Eiendomsbransjen og boligmarkedet

 Sjekkes mot framføring

 

Takk for invitasjonen hit i dag til å snakke om rammebetingelser for eiendomsmeglerbransjen.

Eiendomsbransjen er selvsagt nært knyttet opp til den økonomiske situasjonen i Norge. Jeg vil derfor både snakke om det store økonomiske bildet, men selvsagt også komme inn på temaer som er spesielt interessante for eiendomsbransjen.

Kjøp av bolig handler ikke bare om store økonomiske verdier, men også drømmer og håp om fremtiden. Kanskje om å finne sammen med noen å tilbringe livet med, kanskje om å stifte familie, kanskje om å ha et godt sted som er godt tilpasset livets gleder. Det er derfor ikke til å undres over at mange av oss er villige til å strekke oss langt for å få en god bolig.

Boligmarkedet er spesielt. I mange markeder kan forbrukerne føle seg fram og få erfaring med de varene som tilbys. Er du ikke fornøyd med mobilabonnementet ditt eller strømleverandøren, kan man enkelt og kostnadsfritt bytte leverandør. Sånn er det ikke i boligmarkedet. Vi kjøper bolig bare noe få ganger i livet, og bytte av bolig kan ha store økonomiske og praktiske konsekvenser. I boligmarkedet har vi rett og slett ikke råd til å lære av egne feil.

Dette gjelder også selger, som kan risikere lange og utmattende prosesser der kjøper hevder at eiendommen har mangler som selger må være ansvarlig for. De spesielle hensyn som gjør seg gjeldende i boligmarkedet, er en av grunnene til at vi ønsker å ha en profesjon av uavhengige mellommenn.

Og derfor har det nettopp fra Fremskrittspartiets side i alle år vært viktig å sikre forbrukernes interesser. Som mange stadig påpeker: Det å kjøpe en bolig er kanskje den største investeringen man foretar seg i livet, og det å selge en bolig er for mange en krevende prosess.

Uavhengige mellommenn kan redusere risikoen for både kjøper og selger ved overdragelse av boliger. Sammen med særskilt regulering av kjøp og salg av bolig legger det til rette for en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom.

Samtidig bør omsetningen skje på en effektiv måte. For Fremskrittspartiet og Høyre står prinsippet om avtalefrihet sterkt. Når to eller flere parter på frivillig grunnlag ønsker å inngå lovlige avtaler, må det prinsipielle være at dette må partene få lov til, uten for stor innblanding fra myndighetene og uten at for byråkratiske regler hindrer partene i å inngå avtaler som de selv vurderer som fornuftige. Det handler enkelt om vi har troen på at myndige mennesker selv kan klare å ivareta sine interesser ved inngåelse av avtaler.

Eiendomsmeglerforetakenes forening har kommet med flere forslag til endringer i regelverket. Forslagene omfatter både regler om omsetning av fast eiendom generelt og regler som gjelder for eiendomsmeglere spesielt.

For et par uker siden møtte jeg også Norges Eiendomsmeglerforbund. Det var et godt møte – og jeg synes det er nyttig med innspill fra bransjen om hvordan regelverket fungerer, eller eventuelt ikke fungerer. I samarbeid med andre berørte departementer vil jeg se nøyere på forslagene og vurdere nærmere om det er ting som bør endres, eller som kan forenkles.

Som jeg var inne på bør reglene for omsetning av fast eiendom legge til rette for at eiendomshandlene skjer på en måte som er trygg for både kjøper og selger, og som også er effektiv slik at kostnadene ved omsetningen holdes nede. Hensynene til trygg omsetning kan imidlertid stå i motsetning til kostnadshensynene, og vi må derfor søke å balansere de ulike hensynene når vi vurderer endringer i regelverket.

De nye forskriftsreglene om at budrunder skal dokumenteres skriftlig, som trådte i kraft ved årsskiftet, har som hovedformål å gjøre budrunden tryggere for forbrukere. Som dere er kjent med, går reglene ut på at megler bare skal formidle bud, budforhøyelser, avslag og aksepter som er gitt skriftlig, for eksempel på SMS, e-post eller egne budgivningsplattformer.

Jeg har allerede fått tilbakemeldinger fra bransjen om forhold rundt de nye reglene som bransjen mener bør avklares. Reglene er fortsatt veldig ferske, og jeg tror vi gjør lurt i å få noe mer erfaringsgrunnlag før vi vurderer behovet for endringer. Uansett mener jeg at alle er tjent med at det ikke oppstår tvil om at budrunden blir gjennomført på en korrekt måte, og at den kan etterprøves for å unngå å skape tvil i ettertid. Det er både eiendomsmeglerne selv og alle de som deltar i en budrunde, tjent med.

Samtidig som lover og forskrifter er viktig for å sikre gode eiendomsmeglingstjenester, har også bransjens egne initiativ stor betydning. Jeg tror den nye bransjenormen for markedsføring av bolig, som trådte i kraft ved årsskiftet, vil være et godt bidrag til å gjøre kjøp og salg av eiendom gjennom megler sikkert og effektivt. En viktig endring, som får virkning fra 1. april 2014, er at eiendomsmegler skal gi potensielle kjøpere vesentlig nøkkelinformasjon om alle boliger de formidler. Nøkkelinformasjonen skal stå tidlig i salgsoppgaven, og skal blant annet inneholde opplysninger om totalpris, andel fellesgjeld, felleskostnader, bruttoareal og kommunale avgifter. Dette tror jeg vil gjøre det enklere for kjøpere å kunne sammenligne ulike boliger med hverandre.

En annen og viktig endring i den nye bransjenormen, som det har vært noe diskusjon om i media i det siste^[1], er at salgsoppgaven skal være tilgjengelig i nedlastbar form på nettet senest 48 timer før første annonserte visning. Hensikten er å gi de som er interessert i en bolig bedre tid til å sette seg inn i opplysninger om den aktuelle boligen før de går på visning, slik at de får bedre tid til å ta viktige beslutninger. At eiendomsmeglingsbransjen og forbrukermyndighetene samarbeider om gode og praktiske løsninger, som utfyller lov- og forskriftsverket på en hensiktsmessig måte, er gunstig for alle parter.

Av andre initiativ fra bransjen vil jeg fremheve avtalen mellom Eff og takstbransjen (Norges Takseringsforbund og NITO Takst). Avtalen innebærer obligatorisk bruk av boligsalgsrapport fra 1. januar 2015 for alle boliger som formidles gjennom eiendomsmeglingsforetak som er medlemmer i Eff. Boligsalgsrapportene vil gi potensielle kjøpere bedre og mer utfyllende informasjon om boligens tekniske tilstand før kjøpet, enn dagens låne- og verditakster. I praksis har det vist seg at mange tvister i etterkant av boligkjøp nettopp har sammenheng med tekniske forhold ved eiendommen. Rapportene vil bidra til å utligne informasjon mellom selger og kjøper, og kan gjøre at det blir enda tryggere både å kjøpe og å selge bolig.

Alle disse initiativene viser at også bransjen selv er opptatt av at eiendomsoverdragelser skjer i ordnede former. De viser også at det er viktig at kjøp og salg av bolig bør skje på et så velinformert grunnlag som mulig, slik at unødvendige etterfølgende tvister kan unngås. Jeg synes det er positivt at offentligrettslig regulering og initiativ fra bransjen selv kan utfylle hverandre på denne måten.

Jeg håper og tror jeg kan fortsette å ha en god dialog med bransjen, og jeg er lydhør for ytterligere forslag til forbedringer og forenklinger.

***

Prisen på olje er kanskje den prisen som betyr mest for norsk økonomi. Men jeg tror ikke jeg tar mye feil om jeg sier at prisen på bolig er den prisen som blir mest diskutert. Og med god grunn, for prisene på bolig er ikke statiske. Store endringer i boligprisen kan ha betydelige konsekvenser, både for den enkeltes privatøkonomi og for samfunnsøkonomien.

Det er usikkerhet om utviklingen i boligpriser. De har steget mye, og et visst fall i boligprisene kan hjelpe mange som vil inn i boligmarkedet. Men et brått fall kan skade stabiliteten i norsk økonomi.

I årene før den internasjonale finanskrisen steg boligprisene i mange land. Ifølge IMF hadde prisene aldri før steget så raskt, så lenge og i så mange land som i perioden fra 2000 – 2006. Det viste seg at prisene hadde steget til nivåer som ikke var bærekraftige.

Finanskrisen i 2008 førte til det kraftigste tilbakeslaget i internasjonal økonomi siden andre verdenskrig. Boligprisene falt i de fleste OECD-land, i enkelte land så kraftig at det fikk store negative ringvirkninger for resten av økonomien.

I Norge falt boligprisene noe tilbake i 2008 før de igjen begynte å klatre oppover. Den kraftige prisoppgangen i Norge etter 2008 står i kontrast til utviklingen i en rekke andre land, der sterk vekst i boligprisene forut for finanskrisen ble etterfulgt av et markert fall.

Flere forhold har bidratt til den langvarige veksten i boligprisene i Norge. Inntektene til husholdningene har økt markant, renten har vært lav lenge og vi har hatt sterk vekst i befolkningen. I tillegg har tregheter på tilbudssiden ført til at boligproduksjonen ikke har holdt tritt med veksten i etterspørselen.

Tilbudssiden er noe jeg – og Fremskrittspartiet og Høyre i regjering – er opptatt av.

Skal boligmarkedet fungere godt, må tilbudet av boliger holde tritt med etterspørselen. Vår oppgave er å bidra til gode rammebetingelser for boligbygging, boligomsetning og finansiering av bolig.

Etter tre år med sammenhengende nedgang tok boliginvesteringene seg markert opp igjen i 2011. Siden har veksttakten avtatt noe, men den er fortsatt klart positiv.

Ifølge Boligprodusentenes Forening falt igangsettingen av boliger med 6 prosent fra 2012 til 2013. Det er igangsettingen av leiligheter som trekker ned, med en nedgang på 10 prosent. Også salget av nye boliger har falt, med en nedgang på 11,8 prosent.

Plan- og bygningsloven har vært kritisert for å skape unødvendig byråkrati. Loven har også vært en bremsekloss for utbygging av blant annet boliger og samferdselsprosjekter. Mange av dere i næringen har pekt på at reguleringer og flere krav også har gjort det dyrere å bygge boliger.

Regjeringen er nå i gang med omfattende tiltak for å bygge bedre boliger raskere og billigere.

Forenkle, forbedre og fornye samfunnet og hverdagen for vanlige folk, er mye i kjernen på hva vi jobber med hver eneste dag:

I første fase av å forenkle plan- og bygningsregelverket vil regjeringen gå igjennom teknisk forskrift og særlig se på arealkrevende pålegg.

Universell utforming som prinsipp ligger fast, men regjeringen ønsker å se på hvordan kravene til blant annet snusirkel er utformet. For små leiligheter kan det utgjøre en betydelig forskjell. I følge boligprodusentene kan det for eksempel bety at en 32 kvadratmeter liten leilighet vil bli 200.000 kroner billigere.

Andre bestemmelser regjeringen vil forbedre er krav til stigning ved atkomst til bolig, lyd- og støykrav, samt krav til universell utforming av uteområder til større boligområder.

Det er også behov for å presisere hvilke regler som gjelder ved utleie av del av egen bolig. Blant annet at slik utleie kan skje uten krav til søknad.

Målet er å få sendt ut forskriftsendringer på høring våren 2014, slik at endringer kan implementeres i år.

I neste fase vil regjeringen legge fram en lovproposisjon om forenklinger i bygningsregelverket. Regjeringen skal vurdere å fjerne søknadsplikten på flere tiltak og gjøre det enklere å bygge små nybygg. Eksempelvis betyr dette at man kan bygge garasjer eller små tilbygg uten å søke så lenge byggene er i tråd med planverket.

Statlige innsigelser er byråkratiserende og svekker lokaldemokratiet. Fremskrittspartiet vil gi muligheten til å bruke JA-stemplet fremfor å stadig bruke tid på slike innsigelser.

I dag må kommuner og innbyggere forholde seg til mange statlige myndigheter som kan ha innsigelser på planprosesser og utbygginger. Regjeringen vurderer nå å samordne alle innsigelser hos fylkesmannen.

****

Norske husholdninger har en betydelig boligformue. Statistisk sentralbyrå har beregnet at husholdningenes boligformue utgjorde 5 100 mrd. kroner i 2012.

Samtidig er norske husholdningers gjennomsnittlige bruttogjeld nå mer enn to ganger disponibel inntekt. Det er høyere enn noen gang, og det er høyt sammenliknet med andre land.

At høy gjeld kan være farlig, både for den enkelte og for samfunnet, er noe «alle» vet. Det vi ikke vet, er hvor høy gjeld vi kan ha uten at det går galt.

Men siden vi vet at husholdningenes rentebelastning er lav i et historisk perspektiv, og de fleste husholdninger har flytende renter på lånene sine, vil selv små renteøkninger slå ut i høyere rentebelastning og lavere kjøpekraft.

Boligmarkedet er politisk viktig. Jeg er bevisst det ansvaret vi som politikere har – både for å gjøre de riktige tingene, og å bidra til å holde temperaturen i debatten under kontroll.

Jeg er opptatt av at vi skal ha rammer for bankenes boliglånspraksis som på en best mulig måte bidrar til en god og stabil utvikling i norsk økonomi. Men etter tider med økende boligpriser og skjerpede retningslinjer har det blitt vanskeligere for vanlige folk å få lån til bolig. Derfor har jeg flere ganger klart signalisert at jeg ønsker en mer fleksibel praktisering av egenkapitalkravet ved boliglån enn et mekanisk 15-prosentkrav, slik at trygge låntakere kan regne med å få boliglån.

Vi ba om, og har nå fått, en vurdering fra Finanstilsynet av hvordan dagens regler etterleves og virker. Svaret tilsier at reglene praktiseres med betydelig fleksibilitet. Det er lovende at det, også innenfor generelle retningslinjer, skjer en individuell vurdering av den enkelte lånesøkers situasjon.

Det er ikke slik at alle har krav på lån til bolig. Det å søke og få boliglån er en individuell prosess, mellom den enkelte låntager og den enkelte bank. Banken må vurdere låntagers betjeningsevne og evnen til å stille sikkerhet. Med den utviklingen vi har hatt i boligprisene har terskelen for å komme inn i boligmarkedet blitt høy, og det er ikke alle som vil ha evne til å komme seg inn i boligmarkedet.

Hvis denne gruppen blir for stor, er det uheldig. Hvis vi stenger en hel generasjon førstegangskjøpere ute fra boligmarkedet, skaper vi sosiale forskjeller som vi ikke ønsker. Det vil bidra til ustabilitet.

I valgkampen lovet vi at vi ville gjennomgå retningslinjene for boliglån. Finanstilsynet ga slike regler første gang i 2010, og strammet dem inn i 2011. Vi ønsket lettelser, men vil gjøre det som er faglig forsvarlig. Først og fremst er jeg opptatt av at bankene har tilstrekkelig fleksibilitet til å gjøre individuelle vurderinger.

Da jeg i oktober ba Finanstilsynet om en vurdering av retningslinjene før vi eventuelt gjorde noe med dem, kritiserte mange i opposisjonen oss for løftebrudd. EFF og FNO er blant dem som skal ha honnør for at de ikke gjorde det, men konstaterte at vi gjorde ting skrittvis og faglig forsvarlig. God bakgrunn for egne meninger, som det heter i avisen.

I forrige uke fikk vi svar fra Finanstilsynet. Det er en god faglig gjennomgang, der Finanstilsynet fastslår at bankene utøver betydelig skjønn i sin kredittpraksis. De viser blant annet til at 23 prosent av de nye lån til kjøp av bolig som ble undersøkt i boliglånsundersøkelsen for høsten 2013, ble innvilget til låntakere med belåningsgrad over 85 prosent. Til låntakere yngre enn 35 år ble 35 prosent – over en tredjedel – av nye lån til kjøp av bolig gitt med belåningsgrad over 85 prosent.

Etter Finanstilsynets vurdering har retningslinjene bidratt til en strammere kredittpraksis i bankene enn hva som ville ha vært tilfelle uten slike retningslinjer, og slik også til lavere kredittvekst, redusert finansiell sårbarhet i husholdningene og lavere risiko i bankenes utlån til husholdningene.

Finanstilsynet skriver at retningslinjene har bidratt til å dempe presset i boligmarkedet gjennom å begrense tilgangen til kreditt for personer med svakest gjeldsbetjeningsevne og sikkerhet. Finanstilsynet viser imidlertid til at det ikke har grunnlag for å tallfeste virkningene av retningslinjene.

Høy gjeld i husholdningene og høye boligpriser kan føre til et markert tilbakeslag i norsk økonomi og true den finansielle stabiliteten. Det er viktig at sterk kredittvekst dempes av tiltak som bidrar til nøkterne kredittvurderinger og ivaretar langsiktige hensyn for den enkelte låntaker, den enkelte bank og det finansielle systemet. Finanstilsynet gikk ikke nå inn for endringer i retningslinjene eller forskriftsregulering av bankenes utlånspraksis, men skrev at det kan bli nødvendig å vurdere nye tiltak som kan bidra til å begrense kredittveksten dersom veksten i husholdningenes gjeld ikke avtar i tiden fremover.

Jeg deler Finanstilsynets syn på risikoen ved for høy gjeld i husholdningene og for høye boligpriser. Men jeg har også merket meg at EFFs prisstatistikk, offentliggjort i går, viser at boligprisene nå er en prosent lavere enn i januar i fjor. I følge EFF er dette den svakeste januarmåneden siden 1990-tallet. Direktøren i Finanstilsynet har tidligere denne uken advart mot fall i boligprisene. Økonomene ser tegn til stabilisering i boligmarkedet, etter mange år med kraftig økning.

Det fundamentale er at vi ønsker fleksibilitet, forvaltet på en forsvarlig måte. Spørsmålet om vurdering av kredittverdighet og betalingsevne er en vurdering bankene må ta, og bære ansvaret for. Det er ikke slik at alle kan få lån.

Finansdepartementet har i dag sendt svar til Finanstilsynet. I brevet til Finanstilsynet understreker vi viktigheten av bankene har fleksibilitet til å gi lån ut fra individuelle vurderinger av kundenes evne til å betjene lånet. Det er en viktig presisering av hva bankene kan legge vekt på.

Viktigst er det likevel at vi gjør det klart at det kan være forsvarlig å gi boliglån til låntakere med en egenkapital ned mot 10 prosent dersom låntakeren har tilfredsstillende betjeningsevne, har vist at de kan spare og i tillegg beskytter seg mot renteøkning gjennom for eksempel å binde renten.

Samtidig gjør vi det klart – som vi hele tiden har ment – at dette forutsetter ansvarlige kriterier for forsvarlighetsvurdering fastsatt av styret i den enkelte bank. Det er viktig at ikke ulikheter i sikkerhetskrav brukes til å forrykke konkurransen mellom bankene. Derfor har vi nå presisert at Finanstilsynet bør påse at bankene, uansett størrelse, ikke konkurrerer på ulik praktisering av retningslinjene.

Vi har dessuten bedt Finanstilsynet vurdere det flate påslaget på fem prosent, som mål for å tåle renteøkning. Sett i lys av at rentenivået må ventes å øke over tid har vi bedt Finanstilsynet komme tilbake til oss med en vurdering av hvordan dette påslaget skal håndteres gitt at rentene faktisk begynner å stige. Gjennom å velge fastrentelån kan låntagere skjerme seg mot noe av risikoen for renteøkning.

Alle trenger en bolig, og vi vil legge til rette for at flest mulig kan eie den selv. Regjeringens boligpolitikk går ut på å gjøre inngangsbilletten til boligmarkedet billigere, samtidig som rammene for lånemarkedet skal være forsvarlige.

Praktiseringen av boliglånsretningslinjene må ses i sammenheng med regjeringens samlede politikk.

Regjeringen har økt grensen for sparing i BSU. Vi har redusert skatt for bedrifter og personer. Vi har redusert formueskatten. Til sammen kan dette skape rom for at familier og enkeltpersoner kan spare og ta større ansvar for egen trygghet og velferd.

Vi har også fjernet arveavgiften. Dette tiltaket gjør det enklere å vise solidaritet i familien, på tvers av generasjonene. Noen i eiendomsbransjen har kalt dette «familiebanken», som er en mer solid kilde til finansiering enn før – uten at det synes i noen offentlige statistikker.

***

Eiendomsbransjen og eiendomsmeglere er et yndet tema for dagspressen når det gjelder boligpriser, «supermeglere» og andre forhold. Det man ofte glemmer, er at boligomsetning foregår hver dag over hele landet på svært mange små steder, og det er svært lite glamour forbundet med dette. Det er rett og slett nødvendig for at samfunnet skal fungere og hjulene skal gå rundt.

Jeg ønsker en god balanse både i reguleringen av eiendomsmeglere og i boligmarkedet i stort. Derfor vil jeg avslutte med ønske om en fortsatt god og konstruktiv dialog med bransjeforeninger som Eff i det videre arbeidet.

Takk for oppmerksomheten.

 

____________________________

[1] Det ser ut som forbrukermyndighetene og (deler av) bransjen er uenig om hvordan dette skal praktiseres. Forbrukermyndighetene mener normen skal forstås slik at salgsoppgaven skal kunne lastes anonymt ned fra nettet, mens noen eiendomsmeglingsforetak krever at man må oppgi identitet, tlf. nr. mv. for å få laste ned salgsoppgaven. http://www.dinepenger.no/bruke/krangler-om-nye-regler-for-salg-av-bolig/22728953