Sjekkes mot fremføring

Kjøp og salg av bolig er blant de viktigste disposisjonene vi gjør i løpet livet. For de fleste er både store økonomiske verdier og følelser involvert. Omsetningshastigheten på boligmarkedet er høy, og avgjørelser må derfor ofte tas under sterkt tidspress – av og til i løpet av minutter. I noen tilfeller skjer bolighandelen dessuten mens folk er i problematiske livssituasjoner, kanskje som følge av samlivsbrudd, arbeidsledighet, dødsfall i familien, eller økonomiske vanskeligheter. Da er ofte både vår vurderingsevne og vår kritiske sans redusert.

I tillegg er de fleste forbrukere amatører på dette området – kjøp og salg av bolig er jo ikke noe vi gjør hver dag. Gode spilleregler som gjør at bolighandel oppleves trygt for den enkelte er helt avgjørende. Det er stadig større pengesummer som er involvert, så derfor har det vært viktig med en total gjennomgang av loven.

Et trygt boligmarked forutsetter at forbrukerne har gode rammebetingelser. Det er særlig viktig at det gjennom hele omsetningsprosessen gis korrekt og tilstrekkelig veiledende informasjon om boligen – ved annonseringen i avisen eller på nettet, i opplysningene som gis muntlig av megleren, samt i prospekter, takster og tilstandsrapporter.

Boligkjøpere bør for eksempel ha et visst vern mot å måtte betale en urimelig høy pris for boligen fordi pristaksten er feil. Kjøperen bør også kunne stole på at boligen svarer til vedkommendes rimelige forventninger om hva slags teknisk stand den er i. I tillegg må kjøperen få opplysninger og råd omkring utgiftene ved å eie boligen, for eksempel husleie, fremtidige utgifter mv.

Også den som skal selge boligen sin trenger trygghet for at handelen går som det skal. For de aller fleste er det eiendomsmegleren som skal sørge for denne tryggheten. Megleren tar seg normalt av hele prosessen, fra markedsføring og fremvisning av boligen, forhandlinger med budgivere, kontraktsskriving, oppgjør og frem til hjemmelsoverføring og utfylling av skjøte. Megleren skal forsøke å oppnå best mulig pris for eiendommen, men samtidig være en nøytral mellommann med omsorg for begge parters interesser. I dette ligger det tydelige interessemotsetninger som vi må erkjenne er til stede. Det er helt avgjørende for tilliten til meglerne at de klarer å opptre på en måte som gjør at begge parter kan ha tillit til dem.

Det er viktig å rette oppmerksomheten mot eiendomsmeglingsbransjen som er en viktig aktør med mye makt og store summer involvert. Mitt utgangspunkt har vært at behovet for forbrukersikkerhet er særlig stort på dette området. Henvendelser fra privatpersoner, oppslag i media, samt forhold som bl.a. Kredittilsynet og Forbrukerombudet har avdekket, har gitt sterke indikasjoner på at prosessen mot kjøp og salg av bolig har klare forbedringspotensialer.

Meglerhonorarene har i noen tilfeller blitt svært høye. Dette betyr ikke at alle meglere alltid tar for høye honorarer. Mitt poeng med dette har vært at dagens vederlagssystem åpner for at transaksjonskostnadene ved boligsalg lett blir uforholdsmessig store, særlig i pressområdene. Er det rimelig å ta hundretusen kroner eller mer for å selge et vanlig hus. Hvorvidt arbeidet tar 10-12 timer slik et utvalg meglere har opplyst til en avis, eller 30 -35 timer, som er meglerbransjens eget anslag, synes jeg ikke er avgjørende – prisen er uansett for høy.

Bransjen må leve med at det stilles spørsmål med hva det er rimelig å ta i betraktning for de tjenestene de leverer.

At det er få klager betyr ikke nødvendigvis at alle er fornøyde. Det at de aller fleste bruker eiendomsmegler for å selge bolig synes jeg heller ikke kan brukes som argument for at forbrukerne er fornøyd med prisen på tjenestene. Det store flertallet boligselgere bruker megler fordi de anser at det er for komplisert å selge en bolig på egen hånd, og ikke nødvendigvis fordi de er så fornøyd med prisen på meglertjenestene. De aller fleste setter jo også bilen sin på verksted for å få den reparert. Dette skyldes ikke at de er så fornøyd med verkstedprisene i Norge. Mange boligselgere har nok også en forestilling om at de ikke selv vil oppnå like høy salgspris som en megler.

Det er ingen hemmelighet at bransjen – i takt med eiendomsprisene - har hatt en betydelig inntektsvekst i de senere årene, særlig de som arbeider i pressområdene. Jeg har derfor reist spørsmålet om at meglerens vederlag bør fastsettes på en annen måte enn i dag. Dette er forhold som vil bli drøftet nærmere i en lovproposisjon som vil fremmes av Finansdepartementet med det første.

Finansdepartementet har nylig fastsatt en forskrift som innebærer at megler ikke skal kunne formidle bud som innebærer at selger gis mindre enn 24 timer fra siste annonserte visning til å akseptere et bud Hensikten med regelen er å senke tempoet i bolighandelen og å gi partene bedre tid til å tenke seg om. Vi håper også at en slik regel vil hindre at budrunden ”kuppes” av spekulanter. Denne forskriften har det kommet reaksjoner mot, særlig fra Eiendomsmeglerforbundet. Hovedargumentet mot regelen er at kjøperne vil omgå megleren og gå direkte til selgeren med sitt bud. Jeg tror denne frykten er overdrevet. For det første tror jeg ikke verken selger og kjøper har det så travelt at de ikke kan vente et døgn med å sette i gang budprosessen. Dessuten - når en mekler først er koplet inn, vil nok de aller fleste holde seg til denne og ikke gå i gang med å forhandle med selger. Uansett kan selger da presisere overfor budgiveren at bud må gis til mekler.

En innvendig som har kommet i det siste – og som har forundret meg litt – er at 24-timersregelen vil få boligprisene til å stige, samt lede til såkalte dobbelsalg, ved at både selgeren og megleren vil selge boligen samtidig. På meg virker dette som litt oppkonstruerte og misforståtte slutninger. Det er selvfølgelig helt andre forhold enn 24-timers regelen som bestemmer boligprisene. Også frykten for dobbeltsalg må være basert på en misforståelse – det er jo bare selgeren som kan akseptere bud, ikke mekleren.

Jeg vil også minne om at det ved kjøp av andelsboliger kan ta flere uker å få gjennomført bolighandelen etter at siste bud har kommet på grunn av en forkjøpsrett må avklares. Så vidt jeg vet har ikke dette verken ført til stigning av prisene på andelsboliger eller andre problemer.

Jeg har forresten merket meg at EFF (Eiendomsmeklerforetakenes forening) uttrykker at de er enig i den nye regelen.

For min del tror jeg at 24-timersregelen er god og vil være et bidrag til å ”kjøle” ned budrunden – og jeg er overbevist om at akkurat det trengs!

Jeg vil også nevne at regjeringen kommer til å foreslå regler som vil sikre forbrukerne bedre informasjon om budprosessen. Det betyr at kjøper vil bli sikret fullt innsyn i budjournalen uten at de trenger å be om det. Dette vil virke både forebyggende og avslørende, og gjøre det svært vanskelig for meglerne å benytte seg av fiktive bud.

Et annen problemstilling som har opptatt meg, er mangelen på informasjon boligkjøpere får om boligens tekniske tilstand før de gir bud. Jeg synes det er problematisk at det kan formidles salg av boliger til forbrukere uten at det i mange tilfeller er kjent hvilken stand boligen er i. Det kan også stilles spørsmål ved om eiendomsmegleren kan gi en tilfredsstillende presentasjon av boligen, samt ivareta sine omsorgsoppgaver overfor partene uten å ha kjennskap til boligens stand. Det er jo svært vanskelig for kjøperen - med den tid som i dag er til rådighet ved boligkjøp – å gjøre noen større undersøkelser av om boligen har feil eller mangler før budene begynner å komme. Også i forhold til dette problemet tror jeg den nevnte 24-timers regelen vil være et nyttig bidrag.

Kunnskap om generell tilstand, om feil, skader og mangler ved boligen, er etter min mening en vesentlig forutsetning for å unngå tvister og diskusjoner i etterkant av handelen. De fleste er enig i at dagens «verdi- og lånetakst» gir ikke tilfredsstillende informasjon om dette. Måten vi gjør dette på i dag kan gi grobunn for tvister fordi kjøperne får et feilaktig inntrykk av boligens stand ved å tro at takstdokumentet er en tilstandsrapport. Praksis viser at de fleste boligtvister har sammenheng med nettopp tekniske forhold ved boligen. Jeg synes også det er grunn til å tro at en teknisk rapport vil ha betydning for tilliten til at megler ikke søker å unndra opplysninger av negativ karakter om eiendommen, og rapporten vil være en viktig del av grunnlaget for en riktigst mulig verdivurdering (taksering) av boligen.

Etter min mening bør det her innføres en ordning hvor boligkjøpere er sikret god informasjon om boligens tekniske tilstand før handelen inngås. Dette vil virke konfliktdempende og dermed redusere det store antallet tvistesaker på dette området.

I mitt departement ser vi nå nærmere på ulike alternativer som kan bidra til økt bruk av tilstandsrapporter. Det er her gjort et betydelig forarbeid i Boligtakstutvalget som avga sin rapport i fjor høst. Om ikke alt for lenge håper jeg at vi i samarbeid med andre berørte departementer kan komme til en konklusjon om hvordan behovet for tilstandsrapporter best kan imøtekommes.

Jeg vil også peke på behovet for å sikre kvalifiserte takstmenn på dette området. Det er i dag ingen offentlige krav til takstmennenes faglige kvalifikasjoner, ingen offentlig godkjenningsordning og yrkestittelen takstmann er ikke beskyttet. Det er heller ingen lov eller forskrift som regulerer takstmannsvirksomhet generelt. Jeg vet at bransjeorganisasjonene stiller krav til sine medlemmer og at mange takstmenn nå er sertifisert gjennom Det Norske Veritas, men dette er jo på frivillig basis.

I den senere tid har det vært mye fokus på salg av små dyre boliger med lavt innskudd og høy fellesgjeld. Disse boligene ligger gjerne sentralt i større byer, og markedsføres spesielt mot unge mennesker. Kvadratmeterprisen kan være meget høy, opp mot 70 000 kroner. Det er normalt avdragsfrihet på fellesgjelden de første årene, slik at inngangsbilletten blir lav. Her er jeg særlig bekymret for ungdom og andre førstegangskjøpere, som ikke har så mye kunnskaper eller erfaring med bolighandel. Det er svært viktig at markedsføringen av slike boliger er ærlig og informativ, slik at kjøperne vet hva de gir seg inn på. Det er også viktig at kjøperne gis grundig informasjon om hvordan de fremtidige kostnadene vil bli. Jeg er redd for at denne typen boliger vil være fremtidige gjeldsbomber som også kan bli vanskelige å videreselge. Dette har vi allerede sett eksempler på i Oslo. Jeg synes det er all grunn til å advare mot denne type prosjekter.

Jeg konstaterer at det nærmest er umulig å selge boligen selv som følge av at privatpersoner nektes tilgang til tjenester som i praksis er nødvendige for å selge en boligeiendom. Jeg tenker først å fremst på at forbrukere er sperret ute fra de dominerende annonsestedene på nettet (finn.no, tinde.no og zett.no). Men jeg har også merket meg at forbrukerne nektes både å kjøpe eierskifteforsikringer og tilgang til prisopplysningsbasen ”Eiendomsverdi”. Disse tjenestene har eiendomsmeglere og advokater reservert for seg selv. Særlig utestengningen fra nettstedene er etter min oppfatning uholdbart overfor forbrukerne. Min kollega Heidi Grande Røys i Fornyings- og administrasjonsdepartementet har nylig vurdert dette spørsmålet i forbindelse med en klagesak fra et privat firma som ønsker å tilby boligformidling over nett. I saken er det bl. a. reist spørsmål om hvorvidt Finn eiendom AS utnytter sin markedsposisjon på en utilbørlig måte ved å nekte å innta annonser fra andre enn eiendomsmeglere. FAD har sendt saken tilbake til Konkurransetilsynet og bedt om at den vurderes på ny etter at tilsynet først kom til at konkurranseloven ikke var brutt i dette tilfellet.

Nå har vi hatt en til dels opphetet diskusjon i media om hvordan bransjen oppleves. Det er da viktig å minne hverandre om at vi også er enige på en rekke områder. Jeg vil spesielt fremheve at bransjen har vært svært positiv til å heve kompetansen til de mange meglerne som i dag jobber uten formell kompetanse. Jeg har også merket meg med glede de mange innspill bransjen selv har kommet med for å heve den etiske standarden som vi alle ser det har blitt stilt spørsmålstegn ved.

Som dere sikkert kjenner til, vil Finansdepartementet om kort tid fremme en lovproposisjon med forslag til nye regler om eiendomsmegling. Mange av de problemstillingene jeg har nevnt i dag vil det da bli konkludert på.

Det er vårt håp at det nye regelverket vil bidra til å bedre forbrukernes stilling på boligmarkedet og gi ryddigere forhold i eiendomsmeglingsbransjen. Slik jeg ser det, er det også helt avgjørende for eiendomsmeglerbransjen selv at den har den har tillit blant publikum.