Politisk rådgiver Roger Ingebrigtsen

Kommunal- og arbeidsdepartementet

Boligfinansiering

Foredrag på Trehusindustriens Landsforenings generalforsamling i Oslo 30. mai 1996

Ærede forsamling

Jeg er blitt bedt om å holde et foredrag med boligfinansiering som tema. Finansiering av boligprosjekt er en grunnleggende premiss for at dere i byggebransjen skal få oppdrag, og denne premissen må være på plass før byggingen kan settes i gang.

Siden Husbankens administrerende direktør skal ha et innlegg senere som også vil komme inn på boligfinansiering, tar jeg meg den frihet å gå litt utenfor mitt oppsatte tema. Jeg vil derfor omtale også andre sider ved boligmarkedet.

De fysiske omgivelser utgjør helt grunnleggende levekårsfaktorer. En god bolig er viktig, både som ramme rundt dagligliv, sosial kontakt, rekreasjon og læring. Boligen og bomiljøet har stor betydning for den enkeltes levekår gjennom hele livsløpet. Et viktig grunnlag for barn og ungdoms utvikling og muligheter legges i bo- og nærmiljøet. Derfor er det Regjeringens mål at alle skal kunne disponere en god og rimelig bolig i et godt bomiljø.

Ved å gi tilskudd og tilby rimelige lån til nyproduksjon av boliger gjennom Husbanken har Regjeringen stimulert tilbudet av boliger. Ved behovsprøvde låne- og tilskuddsordninger til utsatte grupper har Regjeringen særlig ønsket å påvirke boligfordelingen. Omleggingen av Husbankens virkemidler innebærer at de fordelingspolitiske målsettingene i boligpolitikken blir styrket. For å sikre en hensiktsmessig boligfordeling, vil Regjeringen konsentrere boligsubsidiene om de som trenger det mest.

Boligpolitikken er en sentral del av Regjeringens politikk for en god fordeling av levekår og velferd. Dårlige levekår hos enkeltindivider er ofte et resultat av en opphopning av flere levekårsproblemer. Boligpolitikkens sentrale plass i fordelingspolitikken må ses på bakgrunn av den betydningen boligen og bomiljøet har på den enkeltes muligheter på andre levekårsområder. Det er et mål for Regjeringen å bidra til en mer likeverdig fordeling av boligstandard og bomiljø enn det inntekts- og formuesfordelingen alene ville ha gitt.

Omfanget og graden av dårlige boforhold varierer betydelig både på det regionale og lokale plan. Det er videre store ulikheter i omfanget av dårlige boforhold og bomiljø mellom ulike områder og bydeler i storbyene, spesielt i Oslo. Regjeringen er bekymret for de markerte forskjellene i boforhold og levekår i storbyene. Levekårene for utsatte befolkningsgrupper i storbyene skal bedres. I bolig- og velferdspolitikken skal det legges til rette for en mer variert befolkningssammensetning i utsatte storbyområder med opphopning av dårlige levekår og boforhold.

Boligproduksjonen og boligmarkedet svinger tradisjonelt mer enn produksjonen i mange andre næringer. Husbankens utlånsrammer påvirker også nivået på den samlede boligbyggingen. Det vil framover mot år 2000 være en viktig utfordring å utforme de samlede offentlige virkemidlene i boligpolitikken slik at de bidrar til rimelig balanse og stabilitet i boligmarkedet, samt at de sikrer en rimelig tilgang på rimelige boliger av nøktern standard. Etter Regjeringens vurdering bidrar Husbankens virkemidler positivt til å nå de boligpolitiske målene knyttet til boligbygging, boligutbedring og boligetablering. Husbanken skal derfor fortsatt stå sentralt som en spesialisert boligbank for finansiering av nybygging, utbedring og etablering.

Forhold på arbeidsmarkedet, økende boligpriser og økende krav til kredittverdighet, samt et strammere utleiemarked, er faktorer som sammen med demografiske forhold gir grunn til å anta at etableringsproblemene heller vil tilta enn avta.

I de nærmeste årene vil vi få en økt etterspørsel etter egen bolig fra de unge. De store fødselskullene fra slutten av 1960-årene er nå i den mest aktive etableringsfasen. Mange unge har pga situasjonen på arbeids- og boligmarkedet de siste årene utsatt kjøp av bolig. I 1987 var det 100 000 studenter i høyere utdannelse i Norge. I dag er antallet 175 000. Det får selvfølelig konsekvenser i boligmarkedet at flere studerer lenger før de etablerer seg.

Mange unge mangler kredittverdighet eller betalingsevne for lån fra private kredittinstitusjoner. For disse kan etableringslån og boligtilskudd, som regel formidlet av kommunene, være en god løsning. Med etableringslån kan unge få en rimelig topp- og tilleggsfinansiering og dermed bli i stand til å skaffe seg en egen bolig. Sammen med boligtilskudd kan etableringslån være aktuelt også for grupper med relativt liten betalingsevne.

Et av hovedmålene for omleggingen av Husbanken i 1996 var nettopp å lette etableringsproblemene på boligmarkedet. Omleggingen har gitt kommunene et fleksibelt og effektivt virkemiddelapparat til rådighet for unge, funksjonshemmede, flyktninger, sosialt vanskeligstilte og andre med lav inntekt og lite eller ingen egenkapital. I statsbudsjettet for 1996 er ordningen med boligtilskudd betydelig styrket. Kommunene kan videreformidle boligtilskudd både til unge i etableringsfasen og til husstander med permanent lave inntekter.

Boligtilskuddet kan benyttes til utbedring, utleieboliger, kjøp av brukt bolig og bygging av ny bolig til husstander med svak økonomi. At unge i etableringsfasen kan få tilskudd er nytt av året. Det er opp til kommunene å vise initiativ for å utnytte ordningen. Jeg vil understreke at målet om å lette etableringsproblemene på boligmarkedet vil stå sentralt i Regjeringens boligpolitikk også i årene framover.

For Regjeringen er trygghet i bosituasjonen et sentralt mål. På denne bakgrunn er Regjeringen bekymret for visse tendenser i leiemarkedet. Leietakere har, på lik linje med eiere av bolig, krav på beskyttelse mot vilkårlig og urimelig behandling. Hensynene til bl a fleksibilitet i arbeidsmarkedet, utdanningssøkende ungdoms behov for midlertidig leiebolig, og mange førstegangsetablereres ønske om og økende etterspørsel etter leiebolig, tilsier at det i årene som kommer må søkes større balanse mellom ulike disposisjonsformer på boligmarkedet. Leie av bolig er ikke mindreverdig i forhold til det å eie egen bolig, og mennesker som trenger bolig bør gis reelle valgmuligheter mellom ulike disposisjonsformer. Gjennom videreutvikling av de økonomiske og juridiske virkemidlene vil Regjeringen bidra til å skape et mer funksjonelt og rettferdig leiemarked.

For å øke tilbudet av utleieboliger legger Regjeringen vekt på å ha rammebetingelser som stimulerer til langsiktige investeringer i dette markedet.

Utviklingen i boligmarkedet

Boligetterspørselen er generelt sterkt avhengig av utviklingen i makroøkonomiske hovedstørrelser som bruttonasjonalprodukt, sysselsetting og investeringer.

På lang sikt har den demografiske og sosiale utvikling også stor betydning for etterspørselen etter boliger. Siden antall tilgjengelige boliger er tilnærmet gitt på kort sikt vil boligprisene i stor grad bli bestemt av etterspørselen etter boliger. Små endringer i etterspørselen kan gi store utslag i boligprisene. På lang sikt er prisnivået i boligmarkedet i større grad bestemt fra tilbudssiden, dvs. hva det koster å bygge en ny bolig.

Etter 1993 har boligprisene vist en stigende tendens med en nominell økning på 22 prosent og en reell økning på 18 prosent fra 1993 til 1995. Likevel lå de reelle boligprisene i 1995 16 prosent under 1980-nivå.

I perioden 1980 til 1995 har det vært betydelige svingninger i antall igangsatte boliger. Boligbyggingen på 1980-tallet hadde en midlertidig topp i 1986-87 med en igangsetting på ca 29 000 boliger, mens boligbyggingen på slutten av 1980-tallet og de tre første årene av 1990-tallet vært gjennom en kraftig nedgangsperiode. Antall igangsatte nye boliger var i 1992 det laveste siden 1951. Med rentefallet fra 1993 har boligprisene og nybyggingen tatt seg noe opp, selv om oppgangen har vært mer dempet enn hva en opplevde under forrige oppgangsperiode på midten av 1980-tallet. Mot slutten av 1995 og i første kvartal i år har det vært en fallende tendens i boligbyggingen. Anslaget i Revidert nasjonalbudsjett 1996 på igangsatte boliger ligger på 19 000 nye boliger i år og på 20 500 nye boliger neste år. For i år er dette en nedjustering på hele 3 500 boliger i forhold til Nasjonalbudsjettet 1996 som ble lagt fram i fjor høst.

I et langsiktsperspektiv vil boligprisene og nybyggingsaktiviteten bevege seg i samme retning. Det har vist seg å være en klar sammenheng mellom endringer i realpriser på boliger og endringer i igangsetting. Denne sammenhengen tror jeg fremdeles er gyldig over tid, selv om vi i det siste året har sett at igangsettingen har gått ned tiltross for økning i boligprisene.

Byggebransjen trekker ofte fram mangelen på attraktive og byggeklare tomter som forklaringen på at boligbyggingen synker.

Arealplanlegging og kommunale tomtestrategier er en sentral del av boligpolitikken. Som følge av nedgang i boligbyggingen siden slutten av 1980-tallet og til dels store tap knytta til ferdig utbygde tomteområder har kommunene bygd ned sine reserver av byggeklare tomter. Jeg menerat den sentrale oppgaven for kommunene i denne sammenheng er å regulere områder til boligformål. Opparbeidelsen av området må gjerne andre stå for.

Regulering av egnede områder til boligformål må være et hovedpunkt i den kommunale tomtestrategi. Boligområdene trenger nærhet til et daglig tjenestetilbud. Nærhet mellom bolig, butikk, skole, barnehage, eldresenter og tilbud om arbeid, kan redusere det daglige transportbehovet. Dette er god miljøpolitikk. Gode bomiljøer med gode kollektive løsninger er et viktig mål for utviklingen av boligstrukturen i alle kommuner.

Større utnytting av arealet i eksisterende boligområder er det mest realistiske svaret på byggebransjens beskrivelse av tomteproblematikken. Fortetting kan bidra til en bærekraftig utvikling av kommunen ved å styrke lokalsamfunnet med flere boliger, bredere kundegrunnlag for service og kommunale tjenester. Fortetting innebærer samtidig utfordringer som gjelder bevaring av grønne arealer, trivelig bomiljø og gode rekreasjonsmuligheter.

Fortetting er imidlertid i praksis en meget vanskelig lokalpolitisk sak å få gjennomført i de aktuelle kommunene. Jeg mener imidlertid at en slik strategi er helt nødvendig. Jeg håper derfor at dere i byggebransjen er på banen når aktuelle lokale fortettingsspørsmål blir diskutert.

Saksbehandlingstid og kapasitet har også vært trukket fram som årsaker til lav boligbygging. Dette gjelder både planbehandling og byggesaksbehandling.

Gjennomsnittlig saksbehandlingstid for byggesaker er nå nede i 3 uker når plangrunnlag er i orden, ingen innsigelser er kommet og ingen dispensasjon er påkrevet. Mange kommuner sliter imidlertid fremdeles med lav kapasitet og dermed lengre saksbehandlingstid. I tillegg er ofte planer og byggesøknader ufullstendige når de kommer til kommunen, og kommunen må derfor gjøre et stort arbeid etter at planer og søknader er kommet inn. Dette forsøkes nå avhjulpet ved at søknader skal være fullstendige når de kommer inn, ved nye regler om forhåndskonferanse, trinnvis avklaring m.m.

Departementet har gjennom flere år arbeidet for å forbedre effektivitet og kvalitet i kommunal saksbehandling, særlig gjennom OFF.SAK-programmet under Norges Forskningsråd, og f.eks. i et eget Storby-prosjekt som gjennomgår saksbehandling og organisering av plan- og byggesaksbehandlingen i de største byene. Blant annet er en del kommuner i gang med å utvikle kvalitetssystemer for saksbehandlingen, noe som vil gi mer forutsigbar og kvalitetsmessig bedre saksbehandling. Det blir også foretatt kartlegging av hvilke faktorer som forsinker saksbehandlingen, f eks oversendelse til andre fagmyndigheter, noe som erfaringsmessig tar mye tid. Her fastslår nytt regelverk at kommunene skal sette tidsfrister. Også den politiske medvirkning i plan- og byggesaker er under kartlegging. Det er under utarbeidelse veiledningsmateriell om hvordan plan- og byggesaksbehandling kan samordnes bedre for å spare tid og ressursser.

Kommunal- og arbeidsdepartementet har for ei ukes tid siden sendt ut nye forskriftsforslag til plan- og bygningsloven på høring. Forskriftene inneholder enklere regler om byggesaksbehandling og bygningskontroll.

Vi ønsker at det skal bli bedre kvalitet i byggingen. Det skal bli færre byggskader, og det skal spares penger på å bygge riktig med en gang. Viktige stikkord er klarere ansvarsforhold, bedre kontroll, krav om profesjonalitet og nye elementer i den offentlige saksbehandlingen. Forskriftsforslagene inneholder regler om saksbehandling og kontroll. Det er allerede på høring forslag om kvalifikasjonskrav til utøverne i bygge- og anleggsbransjen.

Fra kommende årsskifte blir det innført nye regler i bygningslovgivningen om byggesaksbehandling. Nye lovregler ble vedtatt av Stortinget i fjor.

Ved byggesaksbehandlingen i kommunene skal oppgavene fordeles bedre mellom utbygger og bygningsmyndighetene. Gjennom en forhåndskonferanse skal utbygger få vite hvilke rettigheter og plikter han har, og kommunen skal kunne starte forberedelsene til saksbehandlingen. Tiltakshaver - som er ny betegnelse på byggherren - har ansvaret for å engasjere profesjonelle utøvere. De får bl.a. ansvaret for at søknaden som innleveres er fullstendig og har korrekte opplysninger. Med en komplett søknad fra starten av kan alle parter spare tid ved saksbehandlingen.

Videre legges det opp til en mer gjennomført inndeling - typebestemmelse - av sakene, for å skape bedre oversikt og forutberegnelighet. Sakstypene vil få betydning for behandlingstid, gebyrer osv, og tar utgangspunkt i hvor mye arbeid kommunen vil få med sakene. Gjennom trinnvis saksbehandling skal offentlig saksbehandling kunne kombineres med utbyggers fremdrift i byggesaken. Prosjekter som ikke kan tillates blir avvist før for mye penger er brukt på dem. Godkjente tiltak kan gis en rammetillatelse som gir grunnlag for mer detaljert prosjektering, og eventuelt for visse forberedende tiltak i marken, før igangsettingstillatelse gis, for hele eller deler av tiltaket.

Den tradisjonelle bygningskontrollen forsvinner i sin nåværende form, og avløses av en mer effektiv kontrollgjennomføring av utbygger selv. Denne kontrollen kan utføres ved egenkontroll eller uavhengig kontroll. Kontrollopplegget skal godkjennes av kommunen. Gjennomføringen skal jevnlig dokumenteres overfor kommunen, som dermed får en mer overordnet tilsynsfunksjon enn tidligere. Kommunen kan hele tiden gå inn med stikkprøver o.l. Denne omleggingen fører til at kontrollen blir en integrert del av byggeprosessen, og blir mer omfattende enn tidligere, samtidig som kommunene slipper mye av arbeidet.

Forskriftene inneholder bl.a. nærmere beskrivelse av den kontrollplanen som skal ligge til grunn for kontrollen, og stiller krav til hvorledes hvilke regler som er fulgt, grunnlaget for beregninger, tegninger og innholdet av kontrollen skal vises og følges opp. Kommunene får også litt mer effektive sanksjonsmidler til rådighet, spesielt mulighet til å ilegge tvangsmulkt. Kommunene får dessuten klarere regler for adgang til kontroll av og til å gripe inn overfor eksisterende byggverk.

De nye reglene vil gi både kommunene og utbyggerne bedre dialog i saksbehandlingen, og bedre virkemidler til å heve kvaliteten i byggingen. Det vil bli iverksatt et større informasjonsopplegg overfor kommunene i løpet av høsten, og reglene skal tre i kraft ved årsskiftet.

Regjeringen reduserte lånerammene for oppføringslån i Husbanken i 1996. Dette ble dels gjort som et ledd i konjunkturpolitikken og dels for å kunne øke lånerammen til utbedrings- og etableringslån. Søknadsinngang og antall tilsagn om lån i Husbanken viser hittil i år en nedgang i forhold til i fjor. Mot slutten av 1995 og i første kvartal av 1996 har det vært en fallende tendens i både samlet boligbygging, søknadsinngang og -tilsagn fra Husbanken. Søknadsinngangen til Husbanken hittil i år tilsier at det vil ha liten virkning på boligbyggingen å øke årets rammer. Det legges derfor ikke opp til å øke den samlede utlånsrammen for 1996.

Noe av svikten i søknadsinngangen til Husbanken kan muligens tilskrives usikkerhet omkring omlegging av bankens subsidieprofil. Jeg er imidlertid overbevist om at markedet meget snart vil oppfatte hvor gunstige rentevilkårene i Husbanken nå er. Foreløpige anslag tyder på at renten på lån med flytende rente vil komme ned mot 5,0 prosent i 4. kvartal i år. Erfaringene fra det første året med det nye rentesystemet er derfor svært positive: Boligbyggerne som velger å bruke Husbanken vil med statens solide kredittverdighet i ryggen være sikret en gunstig rente på sitt boliglån.

Boligbygging og utbedring følger svingningene i bruktboligprisene, men vil i tillegg også være styrt av utviklingen i demografi, inntekt og bokostnader. Den demografiske utviklingen, både når det gjelder aldersfordeling og endringer i samlivsmønster, er med på å bestemme antall potensielle etterspørrere. Regjeringen legger til grunn en relativt stabil nyboligproduksjon i årene framover. Vi forventer imildertid en økt aktivitet i markedet for rehabilitering.

Avslutning

Avslutningsvis vil jeg nok en gang slå fast at Arbeiderpartiet fortsatt vil føre en aktiv boligpolitikk. I denne politikken er Husbanken det sentrale gjennomføringsorgan. Sentrale utfordringer i åra framover er knytta til etableringsproblematikken, eie/leie-spørsmålet, kvalitetsaspektet og til en effektiv og miljøvennlig bruk av våre tomteressurser. Jeg har stor tro på at byggebransjen og trehusindustrien kan være konstruktive medspillere i denne prosessen.

Takk for oppmerksomheten.