Boligmarkedet og boliglånsforskriften

Med forbehold om
endringer under fremførelsen

 

Det er en stor glede for meg å være i her i dag. Dere som er her i dag jobber alle med noen av de største økonomiske valgene folk tar – kjøp av bolig.

Boligmarkedet får stor oppmerksomhet her i landet. Det går knapt en dag uten at vi leser spådommer om hvordan markedet vil utvikle seg fremover, eller mer eller mindre gode forklaringer på hvorfor markedet har utviklet seg som det har gjort.

Og det er ikke rart – å eie egen bolig ligger dypt i den norske folkesjelen. Det handler om identitet og trygghet. Å eie sin egen bolig har en stor verdi for svært mange av oss. Dette er noe denne forsamlingen vet alt om.

Regjeringen vil at flere skal ha mulighet til å eie egen bolig. Vår politikk handler om at det skal bli enklere, billigere og raskere å bygge boliger, og at det skal være billigere å bo i sitt eget hjem.

Gjennom fjoråret falt boligprisene.  Det har gjort boligdrømmen litt lettere å oppfylle for flere.

Prisfallet, som var mest omfattende i Oslo, fulgte etter en lang periode med sterk vekst. Korreksjonen har vært sunn for økonomien, og gjør oss litt mindre sårbare. Nå ser vi tegn til at prisfallet har stoppet opp.  

Fallet i boligprisene er samtidig en nyttig påminnelse om hvorfor det kan være nødvendig å sette noen rammer for bankenes utlånspraksis. Ved å stille krav til kundenes egenkapital og betjeningsevne, kan vi redusere sannsynligheten for at boliggjelden blir vanskelig å bære både for den enkelte og for samfunnet.

Den høye gjeldsveksten var hovedgrunnen til at regjeringen innførte boliglånsforskriften i 2015. Formålet har vært å at låntakerne – og dermed også bankene – skal settes i stand til å tåle også dårlige tider. Da boligprisveksten skjøt fart og faren for ubalanser økte gjennom 2016, fant vi det riktig å stramme inn kravene.

Boliglånsforskriften utløper til sommeren, og vi er på ny i gang med å vurdere hvordan den har virket, og om den skal videreføres.  I november ba jeg Finanstilsynet, i samråd med Norges Bank, om å komme med sine vurderinger og råd.

Jeg mottok Finanstilsynets vurdering i slutten av februar, og den er nå sendt på høring.

Nå vil dere sikkert gjerne høre hva jeg vil gjøre, men der må jeg skuffe dere. Jeg kan ikke forskuttere hva som blir resultatet av våre vurderinger om boliglånsforskriftens videre liv, men jeg ønsker å si noe om hvilket perspektiv jeg har for vurderingene.

Selv om boligprisene har falt litt den siste tiden, har prisene steget langt mer enn inntektene over lang tid. Siden jeg kjøpte min første bolig for 25 år siden, har boligprisene steget nesten tre ganger mer enn inntektene.

Boligpriser og gjeld går hånd i hånd. De aller færreste av oss er så heldige at de kan kjøpe bolig uten å ta opp boliglån. Når boligprisene stiger, stiger derfor som regel også husholdningenes gjeld – vi må låne mer for å kunne kjøpe bolig.

Enkelte vil også ta opp mer gjeld for å utnytte det handlingsrommet økt markedsverdi av boligen deres gir.

Fordi gjelden lenge har vokst langt raskere enn inntektene, har norske husholdninger gradvis blitt mer forgjeldet. Norske husholdninger har nå i gjennomsnitt en gjeld som er mer enn dobbelt så høy som deres disponible inntekt. Det er et gjeldsnivå vi ikke har erfaringer med her til lands.

Internasjonalt er det bare et fåtall land, hvor gjelden i husholdningene er høyere enn her hjemme. Etter hvert vil lavere vekst i boligprisene slå ut i lavere gjeldsvekst, men det tar tid.

Det er bred enighet i fagmiljøene om at den høye og voksende gjelden i husholdningene utgjør en sårbarhet i norsk økonomi.

Både norske myndigheter som Finanstilsynet og Norges Bank og internasjonale organisasjoner som OECD og IMF trekker frem den høye gjelden i norske husholdninger som den viktigste sårbarheten i det norske finansielle systemet.

Fra historien har vi flere ganger erfart at veksten i boligpriser og gjeld kan forsterke hverandre. De fleste finansielle kriser internasjonalt har oppstått etter perioder med sterk vekst i formuespriser og rask oppbygging av gjeld.

Vi trenger ikke gå så langt tilbake i tid for å se hvor galt det kan gå når gjelden blir for høy.

Den norske bankkrisen på 1980- og 1990-tallet står frem som den mest dramatiske episoden i nyere tid. Etter en periode med optimisme, høy investeringslyst, økte formuesverdier og stort gjeldsopptak, snudde pilene brått.

Boligprisene falt, til sammen mer enn 40 prosent reelt sett, og det tok tolv år før prisene var tilbake på nivået før krisen.

Arbeidsledigheten ble tredoblet, og vi fikk det lengste og dypeste konjunkturtilbakeslaget i etterkrigstiden.

Mange banker, blant dem de tre største, gikk over ende, og staten måtte inn for å sikre videre drift.

Den norske bankkrisen har fått den tvilsomme hederen av å bli betegnet som en av de «fem store» i industrilandene i moderne tid av økonomene og kriseekspertene Carmen Reinhart og Kenneth Rogoff.

Jo større og raskere gjeldsoppbyggingen er i oppgangstider, jo dypere blir den økonomiske nedgangen når konjunkturen snur – en nedgang som kan sette varige spor.

Ønsker vi at dette skal skje igjen? Selvsagt ikke. Min oppgave som finansminister, er å gjøre det jeg kan for at vi ikke kommer dit igjen.

Det er mye lærdom å hente fra kriser. Norske og internasjonale erfaringer gir oss et godt utgangspunkt for å ruste økonomien mot nye tilbakeslag, selv om det kan være krevende å avdekke alle kilder til risiko, for eksempel kamuflert av nyvinninger og kompleksitet i finansmarkedene.

Den grunnleggende lærdommen er likevel at faren øker når de finansielle bufferne til husholdninger, bedrifter og banker krymper. Når gjelden er høy eller likviditeten er dårlig, kan det raskt oppstå problemer som ikke er lette å løse.

Ettersom mesteparten av kapitalen i norsk økonomi går gjennom bankene, er det spesielt viktig at de er solide. Solide banker bidrar til trygghet for familier, bedrifter og samfunnet som helhet.

Reguleringen er tydelig merket av erfaringene fra ulike kriser opp gjennom historien.

Etter den internasjonale finanskrisen for ti år siden har for eksempel bankene i EU fått strengere krav til kapital og likviditet, og forbud mot en del aktiviteter som ga for høy risiko.

Dette har vi fra norsk side ønsket velkommen, og raskt fulgt opp i vårt regelverk.

Den norske bankreguleringen har vært en del strengere enn i mange andre land, dels som følge av våre erfaringer fra bankkrisen.

Det bidro til at norske banker klarte seg bedre gjennom den internasjonale finanskrisen, og til at de nå er blant de mest solide og robuste i Europa.

De siste fire-fem årene har vi skjerpet kravene til norske banker ytterligere. Blant annet på grunnlag av en annen viktig kriseerfaring, nemlig at samspillet mellom bankene og resten av økonomien kan forsterke oppturer og nedturer.

Når vi tar hensyn til slike virkninger, må kravene være høyere enn om vi bare hadde vurdert risikoen i den enkelte bank for seg.

Dette hensynet ligger også bak reguleringen av bankenes utlånspraksis.

Mange mener mye om boliglånsforskriften.

Jeg kjenner igjen flere fjes her i salen fra debatten rundt forskriften. Flere deltagere i debatten har påpekt at bankenes tap på utlån til bolig er lave. Det er riktig.

At nordmenn verdsetter det å eie egen bolig høyt, ser vi også i misligholdstallene. Selv i nedgangsperioder prioriterer de aller fleste av oss å fortsette å betale avdrag på boliglånene.

Da er det kanskje naturlig å spørre – hvis folk flest betaler på boliglånet, selv når det går dårlig i norsk økonomi, hvorfor regulerer vi da bankenes boliglånspraksis?

Hvis mange nok får problemer med å betjene gjelden sin eller må stramme kraftig inn på andre områder, for eksempel når renten øker, rammer det ikke bare den enkelte. Det kan også ramme den norske økonomien som helhet.

At vi prioriterer å betale på boliglånet når privatøkonomien blir strammere, betyr nødvendigvis at vi prioriterer bort andre ting.

Lavere forbruk i norske husholdninger fører til lavere etterspørsel etter varene og tjenestene norske bedrifter tilbyr.

Historisk har bankene tapt mest på utlån til bedrifter. Dersom tapene blir store, kan det svekke bankenes evne til å gi nye lån.

Strammere kredittilbud kan forsterke et økonomisk tilbakeslag.

Det er slike onde spiraler vi ønsker å unngå gjennom strenge kapitalkrav for bankene, og gjennom å stille enkelte krav til bankenes utlånspraksis.

Krav som svarer på forbigående forhold, bør ha begrenset varighet. Det er slik vi har jobbet med boliglånsforskriften. Noen krav kan likevel være riktige uavhengig av situasjonen i økonomien.

Hvordan nye regler fungerer må uansett overvåkes nøye og vurderes jevnlig.

Vi må ha et realistisk ambisjonsnivå for boliglånsforskriften. Den er ikke egnet til å styre boligprisutviklingen.

Vi må også ha i mente at bolig- og kredittmarkedet påvirkes av mange forhold - noen vi kan påvirke gjennom politiske beslutninger, andre vi i mindre grad kan påvirke.

Den lave renten de siste årene har gjort det lettere å betjene større lån, og har vært med på å dra opp boligprisene.

Renteøkninger treffer ikke bare boligmarkedet, men økonomien som helhet. Norges Bank har i sin rentesetting lagt vekt på å motvirke at finansielle ubalanser bygger seg opp.

I den nye forskriften for pengepolitikken som regjeringen nylig har fastsatt, er dette hensynet eksplisitt skrevet inn. 

Hvordan vi skattlegger bolig, er også med på å påvirke boligmarkedet.

Jeg vet at Eiendom Norge har både fjerning av dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt på sin ønskeliste.

Dette er jeg som partileder i FrP, helt enig med dere i. Begge er avgifter som gjør det dyrere og vanskeligere å skaffe egen bolig, og rammer usosialt.

Som finansminister kan jeg glede dere med at regjeringen i denne perioden har prioritert reduksjon i eiendomsskatten.

For oss har reduksjon i eiendomsskatten vært viktig å prioritere først, fordi det er en regning som dumper ned i folks postkasser år etter år.

Fremskrittspartiet har lenge villet fjerne den kommunale eiendomsskatten, fordi det er en usosial skatt som rammer helt vanlige folk uavhengig av betalingsevne. Det er også store variasjoner i eiendomsskatten fra kommunen til kommune.

Jeg mener boligen til folk er et hjem – ikke et skatteobjekt.

I regjeringserklæringen har vi blitt enige om å senke taket på eiendomsskatten fra 7 til 5 promille, og det skal i tillegg innføres et tak for verdsetting av boliger og fritidseiendom, slik at eiendomsskattegrunnlaget begrenses.

Samtidig som vi gjør det enklere og billigere å eie egen bolig til seg og sin familie, har regjeringen gjort det mindre gunstig å putte pengene i bolig nummer 2, 3 og 4 gjennom å øke ligningsverdien av sekundærbolig i formuesskatten flere ganger. Vi har også redusert verdsettingen av gjeld tilordnet sekundærbolig i formuesskatten.

Boligbyggingen har naturligvis også mye å si for utviklingen i boligmarkedet. Bygges det for lite – eller for mye – kan det gi et utslag i boligprisene. Regjeringen har gjort mye for å fremme tilbudet av boliger for å få en bedre balanse i boligmarkedet.

Under den forrige regjeringen ble det satt rekord i byråkratiske og strenge krav til å bygge nye leiligheter, det førte til at prisene eksploderte og færre boliger ble bygget.  

Vi har satt i gang med tidenes vårrengjøring.  Vi har fjernet og forenklet regler og lovverk som har ført til at mindre leiligheter kan bygges opptil 400 000 kroner billigere.  Resultatene har ikke latt vente på seg. Det er bygget flere boliger, og den usunne, raske prisoppgangen har stoppet opp.

Hvor mye boliglånsforskriften i seg selv har bidratt til at boligmarkedet har roet seg noe ned, kan dermed være vanskelig å fastslå. Analyser fra Finanstilsynet og Norges Bank tyder imidlertid på at innstrammingen i boliglånsforskriften har hatt den ønskede effekten på bankenes utlånspraksis.

Finanstilsynet foreslår å videreføre boliglånsforskriften også etter sommeren – en vurdering Norges Bank deler. Samtidig understreker tilsynet at forskriften er et inngripende tiltak, og at det bør være aktuelt å endre eller avvikle den dersom utviklingen i låne- og boligmarkedet gir grunnlag for det. Som dere er kjent med foreslår tilsynet også at det gjøres enkelte endringer i forskriften.  

Vi har sendt tilsynets forslag på høring med høringsfrist 11. april. Jeg antar at noen av dere som er her i dag allerede er godt i gang med å skrive høringssvar.

Eiendomsmeglerorganisasjonene har i tidligere høringsrunder kommet med konstruktive høringssvar. Jeg har merket meg at dere – i likhet med mange andre – gradvis har blitt mer åpne for at det kan være behov for å regulere bankenes utlånspraksis.

Så til slutt vil jeg bare si: Når jeg som politiker utformer regler og rammebetingelser, handler det ikke om å styre eller overstyre.

Politikk handler i bunn og grunn om å skape og bevare et godt samfunn. Da må vi ta hensyn til vårt felles beste. Vi lære av historien, for det har gått galt før. Nå har dere hørt hvordan jeg tenker.

Jeg ser frem til deres innspill i høringssvarene dere kommer med 

Takk for oppmerksomheten.