygg og anlegg både over og under de såkalte terskelverdiene. Denne forskriften skal erstatte de tre gjeldende forskriftene som regulerer kjøp av varer og tjenester og kontrahering av bygg- og anleggskontrakter. Dette er egne prosedyrer som i stor grad følger vanlige anbudsregler. Det nye er at det også innføres prosedyreregler for anskaffelser under terskelverdiene. Disse reglene vil erstatte den interne instruksen for statlige anskaffelser – REFSA. Videre innføres regler for forhandlet prosedyre.

Statlige oppdragsgivere er bundet av REFSA (Regelverk for statlige anskaffelser) som i utgangspunktet pålegger statlige oppdragsgivere å benytte anbudskonkurranse. Det har vært spørsmål om kommunene skal være bundet av dette regelverket. Kommunal sektor er omfattet av EØS-avtalen og derved av lov og forskriftene om offentlig anskaffelser over terskelverdiene. Disse er pr i dag nesten 42 millioner kroner for bygg og anlegg, og nesten 1,7 millioner for varer og tjenester. Under terskelverdiene står kommunesektoren i dag fritt til å velge anskaffelses-prosedyrer for anskaffelser av varer, tjenester og bygg- og anlegg innenfor rammene av de grunnleggende prinsippene i EØS-avtalen.

Kommunesektoren har i utgangspunktet stilt seg negativ til å bli underlagt et regelverk for offentlige anskaffelser under terskelverdiene. Eventuelt kreves at kommunal sektor ikke påføres merkostnader ved innføring av et slikt regelverk .

På bakgrunn av stortingsbehandlingen arbeider Nærings- og handelsdepartementet imidlertid videre med den målsetting at det skal være ett felles regelverk for alle offentlige anskaffelser under terskelverdiene, herunder kommunesektoren. Etter all sannsynlighet vil departementet til høsten fremme forslag om endring av loven for å gi hjemmel for inkludere kommunal sektor i forskriften. Departementet arbeider med den målsetting at den nye forskriften skal tre i kraft 1. juli 2001.

Det er også vurdert en alternativ konfliktløsningsmodell til den tradisjonelle domstolsbehandlingen. Departementet vil også behandle dette spørsmålet i Odelstingsproposisjonen om endring av lov om offentlige anskaffelser, som ventes til høsten.

Oppsummering

Jeg har valgt – eller rettere sagt er blitt bedt om – å si noe om tre områder som har stor betydning for eiendomsforvaltningen i Norge, nemlig myndighetskrav, grønn profil og offentlige anskaffelser. Jeg har lagt særlig vekt på kommunesiden, som er mitt departements hovedområde.

Til tross for de forskjellige myndighetskrav tror jeg likevel at det viktigste ansvaret ligger på eiendomsforvalterne selv. Vi har i Norge relativt stor spredning av eierinteressene – tenk bare på boligsektoren, som er mer privatisert og selveid enn i de aller fleste andre europeisk land. Det betyr at myndighetskravene i stor grad er det de gir seg ut for å være, nemlig rammebetingelser. Det offentlige er selvfølgelig en stor eier selv, men eierinteressene er begrenset til de områder der det er mest hensiktsmessig for utøvelse av offentlige tjenester.

Dette forutsetter et samspill mellom myndigheter og eiendomsforvaltere. Jeg tror dette samspillet i utgangspunktet fungerer bra, og ønsker en videreutvikling i denne retningen.

Lykke til med messen og seminaret!