Politisk rådgiver Roger Ingebrigtsen

Kommunal- og arbeidsdepartementet

Utleieboligenes rolle i boligpolitikken

Foredrag på KBLs boligkonferanse i Alta 3. juni 1996

En gang tidlig på 1950-tallet uttalte Trygve Bratteli i Stortinget:

"Jeg godtar ikke som et område for privat næringsdrift det å eie andre menneskers hjem. Det private initiativ og de private formuer kan finne seg andre områder når de skal søke å skape seg et erverv enn det å eie andre folks hjem."

Synspunkter som dette skulle komme til å forme Arbeiderpartiets holdning til utleieboliger. Det tok noen år før de materialiserte seg i det som senere er kalt eiermålsettingen i boligpolitikken. Og det tok enda noen år før målsettingen fikk full oppslutning fra alle politiske partier og alle aktører i boligsektoren. Etter at eiermålsettingen kom på det politiske kartet, har utleieboligen hatt dårlige vilkår i boligpolitikken her i landet.

De siste årene har enkelte røster hevdet at det er på tide å bringe utleieboligen fram i lyset igjen, og at den må få sin rettmessige plass i boligpolitikken. Vi har for få utleieboliger og må satse mer på dem. Men det er mange som er skeptiske til en "rehabilitering" av utleieboligen. Å gi utleieboligene en mer framtredende plass mener de er å reversere en boligpolitikk som gjennom flere ti-år har hatt som mål å frigjøre befolkningen fra det private utleiemarkedet, og som har vært svært vellykket i så henseende.

Spørsmålet er om det er et enten/eller. Jeg tror det er mulig å heve utleieboligenes status uten at vi dermed må forkaste viktige boligpolitiske prinsipper. Dette forutsetter at vi analyserer og klargjør rollefordelingen mellom aktørene i utleiesektoren, og utleiesektorens rolle i forhold til boligsamvirket og og eiermarkedet. I dette ligger at utleieboligene ikke bare har en rolle å spille i boligpolitikken. Utleiesektoren består av forskjellige deler som har forskjellige roller. Gjennom tilrettelegging av de økonomiske og juridiske virkemidlene skal boligpolitikken befatte seg med noen av disse rollene mer enn med andre.

Hvordan ser utleiesektoren ut?

Vi har nå fått de første resultatene fra den store boforholdsundersøkelsen som Norges byggforskningsinstitutt og Statistisk Sentralbyrå gjennomførte i fjor. Med utgangspunkt i denne og tidligere boforholdsundersøkelser skal jeg legge fram noen tall for å gi et bilde av utleiesektoren.

Det første jeg vil nevne er størrelsen på sektoren. Det er få utleieboliger i Norge. Andelen utleieboliger i boligmassen har vært synkende i lang tid. Fra 1960 til 1988 ble andelen nesten halvert fra 40 prosent til 21. Det er f eks bare halvparten av leieandelene i våre naboland Sverige og Danmark. Boforholdsundersøkelsen viser at andelen har økt noe utover i 90-årene og den er nå på 24 prosent. En økning på 3 prosentpoeng synes kanskje ikke mye, men representerer faktisk en økning av utleieboligmassen på 14 prosent. Vi har nå rundt 100 000 flere utleieboliger enn i 1988. Og det er mye på bare 7 år. Når vi tenker på at dette også bryter en trend som har pågått gjennom mange ti-år, er endringen betydelig.

Forklaringen på den økte leieandelen er sannsynligvis prisfallet i boligmarkedet fra slutten av 1980-årene. Mange utsatte salg av boligen på grunn av prisfallet, og leide isteden ut i påvente av prisoppgang. Med stigende boligpriser er det mulig at leieandelen igjen vil synke.

De tidligere forskjellene i leieandeler mellom storbyene og tettbygde/spredtbygde strøk er nå visket ut. Utleieboliger er ikke lenger et storbyfenomen. Byfornyelsen og seksjoneringen av leiegårder i byene på 1980-tallet reduserte leieandelen i storbyene betydelig. Med en økning av leieandelene utenfor byene på 90-tallet, er andelene nå de samme over hele landet.

Eierstrukturen på det norske leiemarkedet er spesiell. Få boliger leies ut av private profesjonelle utleiere, ikke mer enn drøyt 10 prosent. Det er også få offentlige utleieboliger. Bare 15 prosent leies ut av stat og kommune. Den store utleieren i Norge er privatpersoner. De leier ut hele 60 prosent av utleieboligene. Denne i europeisk sammenheng særegne eierstrukturen gjør det norske leiemarkedet særlig følsomt overfor endringer i andre deler av boligmarkedet og i de økonomiske konjunkturene generelt.

De fleste utleieboligene er i småhus. Bare 1 av 4 utleieboliger ligger i blokker, bygårder og andre store hus. Nesten halvparten av alle utleieboliger er i eneboliger, og 25 prosent er i rekkehus, tomannsboliger og andre småhus. Det store antall utleieboliger i eneboliger må tolkes som at en stor del av utleieboligene utgjør del av eneboliger, f eks sokkelleiligheter og hybler. Andelen eneboliger i utleieboligmassen har økt betydelig de siste 15 årene.

Leie av bolig er i ferd med å bli et ungdomsfenomen. Den typiske boligleier er en enslig person under 35 år. Så mange som 65 prosent av alle enslige under 35 år leier bolig, altså 2 av 3. Blant gifte og samboende i samme aldergruppe er andelen 33 prosent. Disse andelene har steget kraftig siden 1988. Samtidig har leieandelene blant eldre gått betydelig ned og er nesten halvert siden begynnelsen av 1980-årene. Levekårsundersøkelsen 1995 bekrefter disse tendensene.

Hvorfor foretrekker noen å leie bolig framfor å eie? Leie av bolig er først og fremst økonomisk motivert. Noen har problemer med å få lån eller skaffe nødvendig egenkapital. Noen ønsker ikke å ta risiko ved å kjøpe bolig eller er usikre på fremtidig inntekt. For de som bor i utleieboliger av dårlig standard kan leie være et billigere alternativ enn å eie. Noen leier billig for å kunne legge seg opp egenkapital. For husholdninger med lav inntekt kan et motiv for å leie være at de i mindre grad oppnår skattefordelen av å eie bolig.

Men det finnes også andre motiver for å leie. Så mange som en femtedel av leierne mener boligen er spesielt godt egnet. Noen legger vekt på at leie av bolig medfører mindre ansvar, blant annet for vedlikehold. Motivene for å leie bolig varierer med alder. Unge har i større grad enn eldre økonomiske motiver for å leie. Eldre har oftere ikke-økonomiske motiver.

Nesten halvparten av alle leietakere under 30 år sier de leier fordi de ikke skal bo lenge i boligen, eller fordi det er lett å flytte. Når vi også vet at leieandelen blant unge øker, og at andelen leiere som har leiekontrakter med kort gjenstående løpetid har økt, er indikasjonene sterke på at utleieboligen har blitt en midlertidig boform. Utleieboligen er et midlertidig stoppested på veien mot etablering i egen andelsbolig eller selveierbolig. Men bildet er ikke entydig. Mange leiere flytter fra utleiebolig til utleiebolig.

For å sammenfatte:

• vi har få utleieboliger i Norge
• vi har få private, profesjonelle utleiere
• og vi har få kommunale utleieboliger

På den annen side:

• vi har mange privatpersoner som leier ut bolig
• vi har mange utleieboliger som ligger i småhus
• vi har en utleiesektor som i økende grad befolkes av unge mennesker
• og til sist: utleieboligen har blitt en midlertidig boform

Disse trekkene avtegner en utleiesektor som er særegen. Få, kanskje ingen land i Europa har utleiesektorer av denne typen. Ikke minst skiller eierstrukturen seg fra andre land. Det er viktig å ha disse trekkene klart for seg når man skal diskutere hva slags politikk vi skal ha på dette området. De legger visse føringer for på hvilken måte de økonomiske og juridiske virkemidlene kan videreutvikles.

Eiermålsettingen i boligpolitikken

En viktig forklaring på at utleiesektoren ser ut som den gjør, er at det i boligpolitikken har vært bred enighet om å redusere andelen utleieboliger. Målet har vært at flest mulig skal kunne eie sin egen bolig, enten alene eller sammen med andre i samvirke. Oppslutningen om denne såkalte eiermålsettingen har vært massiv, i hvertfall siden slutten av 1960-tallet. Siden da har målet stått på trykk i mang en stortingsmelding, budsjettproposisjon og andre regjeringsdokumenter.

Bakgrunnen for målet var et ønske om å frigjøre befolkningen fra det profesjonelle utleiemarkedet. Ikke først og fremst fordi spekulasjon var utbredt på dette markedet, men fordi boligutleie ikke ble ansett som en legitim næringsvei, som Bratteli-sitatet illustrerer. Vår eierorienterte boligpolitikken var i starten altså vel så mye en gårdeierfientlig politikk som en egentlig eiervennlig politikk.

Det mest direkte resultatet av denne politikken er naturligvis at det har blitt færre utleieboliger, og at det private, profesjonelle utleiemarkedet nesten har forsvunnet. Både boligpolitiske og andre virkemidler har vært utformet til fordel for andelsboliger og selveierboliger. De statlige subsidiene i boligsektoren har nesten uten unntak kommet eiere til gode. Også skattepolitikken favoriserer eiere.

Staten har likevel hatt et noe tvetydig forhold til utleieboliger. Den har sett med ublide øyne på profesjonell utleievirksomhet, men har samtidig oppmuntret til privat ikke-profesjonell utleie, blant annet gjennom å tilby husbankfinansiering til bygging av f eks sokkelleiligheter og underetasjer i eneboliger som har kunnet leies ut. Skattepolitikken har stimulert det private uprofesjonelle utleiemarkedet ved at inntekter av utleie av egen bolig i mindre enn et halvt år, eller utleie av mindre enn halvparten av egen bolig, er skattefrie.

Norge valgte med dette en annen boligpolitisk linje enn f eks Sverige og Danmark. Boligpolitikken i våre to naboland er nøytral med hensyn til eie-/leieforhold, og de har bygd opp store allmennyttige utleiesektorer. Få vil vel bestride at vår politikk har vært minst like vellykket, kanskje til og med mer vellykket. Vår politikk har gitt langt større deler av befolkningen eier- og ansvarsfølelse for boligen. Vi har i større grad klart å integrere ulike befolkningsgrupper i bomiljøene, og dermed unngått f eks segregasjonsproblemer av samme størrelsesorden som Sverige og Danmark.

De siste årene er eiermålsettingen i norsk boligpolitikk dempet noe ned, og boligpolitikken har dermed blitt mer nøytral. Målene i dagens boligpolitikk er bl a botrygghet, og funksjonell og rettferdig organisering av eie- og leieforhold. Med det mener vi at alle - uavhengig av om de eier eller leier bolig - skal ha beskyttelse mot vilkårlig og urimelig behandling. Men at flest mulig skal gis mulighet til å eie sin egen bolig, er fortsatt et grunnleggende prinsipp i norsk boligpolitikk, og vil nok være det også i framtiden.

Utfordringer

Alle medaljer har som kjent en bakside. Boligpolitikken har vært en suksess, men det spørs om ikke denne suksessen har skapt et boligmarked som kan være lite fleksibelt, og som kan være dårlig rustet til å møte enkelte av de utfordringer vi står overfor. Økende krav til fleksibilitet og mobilitet på arbeidsmarkedet og økende etableringsproblemer på boligmarkedet, gjør at vi må tenke nytt når det gjelder forholdet mellom eie og leie. Vi må heller ikke glemme de mange sosialt vanskeligstilte som verken kan eller ønsker å å kjøpe bolig. Vi må erkjenne at det å kjøpe bolig ikke er en løsning som passer for alle. Også mange utdanningsøkende, flyktninger og andre har et midlertidig behov for utleiebolig.

Jeg har her angitt tre grupper med forskjellige boligbehov som boligpolitikken med varierende styrke skal befatte seg med:

• vanskeligstilte med permanent lav inntekt og med et midlertidig eller permanent behov for utleieboliger
• førstegangsetablerere med midlertidig behov for utleieboliger
• andre grupper som ønsker utleiebolig

Å lette etableringsproblemene på boligmarkedet er den største utfordringen i boligpolitikken i dag. Stigende bruktboligpriser, tilstramming på utleiemarkedet, mangel på egenkapital, liten kredittverdighet og stor arbeidsledighet blant ungdom og andre vanskeligstilte grupper, har ført til at etableringsproblemene har økt. Dertil kommer at etableringsgenerasjonen har vokst. De store kullene fra slutten av 60-tallet er nå i den mest aktive etableringsfasen. Disse gruppene etterspør i økende grad utleieboliger.

Jeg vil her skyte inn at etableringsproblemene var hovedgrunnen til at Regjeringen la om subsidieprofilen i Husbanken. Med det nye tilskuddsbaserte systemet har vi fått et mer effektivt og målrettet virkemiddelapparat i Husbanken. Økte rammer for etableringslån og betydelig økning av boligtilskuddet setter oss bedre i stand til å møte de boligpolitiske utfordringene vi står overfor. Når også ungdom nå kan få boligtilskudd til etablering mener jeg vi har tatt et betydelig løft for ungdom og andre med etableringsproblemer.

Boligpolitikken har altså et klart ansvar for førstegangsetablerere og vanskeligstilte. Andre grupper som av en eller annen grunn ønsker utleiebolig, f eks på grunn av behov for fleksibilitet i jobbsituasjonen, har ikke krav på samme boligpolitiske oppmerksomhet. Den boligpolitiske interessen her er bare knyttet til de generelle juridiske rammebetingelsene på utleiemarkedet.

Behovet for utleieboliger har økt. Det er forsåvidt en ny situasjon, i og med at etterspørselen etter utleieboliger har vært liten helt siden krigen. Det er flere forklaringer på det. Den viktigste er nok at utleietilbudet har blitt oppfattet som dårlig, bl a fordi utleieboligene har vært av dårlig standard og fordi det har blitt sett på som et "sosialt" dårlig tilbud.

Vi vet likevel lite om hvor stort behovet er. Det virker som om det er et særlig press når det gjelder små, billige boliger, både private og kommunale. Spørsmålet er hvordan vi skal møte denne utfordringen.

Det er ikke opplagt at vi trenger mange flere utleieboliger, totalt sett. Det kan være, men jeg skal ikke vikle meg inn i en diskusjon om hvorvidt leieandelen generelt bør økes. Husbankens gunstige finansieringstilbud til etablering i egen bolig kan dessuten dempe presset fra ungdom og vanskeligstilte, men da må låne- og tilskuddsordningene bli brukt. Pengene ligger der. Det er opp til kommunene å bruke dem.

Det som er opplagt, er at vi ikke skal godta alt som dukker opp av utleietilbud bare fordi det fører til flere utleieboliger. Utleiemarkedet skal være funksjonelt og rettferdig, og gi leiere botrygghet - både økonomisk og juridisk - i tråd med det boligpolitiske målet.

Rollefordelingen på utleiemarkedet

Jeg sa til å begynne med at det er behov for å klargjøre rollefordelingen mellom aktørene i utleiesektoren, og utleiesektorens rolle i forhold til boligsamvirket og eiermarkedet. Klargjøringen må bygge på to viktig erkjennelser.

For det første at det ikke er kostnadsforskjeller mellom å bygge utleieboliger og tilsvarende borettslagsboliger og eierboliger. Forskjellen er at det er utleieren og ikke beboeren som tar investeringsrisikoen. Den kan ende med gevinst eller tap. Erfaringer fra de siste årenes viser det. Markedsforhold når det gjelder utleiepriser og finansieringsbetingelser kan også gi prisforskjeller. Sett fra leiernes ståsted kan disse både være positive og negative, avhengig av den kortsiktige markedssituasjonen. Det finnes likevel ingen holdepunkter for å påstå at utleieboliger over tid er et gunstigere alternativ enn å eie, heller tvert i mot. Utleieboliger slites også fortere enn eierboliger, og medfører dermed større vedlikeholdskostnader.

Utleieboligenes boligpolitiske rolle er derfor primært knyttet til at de i forskjellige sosiale situasjoner og i forskjellige faser i livsløpet, er et mer fleksibelt kortsiktig alternativ enn investeringer i egen bolig for husholdningene. Dette er et godt stykke fra utleieboligenes opprinnelige rolle som et permanent boligalternativ for store og ikke minst fattige befolkningsgrupper.

For det andre må vi erkjenne at ikke alle aktører i utleiemarkedet er der for å sette Regjeringens politikk ut i livet. Skal vi få til et mer funksjonelt utleiemarked, må vi akseptere at aktørene har forskjellige motiver for å engasjere seg. Private utleiere driver sin virksomhet for å tjene penger. Boligsamvirket med sin ikke-kommersielle profil, har andre motiver. Men vi må sikre at virksomheten drives innefor rammer som er boligpolitisk forsvarlig.

Med en forsvarlig ramme mener jeg at boligpolitikken skal være sosial. Det er den når den forener tre forhold:

• balanse i boligmarkedet generelt, med et godt tilbud av nøkterne og rimelige boliger
• god lokal boligplanlegging og iverksetting som stimulerer en variert boligsammensetning og gode bomiljøer
• tiltak for ungdom og vanskeligstilte som ikke kan skaffe seg bolig på det åpne markedet

Kommunale utleieboliger

Kommunene er etter lov om sosiale tjenester pålagt å skaffe boliger til husholdninger som ikke selv makter å skaffe seg bolig. Dette er også nedfelt i den generelle rollefordelingen vi har i boligpolitikken. Kommunene har altså en helt sentral rolle i boligpolitikken, og rollen har blitt enda viktigere nå etter omleggingen av Husbanken. Og kommunale utleieboliger er - med den profilen boligpolitikken nå har - den viktigste delen av utleiemarkedet fordi de er et tilbud for vanskeligstilte.

En rapport fra Byggforsk om det kommunale utleietilbudet som kom for et par år siden, konkluderte med at etterspørselen etter kommunale boliger var større enn tilbudet i de aller fleste kommuner. Det ser altså ut til å være et behov for å utvide kommunenes virksomhet i utleiemarkedet. Det er en konklusjon som også finner støtte i en rapport om offentlige og allmennyttige utleieboliger som nylig ble utgitt av Nordisk Ministerråd.

Utleieboliger kan være et hensiktsmessig virkemiddel for kommunene for å løse boligsosiale oppgaver, f eks når det gjelder bosetting av flyktninger, ungdom, særlig vanskeligstilte, og funksjonshemmede med spesielle boligbehov. Men også andre som ikke selv klarer å skaffe seg bolig på det åpne boligmarkedet. Kommunene har mange muligheter når det gjelder å formidle et bra tilbud av utleieboliger. Organiseringen av boligene kan skje innenfor kommunen eller i samarbeid med andre, som f eks det lokale boligbyggelaget eller en stiftelse.

Mange kommuner er skeptiske til å satse på utleieboliger bl a fordi det medfører forvaltningsansvar og vedlikeholdssansvar. Ofte også oppfølgingsansvar overfor beboeren. Men dersom kommunene beregner kostnadene ved de forskjellige alternativene, er jeg sikker på at de for mange kommuner vil vise at det lønner seg å anskaffe egne boliger framfor å plassere sosialt vanskeligstilte i dyre og dårlige boligløsninger i det private utleiemakedet, som f eks hospits og hybelhus. Detfører sjelden til at den vanskeligstilte får et bedre liv.

Mange kommuner er også negative til å satse på kommunale boliger fordi det kan føre til konsentrasjon av vanskeligstilte. For å motvirke konsentrasjon av dårlige levekår og segregasjonsproblemer, som det er tendenser til i enkelte større byer, kan det være en ide å spre utleieboliger for vanskeligstilte på flere strøk. Da vil vanskeligstilte også lettere integreres i vanlige bomiljøer. Opphopning av vanskeligstilte fører dessuten gjerne til at de blir stigmatisert.

En annen måte å motvirke konsentrasjon på er å omdanne deler av utleieboligmassen til borettslag eller sameier og heller skaffe nye utleieboliger andre steder. Det gir vanskeligstilte mulighet for å etablere seg i egen bolig og kan forandre bomiljøet. Boligsøkere med sosiale problemer som plasseres i vanlige bomiljøer, må følges nøye opp. Verken kommunen eller andre er tjent med at det blir problemer med dem som hjelpes med bolig.

Husbanken kan finansiere slike endringer i den kommunale utleiemassen.

Generelt vil jeg foreslå at kommunene gjennomgår og vurderer bruken av kommunale boliger med tanke på effektivisering, f eks når det gjelder organisering, forvaltning, vedlikehold, og leiefastsetting. Også prinsipper for subsidier og bostøtte bør gjennomgås. Til det siste: Generelt vil det være gunstig å fastsette husleier som tilsvarer kommunens kostnader, eller rimelig markedsbestemt leie, og kompensere med bostøtte. Dette kan gi bedre styring med økonomien og bidra til at kommunen blir i stand til å vedlikehold sine boliger. Husleiesubsidiene kan på denne måten kanaliseres direkte til de som trenger det. Kommunene bør også gjennomgå bruken av boliger som kommunen ikke eier, men har tildelingsrett til, eller på annen måte har kontroll over.

Private utleieboliger

Det private utleiemarkedet kan deles i profesjonelle og individuelle utleietilbud. Mange utleieboliger på det individuelle markedet er sokkelleiligheter, underetasjer og andre husrom i tilknytning til bolig som utleier selv bor i. Mange studenter og annen ungdom har startet boligkarrieren i slike boliger, og for å dekke midlertidige boligbehov hos unge mennesker tjener de formålet. Mindre egnet er de for større husholdninger og husholdninger med et permanent behov for utleiebolig.

Også av hensyn til en effektiv ressursutnyttelse av boligarealet bør slike boliger fortsatt være en del av utleiemarkedet. Dette tilbudet svinger mye i tråd med de økonomiske konjunkturene. Denne delen av utleiemarkedet er derfor lite stabil.

Bygging av nye boliger for det profesjonelle utleiemarkedet er et nytt trekk i markedet. En årsak kan være at det i den lange perioden etter krigen med stabil prioppgang, ikke var marked for denne typen boliger. Det profesjonelle utleiemarkedet har da også så godt som forsvunnet. I den mer ustabile prissituasjonen vi har hatt på eierboliger de siste årene, har mange søkt til leiemarkedet og etterspørselen økt også i dette markedssegmentet. Den økte mobiliteten i arbeidslivet og i samfunnet ellers trekker i samme retning.

Etter min mening bør vi forsøke å få flere profesjonelle utleiere inn på markedet. Det er likevel markedsforholdene, og i mindre grad offentlige finansieringsordninger og skatteregler, som skal bestemme utviklingen. Mitt håp er at denne utviklingen vil gi større fleksibilitet både på utleiemarkedet og på boligmarkedet som helhet.

Skattepolitikken ligger fast. Det er ikke aktuelt å endre den for å gjøre det mer gunstig å drive profesjonelt utleie, eller å gjøre det mindre gunstig å eie egen bolig eller å leie ut egen bolig.

Viktigst for å få igang et profesjonelt utleiemarked tror jeg er at de økonomiske og juridiske rammebetingelsene er stabile. Ustabilitet kan skape en usikkerhet som gjør at investorer som jeg gjerne ser engasjerer seg i dette markedet - entrepenører, banker og forsikringselskaper - ikke tør satse på utleieboliger.

Men jeg tror det er vel så viktig å gjøre rammebetingelsene kjent. Når mange ikke tør satse, skyldes det nok negative holdninger til utleieboliger, men også usikkerhet på hvilke rammebetingelser som faktisk gjelder. Også risikomomentet er selvsagt et hinder. Spredning av risikoen på flere hender kan bidra til å redusere den.

Skal vi få flere seriøse profesjonelle utleiere inn på markedet, må staten ha stabile økonomiske og juridiske rammebetingelser som stimulerer til langsiktige investeringer.

Boligsamvirket

Det er de siste årene bygd opp et utleietilbud innenfor boligsamvirket, som oftest i nært samarbeid med kommunene. Tilbudet er lite, og særlig rettet mot vanskeligstilte, Det skyldes at boligbyggelagene først og fremst har brukt Husbankens finansieringstilbud. Etableringen av utleietilbudet har skjedd i regi av stiftelser og selskaper som boligbyggelag har opprettet, som f eks UBO i Oslo. Boligutleie i regi av boligbyggelag er ut over dette særlig knyttet til forvaltning av framleieforhold.

Etter loven kan boligbyggelag eie inntil 30 prosent av boliger som bygges i borettslag. Utleiepotensialet i boligsamvirket er altså betydelig. Boligbyggelag som ønsker å utnytte denne muligheten for å gi sine medlemmer et mer variert boligtilbud, bør foreta grundige markedsanalyser. Også lagets økonomi og soliditet må vurderes. Lovverket gir jo ingen beskyttelse mot tap.

Innleie av boligbygg for videre utleie kan være en alternativ form for boligutleie for boligbyggelag.

Det boligbyggelagene kan - og som de er gode på - er forvaltning av boliger. Boligbyggelagene kan f eks engasjere seg i forvaltning av kommunale utleieboliger. Jeg er overbevist om at mange lag kan gjøre en vel så god jobb som kommunen. På denne måten kan boligbyggelagenes administrativ kompetanse vedlikeholdes, men også utvikles.

Tiltak: finansiering - lovgivning

Regjeringen har med omleggingen av Husbanken gjort en innsats for å bedre finansieringen av utleieboliger. Det gjelder både boliger som skal leies ut til ungdom og vanskeligstilte og til andre grupper. Finansiering og subsidiering av kommunale utleieboliger står på programmet i morgen. Da vil også omleggingen av Husbanken bli berørt. Jeg skal derfor ikke gå langt inn i dette her, men jeg har noen poenger jeg vil understreke.

Husbanken har siden 1987 finansiert utleieboliger for ungdom og vanskeligstilte. Etterspørselen etter ordningen - som ble etablert etter initiativ fra statsminister Gro Harlem Brundtland - har vært lav de senere årene. En årsak kan være dårlige rente- og avdragsvilkår, eller at ordningen kom på et tidspunkt hvor prisene på boliger falt kraftig. Men årsaken kan også ligge på etterspørselssiden. - hos kommuner, stiftelser og andre som lar være å etterspørre. Jeg tror f eks mange kommuner, stiftelser og andre utbyggere er for fokusert på nybygging, noe som har vist seg å bli for dyrt for grupper med dårlig betalingsevne. Det kan også være frykt for konsentrasjon av vanskeligstilte, eller at mange kommuner ikke ønsker å sitte med forvaltnings- og vedlikeholdsansvar. Dessuten er risikomomentet absolutt tilstede.

Ordningen er lagt om flere ganger for å tilpasses den endrede markedsituasjonen på boligmarkedet. I dag er ordningen et tilskudd som kan utmåles med opp til hele 30 prosent av kostnadene, i enkelte tilfeller enda mer. Tilskudd også kan gis til utbedring og kjøp av brukte boliger for utleie. Dette faller rimeligere og gir dermed lavere husleier. Husbanken har redusert kravene til garanti og staten tar dermed større risiko.

Kombinert med den lave renten som nå er på husbanklån, kan jeg ikke skjønne annet enn at kommuner og andre som ønsker å etablere et utleietilbud for ungdom og vanskeligstilte, har et gunstig finansieringstilbud i denne ordningen, og at mye av kritikken som har vært reist mot ordningen ikke lenger har noe for seg.

Når det gjelder finansiering av utleieboliger som skal leies ut uten behovsprøving, kan Husbanken tilby finansiering, men slike boliger kan ikke få tilskudd til etablering av utleieboliger. Men Husbankens lave rente kan måle seg med de beste tilbudene i den private kredittmarkedet, og skulle gjøre det mulig å etablere utleieboliger også for disse gruppene.

Også når det gjelder det juridiske rammeverket skjer det ting for tiden. Regjeringen har i Ot prp nr 33 for 1995-96 som inneholder forslag til ny eierseksjonslov, foreslått at eierseksjonssameier ikke skal kunne utelukke stat, kommuner, fylkeskommuner, eller selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av slike, så sant de har boliganskaffelse som formål, fra å kjøpe boliger i sameiet. Etter dagens lov kan kommunen i prinsippet kjøpe opp alle seksjonene. I det nye lovforslaget foreslås det at disse instansene skal kunne kjøpe 10 prosent av seksjonene, eller minst én seksjon i sameier som inneholder fem eller flere boliger.

Hensikten med bestemmelsen er å sikre at kommunene ikke møter formelle hindringer for å integrere vanskeligstilte i denne delen av av boligmassen. Jeg kan vanskelig se at det foreligger grunn til å forskjellsbehandle eierseksjonssameier og borettslag i denne forbindelse. Departementet vurderer derfor for tiden også å foreslå lignende regler i borettslagsloven.

Jeg vi også nevne innstillingen til ny lov om husleieavtaler som det offentlig oppnevnte husleielovutvalget har lagt fram (NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler). Dette utvalget var sammensatt av representanter både fra leietakernes og utleiernes interesseorganisasjoner. Innstillingen har vært på høring. Departementet arbeider for tiden med en odelstingsproposisjon med sikte på oversendelse til Stortinget i løpet av 1997. Utgangspunktet for departementet er at det i den nye husleieloven må søkes løsninger som ivaretar både leietakers og utleiers interesser. Konkret vil det si at det må foretas en avveining mellom den trygghet leieren søker og den fleksibilitet utleieren har behov for. Skal privat utleie skal være en del av utleiemarkedet, må utleievirksomheten være interessant også for utleieren.

Avslutning

For å runde av: Jeg startet med å sitere Trygve Bratteli. Jeg er enig i at hovedmålet for boligpolitikken må være at flest mulig skal ha mulighet til å eie sin egen bolig, og at dette prinsippet fortsatt skal være grunnleggende for boligpolitikken.

Likevel: Tidene forandrer seg, og i lys av de utfordringer vi står overfor i boligpolitikken, mener jeg vi må søke å få til en større balanse mellom de forskjellige disposisjonsformene på boligmarkedet. Leie av bolig er ikke mindreverdig i forhold til det å eie egen bolig, og mennesker som trenger bolig må gis reelle muligheter til å velge mellom eie og leie av bolig.

Utleieboligenes mer overordnede rolle i boligpolitikken er å være et fleksibelt supplement til eierboliger og borettslagsboliger. Boligpolitikkens og statens ansvar er å legge forholdene til rette for at utleieboligene skal kunne spille denne rollen på en sosialt akseptabel måte. Finansieringsordningene i Husbanken og det juridisk rammeverket skal bidra til at vi får et funksjonelt og rettferdig utleiemarked.