Med forbehold om endringer ved fremføringen

Utviklingen i norsk økonomi – utfordringer i boligmarkedet

Statssekretær Bjørn Arild Gram (Sp), Forbrukerrådets boligkonferanse 29. november 2006

( se lysark her)

Takk for invitasjonen hit

Forbrukerrådets har satt sammen et bredt og svært interessant program for denne to-dagers konferansen.

Jeg vil i dette innlegget ta utgangspunkt i situasjonen i norsk økonomi, ta et overordna blikk på gjeldsutvikling og lånemarkedet, og peke på noen områder som Regjeringen har et særlig fokus på.

Norsk økonomi er inne i en sterk høykonjunktur. Veksten har ligget klart over trendveksten i økonomien i mer enn tre år, og oppgangen er bredt basert. I fjor økte BNP for Fastlands-Norge med 3,7 pst., og vi venter en vekst på 3,4 pst. i år. Neste år ventes veksten å bli om lag 3 pst.

Lønnsomheten i fastlandsbedriftene er høy, og det har vært en sterk økning i investeringene. Også oljeinvesteringene har økt markert.

Den kraftige oppgangen internasjonalt har bidratt til sterk vekst i eksporten og høye priser på norske eksportprodukter.

Lave renter har sammen med god inntektsutvikling gitt sterk vekst i husholdningenes etterspørsel.

Kraftig inntektsvekst i kommunesektoren har bidratt til sterk vekst også i denne sektoren, og til økt aktivitet i hele landet.

Som en liten åpen økonomi, er Norge blant de landene som har hatt stor glede av den økte globaliseringen og den høye veksten internasjonalt.

Ledigheten faller raskt, og for alle grupper og i alle fylker.

Nedgangen i ledigheten er sterkest blant ungdom i alderen 20-24 år, men også i de eldre aldersgruppene har vi sett et markert fall i ledigheten.

Ledigheten har også falt blant de langtidsledige og i innvandrergruppene. Jeg tror vi her ser resultatet av at arbeidsmyndighetene har lagt særlig vekt på å følge opp grupper som har hatt vanskeligheter med å komme seg inn i arbeidsmarkedet.

Ledigheten er også lav i internasjonal målestokk. Mens EU-15 landene hadde en sesongkorrigert ledighetsrate på 7,4 pst. i august i år, utgjorde ledigheten i Norge 3,3 pst. av arbeidsstyrken på dette tidspunktet.

Norges Bank har hevet styringsrentene seks ganger siden sommeren 2005, med til sammen 1½ prosentpoeng. Norges Bank har varslet at renten skal øke gradvis, antydningsvis med vel 2 prosentpoeng over de nærmeste tre årene.

Norsk tremåneders pengemarkedsrente er nå om lag på linje med gjennomsnittet hos våre viktigste handelspartnere. Terminrentene tilsier imidlertid at rentene etter hvert vil stige noe raskere i Norge enn hos handelspartnerne, slik at vi vil få en positiv rentedifferanse i forhold til et gjennomsnitt av våre viktigste handelspartnere.

I Norge har boligprisene i gjennomsnitt steget med 10 pst. mer enn den generelle prisøkningen de siste to årene, og realboligprisene var i 2005 nesten 50 pst. høyere enn nivået i forkant av det kraftige omslaget i boligmarkedet i 1987. Boligprisene vokser klart kraftigere enn byggekostnadene.

Boligbyggingen har tatt seg sterkt opp de siste årene. Det ble i fjor igangsatt 31 500 boliger, og tempoet er omtrent det samme i år. De siste ti årene har det i gjennomsnitt blitt igangsatt 23 500 boliger pr. år. Igangsettingen ligger dermed nå på et historisk høyt nivå.

Selv med økt byggeaktivitet er tilgangen på nye boliger nokså beskjeden i forhold til den samlede boligmassen. Dette bidrar til å forklare hvordan etterspørselsøkningen har kunnet slå så sterkt ut i boligprisene.

Empiriske studier viser generelt at lavere realrente, lavere arbeidsledighet, vekst i husholdningenes disponible inntekt og befolkningsvekst, er viktige årsaker til økt etterspørsel etter boliger.

Men jeg tror nok også boligprisutviklingen er avhengig av folks forventninger til fremtiden. Med forventninger om videre prisvekst ønsker folk å fremskynde sine boligkjøp. Dette gir press i markedet, og bidrar til at forventningen innfris. Men slike mekanismer kan også virke den andre veien!

Den sterke boligprisveksten har gått hånd i hånd med høy gjeldsvekst. Siden 2000 har husholdningenes samlede gjeld økt med over 10 pst. årlig. Dette er klart sterkere enn veksten i husholdningenes inntekter. Husholdningenes samlede gjeld utgjør nå 180 pst. av disponibel inntekt, noe som er rekordhøyt.

Styrken i gjeldsveksten må ses i sammenheng med den sterke veksten i boligprisene, det lave rentenivået og det stramme arbeidsmarkedet.

Samtidig har bankenes låneordninger blitt mer fleksible. Som jeg kommer tilbake ser man blant annet at bankene aksepterer høyere belåningsgrad enn tidligere på nye boliglån, og at de tilbyr folk med opparbeidet boligformue å låne på boligen. Dette er en form for reversert nedbetaling.

Den sterke gjeldsveksten har blitt motsvart av en tilsvarende fordringsvekst, men denne er ujevnt fordelt mellom husholdningene.

Et lavt rentenivå medfører at husholdningenes samlede rentebelastning fortsatt er lav. Norges Bank har imidlertid varslet at renten skal øke gradvis framover. Med rentemarginer på boliglån i bankene på mellom ett og halvannet prosentpoeng, kan lånerenten i en normalsituasjon kanskje bli liggende mellom 6 og 7,5 prosent. I perioder kan den også bli liggende høyere enn dette.

Både husholdninger og foretak bør ta høyde for dette når de planlegger for framtida.

Finansinstitusjonene formidler kjøpekraft fra sparere til låntakere. Dette handler dels om investeringsmidler til næringslivet, og dels om boliginvesteringer og forbruk i husholdningene. Det ligger i sakens natur at kjøpekraft i senere perioder skal tilbakeføres fra låntakere til finansinstitusjonene i form av renter og avdrag.

Den sterke veksten i boligprisene siden tidlig på 1990-tallet har forutsatt god tilgang til lån for husholdningene. Lånene kommer hovedsakelig fra banker som driver virksomhet i Norge. Rentebetingelsene for hovedtyngden av boliglånene endres i takt med det generelle rentenivået. Både den store andelen lån med flytende renter, og bankvesenets dominerende posisjon som tilbydere av lån, bidrar til at Norge skiller seg ut fra en del andre land.

Nordmenn er i stor grad boligeiere, og boligstandarden er – heldigvis – gjennomgående høy. Med dagens prisnivå er flertallet av nordmenn eksponert for en betydelig boligmarkedsrisiko. Med det mener jeg at det vil ha store virkninger for vår formuessituasjon dersom boligmarkedet skulle falle. På den annen side – vil mange føye til – skal de fleste av oss uansett bo som vi gjør, og prisene er derfor ikke så viktige.

Dette er nok bare delvis riktig. Prisutviklingen i boligmarkedet bidrar til å forklare ulikheter i nordmenns nettoformue. Ser man bort fra den eldre del av befolkningen – som jo også har hatt lang tid på å nedbetale sine lån – ser man særlig forskjeller mellom de som etablerte seg tidlig på 1990-tallet, og de som har etablert seg i den senere tid. Sistnevnte kan ha betalt flere ganger så mye for en tilsvarende bolig.

Selv om husholdninger som sitter med tilsvarende boliger er eksponert for den samme risikoen for endringer i boligpris, er deres eksponering ovenfor renterisiko varierende. Med renterisiko mener jeg konsekvensene av endringer i rentenivået.

Dette har først og fremst sammenheng med at de som kom sent inn i boligmarkedet har større banklån. Større banklån i forhold til boligverdi gir dessuten dårligere rentebetingelser. Dette er fordi bankene krever kompensasjon for den høyere risikoen de løper når det er mindre forskjell mellom panteverdi og boliglån.

På toppen av dette kommer at de senest ankomne ofte er yngre mennesker som tjener dårligere og har svakere tilknytning til arbeidsmarkedet. De unge husholdningene vil riktignok ofte ha gode utsikter til fremtidige inntektsøkninger, men dette kan være til liten trøst i møte med eventuelle renteøkninger eller problemer på arbeidsmarkedet.

De som har stor gjeld i forhold til inntekt er naturlig nok også de som er mest sårbare for renteøkninger. De færreste har bundet lånerenten for lengre tid.

Den såkalte gjeldsbelastningen måler gjeld i forhold til inntekt. En gjeldsbelastning på over 400 betyr at gjelden er mer enn fire ganger større enn inntekten. Dette regnes som svært høyt.

For alle aldersgrupper under ett, steg andelen med slik svært høy gjeldsbelastning ganske jevnt fra 1986 til 1990, for deretter å stort sett falle frem mot 1998. Fra 1998 til 2004 økte andelen fra 7,3 til 12,9.

Sagt med andre ord ble det i løpet av de seks årene 77 prosent flere husholdninger med svært høy gjeldsbelastning.

Økningen var klart størst i aldersgruppen 25 til 34 år med 106 prosent. Tallene for de to neste aldersgruppene var henholdsvis 90 og 56 prosent.

Mens gjeldsbelastningen altså beskriver forholdet mellom gjeld og inntekt, beskriver rentebelastningen forholdet mellom rentekostnader og inntekt.

Dagens lave rentenivå gjør at husholdningenes samlede rentebelastning fortsatt er lav.

Beregninger fra Statistisk Sentralbyrå antyder imidlertid at dersom renten øker brått med tre prosentpoeng, vil antall husholdninger med en rentebelastning på over 30 prosent omtrent dobles, og dermed utgjøre mellom 130 000 og 150 000 husholdninger.

Det er ikke slik at alle disse husholdningene nødvendigvis får gjeldsproblemer. En del av dem har uansett tilstrekkelig høye inntekter. For andre kan privatøkonomien balanseres ved at de for eksempel reduserer levekostnadene eller tærer på oppspart kapital.

Likevel mener jeg utviklingen med stadig høyere gjeldsbelastning og derav økt rentefølsomhet, er bekymringsfull. Jeg vil advare både banker og låntakere mot denne utviklingen.

Myndighetene regulerer ikke – slik som i etterkrigstiden – lenger bankenes utlån direkte. Hvis bankene tilfredsstiller kapitalkravene, kan de låne ut så mye de vil og til hvem de vil. Dette gjelder i alle fall som et utgangspunkt. Med uvanlig lave utlånstap og god tilgang til innlån i kapitalmarkedene har bankene i dag derfor gode ekspansjonsmuligheter. Og som vi ser av kredittmarkedsstatistikken, utnytter bankene disse mulighetene flittig.

I en del sammenhenger er det også pekt på at nye kapitaldekningsbestemmelser (Basel II) vil gi lavere kapitalkrav for bankene, og at dette i seg selv kan stimulere bankenes utlånsvilje. Det kan derfor hevdes at plikten til å innføre de nye kapitaldekningsregler kommer på et lite heldig tidspunkt i relasjon til utviklingen i boligmarkedet og gjeldsveksten i husholdningene. Basel II forskriften er ikke fastsatt ennå, og jeg kan derfor ikke røpe det nærmere innhold i forskriften. Det er imidlertid ingen hemmelighet at overgangsregler vil bremse fallet i kapitaldekningskravene for mange banker. Jeg vil også minne om at det ligger nye virkemidler i de allerede lovfastsatte Basel II reglene, som innebærer at Kredittilsynet kan fastsette høyere krav enn minstekravene etter forskriften når dette er nødvendig. Det er mulig Skogstad Aamo, som skal snakke her senere, vil komme nærmere inn på dette.

Selv om bankene generelt er opptatt av kundenes utsikter til å betjene sine lån, spiller pantesikring en svært sentral rolle i boligfinansiering. Når boligprisene stiger sterkt år etter år, fremstår tidligere innvilgende lån som stadig sikrere for banken. Samtidig ser bankene i økende grad ut til å basere seg på at boligprisene skal fortsette å stige. Dette kan man i alle fall få inntrykk av ut fra den økende belåningsgraden på nye lån. Det er ikke lenger uvanlig med full lånefinansiering av boliger. At lånekundene ønsker å gå inn på dette, kan tyde på at de også baserer seg på videre prisøkninger.

En annen tolkning er at unge mennesker frykter for å forbli i leiemarkedet i en situasjon der boligprisene fortsatt viser sterk stigning. Det kan kanskje virke uvesentlig om man ser det på den ene eller den andre måten. Når jeg nevner det, er det for å illustrere at det ikke nødvendigvis bare er ”glade optimister” som bidrar til å drive prisene oppover.

Finansavtaleloven har bestemmelser om informasjons- og frarådningsplikt. Frarådningsplikten er litt spesiell. Den tar nemlig høyde for situasjoner der banken ikke ser betenkeligheter med å innvilge lån ut fra hensynet til egen sikkerhet, men der kunden kanskje likevel bør vurdere å avstå fra å oppta lån. De aller fleste har – i alle fall sett over en noe lengre periode – en viss evne til å betjene gjeld. Jeg tenker da særlig på arbeidsinntekter. Selv med en belåningsgrad på nær hundre prosent, vil banken derfor kunne føle akseptabel trygghet for sitt utlån – også dersom det skulle komme en periode med fallende boligpriser.

Men hva med låntaker i en slik situasjon? Selv om de heldigvis ikke er mange, finnes det folk som fremdeles lider under virkningene av forrige boligpriskrakk. Dette er mennesker som da prisene den gang begynte å falle, hadde så dårlig gjeldsbetjeningsevne at de ble tvunget til å selge boligen med tap. En del av disse sto altså tilbake uten bolig – men med gjeld.

Finansavtalelovens § 47 lyder:

”Dersom långiveren før låneavtale inngås med en forbruker eller lånet utbetales til denne, må anta at økonomisk evne eller andre forhold på låntakerens side tilsier at denne alvorlig bør overveie å avstå fra å ta opp lånet, skal långiveren skriftlig underrette låntakeren om dette. Gjør långiveren ikke det, kan låntakerens forpliktelser lempes for så vidt dette finnes rimelig. ”

Frarådningsplikten har ikke blitt prøvd rettslig, og det er dermed ikke helt klart i hvilke situasjoner plikten inntreffer. Det er heller ikke klart i hvilken grad det kan bli aktuelt å ”lempe på” låntakerens forpliktelse, men det handler uansett åpenbart om mulighetene for at banken kan bli tvunget til ettergi gjeld. Jeg vet at bankforeningene – på oppfordring fra myndighetene – har veiledet bankene i forhold til denne bestemmelsen, og jeg håper dette har nådd helt frem til dem som sitter og vurderer lånesøknader.

Jeg nevner at vi for tiden har til vurdering om man bør ha en tilsvarende frarådningsplikt ved kredittkjøp. Et annet vurderingstema er hvilke krav til renteopplysning man skal stille ved ulike former for markedsføring av lån og kreditter. Også her kan kravene bli strengere.

Ikke alle boligkjøp forutsetter store personlige banklån. I nyopprettede borettslag opptas ofte stor fellesgjeld med lang avdragsfrihet. Gjennom livsstilsreklame – ”ung, dum og deilig” – markedsføres de trange, trendy leilighetene med lave andelspriser og lave husleier. Den reelle kvadratmeterprisen er ofte skyhøy, og det kan vente ubehageligheter etter hvert som rentenivået stiger og avdrag begynner å måtte betales.

Den gode nyheten er at andelseierne kun hefter med innskutt beløp. Den dårlige nyheten er at en eventuell fraflytting av enkelte andelseiere vil øke belastningen på de øvrige, og gjøre det uklart om borettslaget kan bestå.

Regjeringen vil drøfte temaet om informasjon knyttet til boligkostnader i borettslag i forbindelse med ny lov om eiendomsmegling, men jeg kan ikke nå forskutere konklusjonen.

Jeg vil også kommentere et relativt nytt fenomen i lånemarkedet som har sammenheng med boligprisutviklingen. Med dagens boligpriser sitter mange, særlig godt voksne, mennesker på en boligformue som ikke står i forhold til inntekter og kjøpekraft. Mens bankene tidligere var opptatt av at lån skulle kunne nedbetales i løpet av låntakers levetid, synes bankene nå mer ensidig opptatt av forholdet mellom boliglånet og panteverdien av boligen. Så lenge pantesikringen er i orden, er det ikke så farlig om ikke lånet nedbetales. Tvert om kan det være aktuelt å øke belåningen. Med for eksempel et såkalt rammelån eller en boligkreditt, får du innvilget en kredittramme, og velger deretter om du ønsker å benytte hele eller deler av det innvilgede beløpet.

Fordi slike utlån oppfattes som sikre av bankene, oppnår lånekundene gjerne gunstige rentebetingelser. Et mulig problem er likevel at slik belåning ikke alltid blir kjent for arvingene før et ved senere arveoppgjør. I tillegg til den skuffelsen dette innebærer, kan arvingene ha foretatt økonomiske disposisjoner – herunder tatt opp lån – basert på forventninger om fremtidig arv som altså viser seg å slå feil. Dette kan skape problemer både for dem selv og for deres bankforbindelse.

Svært positivt i dag er det at soliditeten i bankene er god, noe som gir en betydelig buffer mot eventuelle tapsøkninger. Vi vet at tapstallene i bankene i stor grad avhenger av konjunkturene, og det er i dag få som venter en konjunkturutvikling som vanligvis forbindes med betydelige banktap.

Husholdningenes samlede finansielle stilling er også relativt god. Husholdningenes gjeldsvekst har i større grad enn på 80-tallet blitt motsvart av en vekst i fordringer. Husholdningenes sparing har ligget på et mer normalt nivå de siste årene, sammenliknet med på midten av 80-tallet, da de i flere år brukte mer enn de tjente.

Min bekymring retter seg primært mot de meste utsatte husholdningene. Jeg frykter at en del av disse ikke har tatt tilstrekkelig høyde for eventuell renteøkninger eller andre belastninger på privatøkonomien.

La meg også i den forbindelse få understreke betydningen av at vi har en fornuftig politikk overfor dem som måtte komme i problemer. Det er også en del av dette bildet, det er viktig at pådratte gjeldsplikter ikke blir til en livslang fattigdomsfelle. Blant mange tiltak som allerede er igangsatt, eller vil bli igangsatt kan det nevnes at Barne- og likestillingsdepartementet vil vurdere enkelte endringer i gjeldsordningsloven, at Arbeids- og inkluderingsdepartementet har satt i gang et intensivert opplæringsprogram for de økonomiske rådgiverne i kommunene, og at Skattedirektoratet har nedsatt en arbeidsgruppe som skal vurdere hvordan en bedre kan imøtekomme skattyterne som av ulike årsaker ikke er i stand til å ivareta sine interesser, herunder spørsmål om gjeldsordninger.

Eiendomsmeglere utøver en samfunnsmessig viktig funksjon, og de fleste mennesker kommer i kontakt med en eiendomsmegler en eller flere ganger i løpet av livet. Eiendomstransaksjoner omfatter gjerne store økonomiske verdier, og for mange er kjøp eller salg av bolig den største enkelttransaksjon de noensinne vil foreta.

Samtidig er overdragelse av fast eiendom etter omstendighetene en komplisert transaksjon, som i mange tilfeller krever kvalifisert rådgivning. Dette utgangspunktet krever at lovgivningen om eiendomsmegling legger til rette for en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom. Samtidig bør omsetningen av fast eiendom og den offentlige reguleringen av eiendomsmeglervirksomhet skje på en mest mulig effektiv måte.

Regjeringen vil om kort tid fremme en lovproposisjon som ivaretar disse sentrale formålene ved regulering av eiendomsmeglingsvirksomhet.

Siden rentenivået langt på vei er styrt av inflasjonstakten – som nå er lav – og vi ikke har hjemler for å styre bankenes utlån, må vi bruke mer indirekte virkemidler for å dempe veksten i gjeld og boligpriser.

• Vi har gjentatte ganger understreket bankens frarådningsplikt overfor lånesøkere med sårbar økonomi.
• Vi vurderer å foreslå utvidet plikt til å gi renteopplysninger ved markedsføring av lån og kreditter.
• Vi vurderer å innføre frarådningsplikt også ved kredittkjøp. Selv om slike kreditter typisk bare utgjør en liten del av samlede lån i en husholdning, er rentene ofte høye og kan få begeret til å flyte over.
• Vi vil opprette en finansportal – det vil si en internettside der folk kan få bedre informasjon og kunnskap om lån og andre tilbud fra finansinstitusjonene.
• Vi fremmer ny lov om eiendomsmegling som skal legge til rette for en sikrere omsetning av eiendom.
• Vektlegger stabilitet i den generelle økonomiske politikken.