Pressemelding

Kommunal- og arbeidsdepartementet

Vedlegg til pressemelding om ny lov om eierseksjoner (8.3.96)

De viktigste forslagene er:

1. En eierseksjon skal kunne omfatte deler av eiendommen som ligger utenfor boligens fire vegger for eksempel terrasser, ytre boder, garasjeplasser eller deler av tomten. Forutsetningen er at arealene ikke er nødvendige som fellesarealer eller båndlagt som fellesareal etter plan- og bygningsloven. I dag må alle ytre arealer registreres som fellesareal.
   
2. Ved seksjonering av bestående bygg skal seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd. I dag kan råloft oppdeles i boligseksjoner på papiret før boligene er bygget. Dette har ført til problemer med stemmeregler og utgiftsfordeling for eierne av øvrige seksjoner. Nybygg kan seksjoneres når byggetillatelse foreligger. Det er av hensyn til kjøpernes finansiering
   
3. Dagens standardkrav opprettholdes. Boligene i bygning som seksjoneres skal ha egen inngang, kjøkken, bad og wc. Krav om høyere standard må stilles gjennom bruk av plan-og bygningsloven. Det blir i denne forbindelse lagt til rette for at høyere krav til standard kan gjennomføres effektivt.
   
4. Bruksenhetene skal ha en formålsangivelse. Det stilles nå krav om at formålet er i samsvar med det bruksenheten lovlig kan brukes til etter plan- og bygningslovgivningen.
   
5. Kommunen skal kontrollere at vilkår for seksjonering er oppfylt før den gir samtykke til seksjonering. Det skal redusere faren for feilseksjoneringer som kan påføre uskyldige personer tap. Ansvaret for kontroll og seksjonering blir i forslaget overført fra tinglysingsdommeren til kommunen.
   Kommunen må få dekket sine utgifter med seksjonering gjennom et gebyr. Det skal maksimalt være 5 x rettsgebyret dersom det avholdes befaring (kr 2.475,- pr. 1.1.96) og 3 x rettsgebyret dersom det ikke avholdes befaring (kr 1.485,- pr. 1.1.96). I tillegg betales gebyr for utarbeidelse av et målebrevskart etter delingsloven dersom utearealer skal inngå som deler av bruksenheter (jf. pkt. 1 ovenfor). Tinglysingsgebyr (kr 742,-) kommer i tillegg. Norges byggforskningsinstitutt har beregnet at disse gebyrene vil dekke kommunens gjennomsnittlige kostnader pr. seksjoneringssak.
   
6. Flere leietakere får rett til å kjøpe den boligen de leier når eiendommen er seksjonert. Heretter vil det være leiere med leieavtale som utløper uten oppsigelse før leieforholdet har vart i to år, leiere av spesialboliger og fremleiere som ikke får kjøperett. Kommunen skal informere leieboerne om kjøperetten i forbindelse med seksjoneringen. Når leieboerne benytter kjøperetten settes kjøpesummen til 80 % av seksjonens salgsverdi. Prisen settes lavere enn omsetningsverdien fordi boligene er bebodd, og dette vanligvis påvirker markedsverdien. Dagens ordning med teknisk verdi fungerer dårlig.
   
7. Forbudet mot å erverve mer enn to seksjoner i et sameie foreslås opphevet. Forbudet er i praksis uthulet, og omgås på ulike måter. Praktiske behov, blant annet for finansinstitusjoner til å kjøpe belånte eiendommer på tvangsauksjoner, tilsier også at forbudet oppheves.
   
8. Det foreslås større grad av avtalefrihet i sameier. For eksempel vil forkjøpsrett nå kunne avtales. Det samme gjelder begrensninger i hvem som kan kjøpe. Det lovfestes imidlertid at sameierne ikke kan utelukke stat, kommuner, eller fylkeskommuner eller organisasjoner som eies eller kontrolleres av en av disse og som har til formål å skaffe boliger, fra å kjøpe 10% eller minst én seksjon, i sameier som inneholder fem eller flere boliger.
   
9. Det foreslås en regel om at en sameier med styrets tillatelse kan foreta endringer på fellesarealene av hensyn til funksjonshemming (for eksempel bygge en rullestolrampe). Samtykke kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.
   
10. Dagens hovedregel om fordeling av felleskostnader etter sameiebrøk beholdes. Unntak gjøres der særlige grunner taler for at kostnadene fordeles etter nytte eller forbruk.
    
11. For å hindre at naboene må dekke utgiftene for en sameier, som ikke betaler sin andel av felleskostnadene, foreslås det innført lovbestemt panterett i alle eierseksjoner ( legalpanterett). Panteretten er lik folketrygdens grunnbeløp til enhver tid og skal ha beste ledige prioritet.
    
12. I boligsameier opprettholdes dagens avstemningsregler med én stemme pr seksjon. I næringssameier og i kombinerte nærings- og boligsameier skal stemmene beregnes etter sameiebrøk. Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.
    
13. Bestemmelsene om valg av styre og dets funksjonstid gjøres mer fleksible ved at dagens ufravikelige bestemmelser om valgperiode og sammensetning erstattes med fravikelige bestemmelser.
    
14. Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i foretaksregisteret, mens sameier med åtte eller færre seksjoner kan registreres. Registreringen vil gjøre det mulig å utstede "firmaattest" som viser hvem som representerer sameierne utad. Registreringen omfatter også vedtekter og vil føre til at disse blir lettere tilgjengelige.
    
15. Sameier med ni eller flere seksjoner skal ha statsautorisert eller registrert revisorer. Dermed sikres det god kontroll med sameiets regnskaper.
    
16. Det blir forbud mot å etablere andre lignende sameieformer for boliger. Formålet er å hindre omgåelse av lovens standardkrav til seksjonerte boliger og reglene om kjøperett. Forbudet hindrer også etablering av uoversiktlige boligsameier. For å gjøre regelen effektiv skal pantsettelse av sameieandeler i eiendommer, som ikke er seksjonert og som inneholder minst en bolig, være ugyldig. Regelen gjør omgåelser lite fristende fordi finansiering blir vanskeliggjort.