Nye regler om regulering av festeavgiften ved forlengelse av festeavtaler

Bakgrunnen for lovforslaget er Den europeiske menneskerettsdomstolens dom 12. juni 2012 der domstolen kom til at festerens rett til å kreve forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp var i strid med bortfesterens eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen første tilleggsprotokoll artikkel 1. Det fremgår av dommen at forlengelsesreglene i tomtefesteloven må endres.

– Dommen viser at tomtefestelovens regler om forlengelse av festeavtaler må ta mer hensyn til bortfesternes eiendomsrett. Forslaget innebærer at tomtefesteloven nå kommer i overensstemmelse med Norges menneskerettslige forpliktelser, sier justis- og beredskapsminister Anders Anundsen.

Det foreslås at bortfesteren ved forlengelse av festeavtalen kan kreve regulering av festeavgiften ved et «engangsløft». Den regulerte festeavgiften skal etter forslaget utgjøre 2,5 prosent av råtomtverdien oppad begrenset til et høyestebeløp («tak») på 11 378 kroner. Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Festerens rett til å kreve avtalen forlenget ved festetidens utløp skal fortsatt gjelde.

Proposisjonen har bakgrunn i utredningen NOU 2013: 11 Festekontrakter og folkerett, hvor det ble fremmet ulike lovforslag om regulering av festeavgiften ved forlengelse av festeavtalen. Utredningen ble sendt på høring 23. oktober 2013 med høringsfrist 10. januar 2014.

– Utredningen og høringen viser at tomtefeste er et rettsområde preget av interessemotsetninger. Med det lovforslaget som fremmes i dag, mener jeg regjeringen har lykkes i å finne en rimelig balanse mellom bortfesternes og festernes interesser, sier Anundsen.

Forslaget om regulering av festeavgiften ved forlengelse kan føre til høyere innløsningssummer. Etter dagens hovedregel skal innløsningssummen settes til 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. Velger festeren å innløse festetomten når festetiden er ute, settes innløsningssummen til 25 ganger den festeavgiften bortfesteren kan kreve etter lovforslaget (2,5 prosent av råtomtverdien oppad begrenset til det nevnte høyestebeløpet). Det foreslås at det samme skal gjelde hvis festeren innløser tomten ti år eller kortere før festetiden er ute. Forslaget er begrunnet i bortfesterens rett til full erstatning ved ekspropriasjon etter Grunnloven § 105. For tidsbegrensede festeavtaler kan bortfesteren velge å kreve innløsningssummen satt til 40 prosent av råtomtverdien. Lovforslaget gjør ingen endringer i denne regelen.

Faktaark

Fakta om festeavgift ved forlengelse og beregning av innløsningssum