Regjeringens boligpolitikk – status og resultater

Sjekkes mot 
fremføring.

Jeg vil starte med å takke for invitasjonen.

Boligmarkedet engasjerer oss. For de fleste er boligkjøp den største investeringen vi gjør i livet, og boligen er vårt viktigste formuesobjekt. Det å eie egen bolig, er nær sagt er en del av folkesjelen vår – nesten åtte av ti eier sin egen bolig her i landet.  Og, boliginvesteringene står for en betydelig andel av verdiskapingen i Norge.

Svingninger i boligprisene kan ha store konsekvenser for den enkeltes privatøkonomi, for byggenæringen, og for økonomien som helhet.

Boligmarkedet er også den viktigste kilden til gjeld i norske husholdninger og denne gjelden er en av de største sårbarhetene for norsk økonomi og for det norske finansielle systemet.

Boligpolitikk er så mangt. Både finanspolitikken,  pengepolitikken, skattesystemet, strukturpolitikken og finansmarkedsreguleringen har i større eller mindre grad et øye på det som skjer i boligmarkedet. I pengepolitikken legges det for eksempel vekt på hensynet til unngå at finansielle ubalanser bygger seg opp. Oppbygging av finansielle ubalanser assosiseres gjerne med sterk vekst og boligpriser og gjeld.  Innretningen av skattepolitikken spiller også en rolle, for eksempel i hvilken grad bolig anses som et investeringsobjekt. Et bærekraftig boligmarked er dessuten avhengig av en velfungerende tilbudsside. I tillegg trenger vi sunne finansinstitusjoner som kan tåle en støyt og som bidrar til en bærekraftig utvikling i gjelden. Mye av dette kommer jeg tilbake til.

Bakgrunnen for regjeringens strategi for boligmarkedet er å se de ulike delene av boligpolitikken i en sammenheng.

I juni i fjor la vi frem en fornyet strategi for boligmarkedet. Her så vi både bakover og evaluerte de tiltakene vi hadde innført, og vi så fremover på utviklingstrekkene og behovene videre. Jeg synes dagens konferanse er en ypperlig anledning til gjøre opp status. 

Det siste tiåret har norske myndigheter gjort mye for å bidra til et sunnere boligmarkedet. Vi har

• Sørget for økt tåleevne i bankene ved å kreve at de holder mer kapital enn før
• Innført flere tiltak for å bidra til en mer bærekraftig utviklig i husholdnignenes gjeld, både krav til boliggjelden men også til forbruksgjelden
• Gjort tilpasninger i beskatningen av sekundærboliger, blant annet med sikte på å gjøre boligspekulasjon mindre lønnsomt
• Vi har gjort betydelige forenklinger i regelverket for byggenæringen. Det har gjort det mulig å bygge både rimeligere og raskere, og boligbyggingen har tatt seg kraftig opp.

La meg dvele litt ved hvorfor vi er så opptatt av en bærekraftig utvikling i boligmarkedet.

Boligpriser og gjeld utvikler seg gjerne i takt. Gjeld står som oftest i sentrum av finansielle kriser. De fleste finansielle kriser internasjonalt har oppstått etter perioder med sterk vekst i formuespriser og rask oppbygging av gjeld. Jo sterkere prisvekst, og jo større gjeldsoppbygging – jo dypere blir nedturen som ofte følger. Konkurser, høy arbeidsledighet og tapt velferd kan være konsekvensen.

Rask vekst i boligpriser og gjeld er ikke bare ugunstig fra et myndighetsperspektiv, men også for de som står utenfor boligmarkedet, og ønsker å komme seg inn.

Fra desember 2015 til desember 2016 vokste boligprisene i Oslo med over 25 prosent. Med andre ord: En bolig som var verdt 4 millioner kroner i desember 2015, var verdt 5 millioner kroner ett år senere.

For Jan og Anne, som allerede er inne i boligmarkedet og har eid boligen sin i mange år, betyr prisøkningen en verdiøkning på 1 million kroner. For Lise, som er førstegangskjøper og har en årslønn på 500 000 kroner, betyr det at prisene har økt tilsvarende to årslønner.  

En årlig boligprisvekst på over 20 prosent gjør det vanskelig for førstegangskjøpere å komme seg inn i markedet uten å ta opp mer gjeld enn de kan betjene. Boligprisene løper fra dem.

Jeg tror ikke vi kan regulere oss til et bedre samfunn. Jeg tror som utgangspunkt at frie markeder vil finne den beste løsningen, og foretrekker å unngå regulering når jeg kan. Samtidig er det situasjoner der det kan være nødvendig at myndighetene griper inn for å forhindre utfall som har høye kostnader for samfunnet.

Situasjonen i boligmarkedet i 2016 var et eksempel på det. Boligprisveksten i Oslo var skyhøy, og andelen lån med svært høy gjeldsgrad økte.

Boliglånsforskriften, som første gang ble innført i 2015, ble derfor som dere vet strammet inn. Det ble innført et tak på gjeld i forhold til inntekt, innstramming i krav til egenkapital, og enkelte særkrav til kjøp av sekundærbolig i Oslo.

Det er vanskelig å anslå den nøyaktige effekten av boliglånsforskriften. Men analyser fra Finanstilsynet og Norges Bank tyder på at innstrammingen i forskriften har hatt en ønsket effekt på bankenes utlånspraksis. Færre husholdninger har tatt opp svært stor gjeld i forhold til boligverdi og inntekter etter at vi innførte boliglånsforskriften.

Boligprisene avtok noe gjennom 2017 og det siste året har boligprisveksten vært nokså moderat.

Jeg er opptatt av at unge skal ha en mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet og en sunn prisutvikling gjør det lettere for førstegangskjøpere som Lise å få sin første bolig.

Vi ønsker ikke at unge skal sitte med en gjeld som kan bli for tung å bære. De som har lån, må kunne tåle at renten øker. Ingen er tjent med at gjeldsnivået i husholdningene blir uhåndterlig høyt.

Ved å stille krav til kundenes egenkapital og betjeningsevne, kan vi redusere sannsynligheten for at boliggjelden blir vanskelig å bære både for den enkelte og for økonomien som helhet.

Det er en avveiing mellom muligheten til å kunne ta opp store nok lån for å kjøpe egen bolig i et stadig dyrere marked, og det å ha en sunn og bærekraftig utvikling i gjelden.

Historisk sett har bankene hatt små tap på boliglån. De aller fleste av oss prioriterer å fortsette og betale renter og avdrag på boliglånene, selv i nedgangstider. Det kan sette i gang en negativ spiral.

For, det betyr samtidig at vi prioriterer bort andre ting. Hvis mange nok får problemer med å betjene gjelden sin eller må stramme kraftig inn på andre områder, for eksempel når renten øker, rammer det ikke bare den enkelte. Det kan også ramme den norske økonomien som helhet.

Lavere forbruk i norske husholdninger fører til lavere etterspørsel etter varene og tjenestene norske bedrifter tilbyr. Det påvirker bedrifters lønnsomhet og evne til å betjene lån.

Historisk har bankene tapt mest på utlån til bedrifter. Blir tapene store, kan det svekke bankenes evne til å gi nye lån til både husholdninger og bedrifter. Strammere kredittilbud kan forsterke et økonomisk tilbakeslag. 

Det er slike negative spiraler vi ønsker å unngå gjennom strenge kapitalkrav for bankene, og gjennom å stille enkelte krav til bankenes utlånspraksis.

Gjeld med pant i bolig utgjør den klart største delen av husholdningenes gjeld. De siste årene har vi også sett en kraftig vekst i usikret gjeld.

Veksten i forbrukslån har over flere år vært dobbelt så høy som den generelle gjeldsveksten. Forbruksgjelden utgjør en liten andel av husholdningenes samlede gjeld, men forbrukslån er dyre. Renteutgiftene på forbrukslån utgjør hele 14 prosent av husholdningenes samlede renteutgifter. Det gjør disse låntakerne ekstra sårbare for renteøkninger.

Dersom kostnadene ved å betjene forbrukslån blir store, kan det påvirke evnen til å betjene annen gjeld.

Dette er bakgrunnen for at regjeringen fastsatte en forskrift med krav til bankenes utlånspraksis for forbrukslån i februar i år. Sammen med boliglånsforskriften gir den en enhetlig regulering av bankenes utlånspraksis til privatpersoner.

Frem til nå har bankene vært avhengig av at de som søker om lån oppgir korrekt informasjon. Det har gjort det vanskelig for bankene å ha en komplett oversikt over husholdningenes samlede gjeld. 

Til sommeren får bankene tilgang til informasjon om personers forbruksgjeld gjennom et såkalt gjeldsinformasjonsforetak, på folkemunne kalt gjeldsregister . Det vil gi bankene bedre oversikt og bedre forutsetninger til å utøve godt bankhåndverk og vurdere kunder.

For eksempel hjelper det bare førstegangskjøper Lise på veldig kort sikt å ta opp forbrukslån for å finansiere egenkapitalen til den første boligen. Det såkalte gjeldsregisteret vil føre til at færre personer får en samlet gjeldsbyrde som er større enn de kan håndtere.

I første omgang har regjeringen prioritert å omfatte usikret forbrukskreditt i gjeldsinformasjonsloven. Informasjon om gjeld som er sikret i for eksempel bolig, finnes allerede i andre registre. På sikt kan ordningen utvides med annen type gjeld, hvis erfaringene viser at det er behov for det.

Hittil har jeg snakket mye om husholdningenes gjeld. Jeg er tross alt finansminister. Tilgangen på kreditt sier sammen med inntekt, renter og arbeidsledighet noe om husholdningenes kjøpekraft. Det er en viktig driver i etterspørselen etter boliger.

En annen viktig driver er demografien, altså hvor mange husholdninger vi er, hvor store eller små husholdningene er, hvor mange unge eller gamle som trenger bolig, og hvor vi velger å bosette oss.

De siste årene har det blitt flere husholdninger i eller nær de store byene. Det skyldes både økt innvandring, og at flyttemønsteret generelt beveger seg i en retning av mer sentralising.

Hvis vi ser lenger tilbake i tid, ser vi også at antall personer per husholdning har falt. Vi blir altså flere husholdninger, som i snitt er mindre. Dette bidrar også til å øke etterspørselen etter boliger.

Det tar tid å bygge boliger. Regjeringen har gjort det lettere for boligbyggere, men noen ting kommer vi ikke utenom. Utbygging krever planer og tillatelser, og bygg skal fysisk oppføres.  På kort sikt blir tilbudet av boliger nokså fast, og kan ikke umiddelbart tilpasse seg etterspørselen.

Men over tid bør det være en sammenheng mellom veksten i husholdninger og boligbyggingen. Bygges det færre nye boliger enn befolkningsveksten skulle tilsi, blir det et underskudd av boliger, og boligprisveksten kan skyte fart. Det vil igjen føre til økte gjeldsopptak.

De siste årene boligbyggingen tatt seg opp, særlig i de sentrale strøkene. Sammen med innstrammingen i boliglånsforskriften har det ført til en sunnere prisutvikling i boligmarkedet enn det vi så i 2016.

Som jeg sa innledningsvis er et stabilt boligmarked avhengig av en velfungerende tilbudsside. Regjeringen vil derfor fortsette arbeidet med å forenkle regelverket for plan- og byggeprosessene.

I regjeringens boligstrategi har vi også en egen liste med tiltak for økt boligbygging i pressområder. Det vil bidra til å sikre at det blir bygget boliger der det er størst behov. 

Boligmarkedet påvirkes også av hvordan vi skattlegger bolig. Regjeringen har gjort det mindre gunstig å putte pengene i bolig nummer 2, 3 og 4 gjennom endringer i formuesskatten. Det er rimelig at denne typen investeringer skattemessig behandles som andre investeringer. Det kan gi lavere etterspørsel etter boliger til investeringsformål.

Samtidig ønsker vi å skjerme den boligen man bor i fra skatteøkninger. Jeg mener at hjemmet til folk ikke skal være et skatteobjekt. Eiendomsskatten er en usosial skatt som rammer uavhengig av økonomi.

Derfor har vi redusert maksimal eiendomsskattesats på bolig og fritidsbolig fra 7 til 5 promille, og i Granavolden-plattformen har vi varslet at satsen skal videre ned, til 4 promille.

I tillegg er det innført et tak for verdsetting av boliger og fritidseiendom, slik at ingen skal få beregnet eiendomsskatt med utgangspunkt i mer enn 70 prosent av markedsverdi.

Så la meg oppsummere: Regjeringen ønsker gjennom sin boligpolitikk å legge til rette for at så mange som mulig som ønsker det skal kunne eie sin egen bolig. For å få til det trenger vi et velfungerende boligmarked og priser som ikke galopperer.

Vi ser gode resultater av tiltakene vi varslet i regjeringens første boligstrategi fra 2015. Det er enklere å bygge boliger. Og det er blitt bygget flere boliger. Boliglånsforskriften har på sin side bidratt til å begrense gjeldsopptaket i husholdningene.

Men jobben er ikke ferdig. Regjeringen vil fortsette arbeidet med å legge til rette for at det skal bli enklere og raskere bygge boliger, slik at flere kan få ta del i gleden av å eie sitt eget hjem.

Regjeringen er også opptatt av å bidra til gode bomiljøer. Det kan vi blant annet gjøre ved å hindre boligspekulasjon og såkalt «hyblifisering» av bomiljøer.

Boliglånsforskriften er midlertidig og gjelder frem til årsskiftet. Før den utløper vil vi vurdere om den skal videreføres, og i så fall i hvilken form.

For å sikre at vi treffer gode tiltak også i fremtiden, er vi avhengig av å ha en god forståelse av hvordan boligmarkedet fungerer og av samspillet med resten av økonomien. Da trenger vi relevant forsking av høy kvalitet.

For ett år siden annonserte vi at det skulle opprettes et nasjonalt senter for boligforsking. Dette senteret er nå blitt etablert i et samarbeid mellom OsloMet, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse, og har helt nylig startet opp under navnet «Housing Lab». Vi har allerede hørt fra Andreas Benedictow i dag, som er tilknyttet forskingssenteret. Jeg er sikker på at det er flere enn meg i denne salen som ser frem til analysene vi vil få derfra i tiden fremover.

Takk for oppmerksomheten!