Høring, NOU 2006:1 om endringer i eiendomsmeglingsloven

Vi viser til Deres ekspedisjon 27. januar 2006 samt vårt høringssvar 6. mars 2006 i samme sak (gjensidig godkjenning av yrkeskvalifikasjoner mv.).

Barne- og likestillingsdepartementet ser meget positivt på at det nå er foretatt en gjennomgang av eiendomsmeglingsloven, blant annet med sikte på styrket forbrukervern. Kjøp og salg av bolig involverer store økonomiske verdier for forbrukerne og omløpshastigheten på boligmarkedet er gjennomgående høy, særlig i sentrale strøk. Mange boligtransaksjoner skjer derfor under stort tidspress, noe som kan føre til lite gjennomtenkte valg og mange tvister. Det er derfor viktig med klare regler på dette området, blant annet om eiendomsmeglernes rolle og ansvar.

Utvalget som har gjennomgått eiendomsmeglingsloven har foreslått en rekke endringer i gjeldende lov. Mange av forslagene vil utvilsomt bidra til å bedre forbrukernes stilling og begrense antallet tvister ved eiendomshandel dersom de blir videreført. Departementet vil her særlig peke på forslaget om obligatorisk tilstandsrapport ved salg av bolig og styrking av utdanningskravene til alle som utfører megleroppgaver. Departementet er også enig i forbudet mot at eiendomsmegleres provisjon kan fastsettes som andel av prisen på salgsobjektet. Det er grunn til å tro at dette på sikt vil gjøre meglertjenestene billigere og gi megleren større uavhengighet. Det samme gjelder forslaget om forbud mot såkalte returprovisjoner. Vi ser også positivt på det foreslåtte forbudet mot forskuddsbetaling av meglerhonorar. En slik regel vil gi boligselgerne bedre rettigheter overfor eiendomsmeglere som ikke utfører oppdraget på en tilfredsstillende måte. Vi støtter også forslaget om at alle eiendomsmeglere skal være tilsluttet en klagenemnd.

Departementet vil i det følgende punktvis gi en nærmere redegjørelse for sitt syn på enkelte av de forslagene som eiendomsmeglingslovutvalget har kommet frem til.

Eiendomsmeglingslovens virkeområde

I utredningen kapittel 5 foreslår utvalget en regel om at all bistand ved eiendomshandel ut over den rene annonsering skal regnes som eiendomsmegling. Det vises til at det i noen tilfeller kan være vanskelig å trekke grensen for hva som skal regnes som eiendomsmegling, noe som igjen kan medføre at aktører som mangler kvalifikasjoner, ikke har stilt sikkerhet mv., bistår forbrukere ved kjøp og salg av eiendommer. Departementet er enig i at det er behov for en avklaring på dette området. Vi vil vise til at stadig flere foretak og enkeltpersoner driver formidling av boligsalg, for eksempel fra utlandet. Det har fremkommet at enkelte av disse driver i en gråsone mellom eiendomsmegling, agentvirksomhet og ren kontaktformidling på vegne av selger. Mange tilbyr ingen økonomisk sikkerhet ovenfor kundene. Det synes derfor å være et økende behov for å klargjøre grensene for hva som skal anses som eiendomsmegling.

Et flertall i utvalget foreslår også at megling av eiendommer som ligger i utlandet fortsatt skal omfattes av loven. Departementet er enig i dette, og vil peke på at det på dette området kan være et særlig behov for den beskyttelse som eiendomsmeglingsloven gir. Departementet har lagt vekt på at omfanget av kjøp av fritidseiendom i utlandet er økende og at slike handler kan reise en rekke vanskelige problemstillinger i forhold til omsetning av innenlandske eiendommer. Det tenkes her for eksempel på sikkerhet for overført kjøpesum, etablering av hjemmel til eiendommen mv.

Krav til faglig kompetanse for utøvere av eiendomsmegling

Når det gjelder meglernes faglige kompetanse, antar departementet at det vil være hensiktsmessig å stille visse kompetansekrav til alle som utfører meglerfaglige oppgaver, jf, kapittel 7 i utredningen. Departementet anser situasjonen i dag, hvor omlag 60 % av utøverne i bransjen ikke har relevant utdanning, som utilfredsstillende. Et flertall i utvalget mener at det bør stilles visse krav til utdanning til alle som i praksis ufører meglingsfaglige oppgaver, men det er noe ulikt syn blant medlemmene i dette flertallet når det gjelder omfanget av kompetansekravet. Flertallet har her delt seg i to fraksjoner.

Departementet vil støtte synspunktene til fraksjonen som går inn for at utøvende meglere, herunder visningsassistenter, skal ha gjennomført et studium på minimum 400 timer. Dette vil, slik departementet ser det, føre til økt kvalitet på eiendomsmeglingstjenestene ved at kundebehandlere, visningsassistenter og andre som faktisk utøver eiendomsmegling og møter publikum har nødvendige faglige kvalifikasjoner. I mange tilfeller vil publikum ha behov for råd og veiledning om boligkjøpet for eksempel på visning. Det er da viktig at den som gir slike råd har visse kvalifikasjoner. Vi er også enig i at det bør opprettes en lovbeskyttet tittel som ”registrert megler” eller liknende. Det er grunn til å anta at dette vil virke tillitskapende og klargjørende overfor publikum.

Meglers uavhengighet, forbud mot returprovisjoner, ”kickbacks” og lignende

Eiendomsmegleren skal som utgangspunkt ikke ha utenforliggende interesser som kan innvirke på utførelsen av megleroppdraget. Dette anses som en grunnleggende forutsetning for at megleren skal kunne ivareta sin rolle som nøytral mellommann og sin plikt til å dra omsorg for begge parters interesser. Forhold som kan virke inn på oppdragsutførelsen kan være at megleren mottar returprovisjoner eller andre goder i forbindelse med oppdrag som oppdragsgiveren reelt finansierer. Et flertall i utvalget går inn for å styrke det gjeldende forbudet mot at meglers vederlag kan betales av andre enn oppdragsgiver. Dette flertallet foreslår at det uttrykkelig skal fremgå av loven at foretak og ansatte ikke kan motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med eiendomsmeglingen. Et mindretall mener at slik godtgjørelse bør kunne godtas dersom kundene gjøres oppmerksom på forholdet.

Departementet vil her støtte flertallet syn. Slik vi ser det, kan det blant annet virke prisdrivende og skape uheldige avhengighetsforhold at deler av eiendomsmeglerens inntekter er basert på returprovisjoner fra ulike samarbeidspartnere. Dette gjelder særlig dersom slik godtgjørelse kommer fra takstmenn. På dette området er kravet til nøytralitet og uavhengighet særlig viktig. Returprovisjon er også et problem i forhold til annonsering, hvor det etter det departementet kjenner til, kan være betydelige beløp som tilbakebetales megleren. Annonsekostnadene belastes likevel oppdragsgiveren fullt ut. Departementet er også enig med flertallet i at eiendomsmeglerne heller ikke bør formidle låneprodukter mot provisjon eller annet vederlag.

Fastsettelse av meglerens vederlag

Det er etter gjeldende rett full avtalefrihet når det gjelder fastsettelse av meglerens vederlag. Vederlaget kan dermed fastsettes som en prosentvis andel av oppnådd pris for salgsobjektet, en fast pris for hele oppdraget, eller en timepris basert på faktisk medgått tid. Vederlaget kan også bestå av en kombinasjon av disse. Imidlertid synes prosentvis andel av salgssummen å være nærmest enerådende. Flertallet i utvalget går inn for å videreføre gjeldende regler, men et mindretall foreslår å forby provisjonsbetaling.

Departementet er enig med mindretallet i at meglerne ikke bør ha adgang til å fastsette vederlaget som andel av salgssummen. Dette fører i mange tilfeller til at provisjonen kommer i fullstendig misforhold til det arbeid som er gjort, og den tid som er medgått. Bakgrunnen for dette er at det i mange tilfeller er liten sammenheng mellom salgsobjektets pris og meglerens arbeidsinnsats. Det kan derfor bli uforholdsmessig dyrt å selge, særlig dersom det er tale om verdifulle objekter.

Departementet mener imidlertid at man bør vurdere å gå lenger enn bare å innføre et forbud mot å fastsette provisjonen som en andel av boligens salgssum. Et slikt forbud kan tenkes å bli systematisk omgått ved at megleren i stedet krever en tilsvarende høy fastpris. Dersom fastprisen også blir relatert til salgsobjektenes verdi, har man i realiteten oppnådd lite med et slikt forbud.

Etter departementets syn bør eiendomsmeglerens provisjon fastsettes med utgangspunkt i en rimelig og synbar pris i forhold til den tid som medgår til det enkelte oppdrag. Megleren kan for eksempel gi et bindende prisoverslag ved inngåelsen av oppdragsavtalen og, etter at oppdraget er gjennomført, utarbeide en oppstilling over hvilke oppgaver som er utført, antall timer som er medgått, timeprisen, utlegg til annonsering mv. På denne måten vil oppdragsgiveren kunne kontrollere at vederlaget står i et rimelig forhold til det arbeid som er gjort med hensyn til pris pr. tidsenhet og utførte oppgaver. Dette vil legge til rette for sunn konkurranse og gi publikum bedre muligheter til å sammenlikne ulike pristilbud. I tillegg vil god informasjon til markedsaktørene om priser og andre relevante forhold bidra til å holde kostnadene på et riktig nivå. Det kan her vises til forskriften om prisopplysning for tjenester (forskrift 1997:1382) samt reglene om salærberegning for advokater som er basert på disse hensynene.

Departementet er også enig med mindretallet når det gjelder synet på eiendomsmeglernes praksis med å innkreve et større forskudd fra kjøperen av boligen allerede ved kontraktssignering. Disse pengene utbetales normalt selger først når kjøperen overtar eiendommen. Dette kan ta lang tid, noen ganger flere måneder, slik at store summer blir stående på megleren konto over tid. Muligheten for megleren til å motregne sitt vederlagskrav i dette beløpet vil også gi oppdragsgiveren en svak posisjon ved en eventuell tvist om vederlagets størrelse. Departementet er derfor enig i at slik forskuddsbetaling bør forbys.

Tilstandsrapport og annen informasjon om tekniske forhold ved salgsobjektet

Den raske omsetningen av boliger gjør det vanskelig for kjøpere å kontrollere boligens tekniske tilstand før avtale inngås. Det er i dag ikke krav om at det skal foreligge noen tilstandsrapport el.l. ved salg av boliger. I mange tilfeller oppdages derfor feil og mangler først etter at handelen er avsluttet, noe som ofte skaper konflikter mellom kjøper og selger. Kjøperen har riktignok normalt en takst (”verdi og lånetakst”) å forholde seg til, men denne gir begrenset informasjon om tekniske forhold. På denne bakgrunn kan det fastslås at de fleste boliger i dag selges uten noen form for beskrivelse med hensyn til skader, mangler mv.

Et enstemmig eiendomsmeglingslovutvalg uttaler at det bør foreligge en tilstandsrapport ved salg av boliger, men at dette er et forhold som bør vurderes i forhold til avhendingsloven. Flertallet i utvalget mener at det ligger utenfor mandatet å foreslå en regel om obligatorisk bruk av tilstandsrapport ved salg gjennom megler, altså i eiendomsmeglingsloven.

Et mindretall i eiendomsmeglingslovutvalget har foreslått en regel om at det som hovedregel skal foreligge en tilstandsrapport ved salg av bolig gjennom eiendomsmegler, og at det skal være meglerens ansvar å påse at en slik rapport foreligger.

Barne- og likestillingsdepartementet finner det utilfredsstillende at boliger omsettes uten at det foreligger opplysninger om teknisk tilstand, mangler mv. Departementet mener at eiendomsmegleren vanskelig kan oppfylle sin informasjons- og omsorgsplikt overfor kjøper uten å kjenne noe til boligens tekniske tilstand. Megleren er den profesjonelle mellommann ved eiendomshandel og bør ha ansvar for at vesentlige forhold ved boligen blir opplyst.

Departementet vil, i overensstemmelse med Boligtakstutvalgets forslag (jf. Boligtakstutvalgets rapport s. 31), og, slik mindretallet i eiendomsmeglingslovutvalget har foreslått, gå inn for at det etableres et regelverk som sikrer at boligkjøpere får kunnskap om boligens tekniske tilstand før kjøpsavtale inngås. Direkte salg mellom private, for eksempel i forbindelse med arv, samlivsbrudd mv. bør ikke omfattes av forslaget. Det kan her innvendes at unntak for salg utenom megler kan føre til omgåelser av regelen ved at enkelte vil søke å omsette boligen direkte for å unngå kravet om teknisk rapport. Dette kan skyldes at selger av forskjellige årsaker ikke ønsker noen slik undersøkelse av boligen, og/eller at vedkommende vil spare kostnader. Merkostnadene til teknisk rapport utgjør imidlertid bare en liten del av de totale utgiftene ved boligsalg, og disse kostnadene vil langt på vei kunne utlignes ved færre konflikter og kanskje også rimeligere eierskifteforsikringer. Kravet om teknisk rapport bør gjelde uansett boligens eierform, slik at både boliger i borettslag, aksjeselskaper og sameier mv. omfattes.

Departementet antar at en ordning med obligatorisk teknisk rapport vil kunne gi kjøpere og andre interesserte god informasjon om boligens tekniske tilstand og virke konfliktdempende. En obligatorisk teknisk rapport vil også inneholde en egenerklæring fra selger. Dette vil bidra til å ytterligere styrke beslutningsgrunnlaget for kjøperne. I neste omgang kan dette bety store besparelser både tidsmessig og økonomisk for partene.

Departementet vil også vise til at man i Danmark har innført en ordning med tilstandsrapporter ved boligsalg til forbrukere. Det er ikke i Danmark lovfestet noen plikt til å bruke tilstandsrapporter, men regelverket gir selgeren så klare incentiver til dette at det nå bare unntaksvis selges boliger uten slik rapport, jf. dansk lov 391:1995 om forbrukerbeskyttelse ved boligkjøp.

Obligatorisk tilslutning til klagenemnd

Departementet støtter utvalgets forslag om at alle som skal drive eiendomsmegling skal være tilsuttet en godkjent klagenemnd. Dette vil forbedre rettstillingen til de som har kjøpt eller solgt bolig, og som mener å ikke ha fått den eiendomsmeglertjenesten de har krav på. En rekke av de feil som kan oppstå er ikke av en slik art at det er hensiktsmessig eller kostnadsmessig forsvarlig å involvere det alminnelige domstolssystemet.

Med hilsen

Hilde Merethe Berg (e.f.)

Petter Gluva