Om forslaget til ny eiendomsmeglingslov

Finansminister Kristin Halvorsens tale til eiendomsmeglerforetakenes forening 9. januar

Med forbehold om endringer under framføring

Kjære forsamling,

Takk for invitasjonen hit i dag. 15. desember la Finansdepartementet fram et lovforslag om ny eiendomsmeglingslov. Jeg er glad for muligheten til å presentere denne for dere, og for å svare på eventuelle spørsmål og motforestillinger bransjen og andre måtte ha.

Eiendomsmeglere og eiendomsmeglerforetak utøver en samfunnsmessig viktig funksjon, og de fleste mennesker kommer i kontakt med en eiendomsmegler en eller flere ganger i løpet av livet. For mange av oss er kjøp av bolig den største investeringen vi noensinne vil gjøre. Da er det viktig at vi er trygge på at den handelen foregår på riktig måte, og at vi ikke blir lurt. Tilsvarende må vi ha trygghet for at eventuelt salg av bolig skjer på en riktig og rettferdig måte. Overdragelse av fast eiendom er jo etter omstendighetene en komplisert transaksjon, som i mange tilfeller krever kvalifisert rådgivning.

Vi vil gjennom dette lovforslaget legge til rette for en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom. Begge parter i en transaksjon skal være sikre på at de får god og uavhengig bistand. Samtidig bør omsetningen av fast eiendom og den offentlige reguleringen av eiendomsmeglervirksomhet skje på en mest mulig effektiv måte. Det er disse hensynene vi har søkt å forene. De fleste aktørene i eiendomsmeglerbransjen er seriøse og gjør en solid jobb for sine kunder. Men vi vet og at det er eksempler på det motsatte. Det setter bransjen som helhet i vanry, og det skaper usikkerhet hos dem som skal kjøpe eller selge bolig. Det er ingen tjent med. Mitt mål er at en ny lov skal gi forbrukerne trygghet og skape bedre forutsetninger for bransjen som sådan til å gjøre en bedre jobb.

Lovforslaget bygger som dere kjenner til på en utredning fra Eiendomsmeglingslovutvalget og høringsinstansenes merknader til denne.

Selv om det nok er bred enighet om hvilke grunnleggende hensyn som bør vektlegges ved utforming av ny lovgivning, har det vært stor uenighet på en rekke punkter om hvordan enkeltspørsmål best bør reguleres eller løses. Jeg tror dette skyldes at de grunnleggende hensyn – nemlig sikker og ordnet omsetning av fast eiendom, god og uavhengig bistand for begge parter i en transaksjon og en mest mulig effektiv omsetning av fast eiendom i noen tilfeller kan stå i konflikt med hverandre. Det store antall dissenser i lovutvalget og høringsinstansenes ulike innspill illustrerer nettopp dette. En rekke tiltak som vil øke brukernes rettigheter og meglerstandens kompetanse, vil samtidig kunne øke kostnadene ved eiendomsmegling. Utvidelse av eiendomsmeglermonopolet vil eksempelvis avskjære andre aktører fra å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, og den reduserte konkurransen som følger av dette kan medføre økte kostnader for brukerne. På den annen side vil et bredt anlagt konsesjonssystem legge til rette for større sikkerhet for kjøpere og selgere av fast eiendom. Tilsvarende avveining vil måtte gjøres i forhold til utdannelses- og kompetansekrav. Med økte krav til utdannelse og kompetanse, øker etterspørselen etter personer som innehar slik utdannelse og kompetanse. Dette kan isolert sett øke prisen på eiendomsmeglertjenester, samtidig som slike krav bidrar til å heve kvalitetsnivået på de tjenester som tilbys.

I de tilfeller slike avveininger har oppstått, har departementet i denne lovproposisjonen gjennomgående lagt avgjørende vekt på hensynet til en sikker og ordnet omsetning av fast eiendom. Samtidig har departementet søkt å legge til rette for økt konkurranse mellom eiendomsmeglerforetakene, bl.a. ved å legge til rette for økt prissammenligning.

Den konkurransebeskyttelse et konsesjonsregime innebærer, nødvendiggjør etter departementets vurdering økt ansvarliggjøring av de personer og foretak som nyter godt av en slik beskyttelse. Departementet har derfor blant annet gjennomgående støttet forslag som innebærer større krav til eiendomsmeglernes uavhengighet. Av samme hensyn foreslås viktige innstramminger i tilsyns- og sanksjonsregimet.

Det er mitt håp at den nye loven vil bidra til større beskyttelse for forbrukerne, og samtidig legge til rette for økt seriøsitet i eiendomsmeglingsbransjen generelt. Det store flertall av eiendomsmeglerforetak og eiendomsmeglere driver i dag på en seriøs og ryddig måte i henhold til lover og regler. Denne ”seriøse” delen av næringen burde derfor gripe de muligheter det nye regelverket vil gi for å øke tilliten til bransjen. Jeg ser derfor frem til fortsatt god og konstruktiv dialog med bransjeorganisasjoner som EFF i det videre arbeidet med å modernisere og oppdatere regelverket for eiendomsmeglere. Mer konkret tenker jeg her på det omfattende arbeidet som nå ligger foran oss med å utforme gode forskrifter og overgangsordninger som behøves for å ”fylle ut” den nye loven.

I all hovedsak har forslaget fått positiv mottakelse, også i bransjen, så vidt jeg kan registrere. Men det er selvsagt debatt om enkeltelementer i lovforslaget. Jeg vil nå gå nærmere gjennom noen sentrale elementer i forslaget.

Nye regler for meglers vederlag
Progressiv provisjon skal være forbudt. Det er to sentrale hensyn bak dette forslaget:

• Det truer megler rolle som uavhengig mellommann når meglers andel av den delen av kjøpesummen som overstiger innslagspunktet for den høyeste provisjonssatsen blir stor
• Ved progressiv provisjon er innslagspunktet for den høyeste provisjonssatsen av stor betydning for meglers honorar. Det er vanskelig for forbrukeren å kontrollere riktigheten av det beløpet megler foreslår/ fastsetter. Hvis innslagspunktet fastsettes ved hjelp av takst skaper det grunnlag for spekulasjoner om uheldige bindinger mellom megler og takstmannen.

Det foreslås ikke et totalforbud mot provisjonsbetaling. Dette er begrunnet som følger:

• Det er ikke påvist at denne vederlagsformen har så store svakheter at det forsvarer et slikt inngrep i avtalefriheten som et forbud ville innebære.
• Et forbud mot provisjonsbetaling ville fratatt forbrukerne muligheten til å velge en vederlagsform som i sin rene form innebærer at de ikke betaler noe dersom de ikke får solgt, og at de ikke trenger å legge ut noe selv før de får salgssummen. Dette vil særlig kunne ha stor betydning ved salg av mindre attraktive objekter og i et fallende marked hvor det kan ta lang tid å få gjennomført et salg.

Megler påbys imidlertid å utarbeide et skriftlig tilbud basert på timepris.

• Dette vil sikre at selger av eiendommen får en reell mulighet til å velge mellom vederlag basert på timepris og vederlag basert på provisjon.
• Sammen med forslaget om at det skal skrives regning for et hvert oppdrag anser departementet at forslaget om pliktig tilbud om timepris vil bidra til å øke forbrukernes prisbevissthet ved kjøp av meglingstjenester.
• Det skal i tilbudet gis et overslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Kredittilsynet vil på grunn av kravene til skriftlighet kunne kontrollere at dette blir gjort, og at tilbudet er seriøst. I dette ligger selvfølgelig ikke at Kredittilsynet vil gjøre det i hvert tilfelle, men dokumentene vil inngå i det materiale Kredittilsynet kan be om å få se i sitt tilsynsarbeid.

Megler skal, uavhengig av avtalt vederlagsform, skrive regning for et hvert oppdrag.

• Regningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiver å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført.
• Det synes som om dette er det av forslagene i proposisjonen som møter mest motstand blant annet hos Eiendomsmeglerforetakenes Forening. Til grunn for forslaget ligger en oppfatning av at forbrukerne ikke er tilstrekkelig prisbevisste i forhold til eiendomsmeglingstjenester. Videre synes det som om det blant forbrukerne er manglende forståelse for størrelsene på vederlagene. Jeg vil ikke ta stilling til om dette er berettiget eller ikke, men uansett mener jeg at større gjennomsiktighet med hensyn til hva et eiendomsmeglingsoppdrag består i vil være til hjelp i forhold til begge disse problemstillingene. Jeg har også vanskelig for å se at ikke foretakene selv vil kunne dra nytte av en oversikt over tidsbruk og ressurser, og at det skal være vanskeligere for eiendomsmeglere å føre rekning enn det er for andre bransjer (som for eksempel advokater).
• Det har vært fremhevet at kravet til rekning vil være konfliktfremmende. Som nevnt ovenfor synes det som om det allerede er manglende forståelse blant forbrukerne for størrelsen på vederlagene. Jeg anser det ikke som myndighetenes oppgave å bidra til å holde antall konflikter nede ved å videreføre et system som gjør det vanskelig for forbrukerne å vurdere meglers krav. Hvis størrelsen på vederlagene etter bransjens oppfatning er riktig, bør dette kunne formidles til forbrukerne blant annet ved hjelp av at det utstedes rekning for alle oppdrag. Hvor det er avtalt provisjon bør megler gjøre oppdragsgiver oppmerksom på at noe av det han betaler for er tryggheten for at han ikke må betale noe hvis det ikke kommer til et salg, og tryggheten for at prisen ikke blir høyere enn en nærmere angitt andel av kjøpesummen.

Det skal bli lettere for oppdragsgiver, typisk selger av en eiendom, å holde tilbake deler av vederlaget. Videre foreslås et forbud mot at megler tar dekning i klientmidler som tilhører selgeren uten at sistnevnte har samtykket i dette etter at handel er kommet i stand.

• Det har vært anført at dette forslaget også er konfliktfremmende. Situasjonen er imidlertid den at konflikten allerede foreligger i disse tilfellene.
• Megler har i dag, på grunn av at han har tilgang til klientmidlene, en fordel få andre tjenesteytere har. Departementets forslag likestiller i større grad de som kjøper tjenester av et eiendomsmeglerforetak med de som kjøper tjenester av andre typer foretak.

Strengere krav til kompetanse
Det innføres krav om en ansvarlig megler for hvert oppdrag som selv skal utføre de vesentligste elementene i oppdraget. Medhjelpere skal kun bidra med mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter.

• Visningsassistenter vil fortsatt kunne benyttes (hvis ikke kunne det bidra til å gjøre det vanskelig å beholde kvalifiserte meglere i bransjen, hvem vil holde visninger på ettermiddagstid og i helgene år etter år). Det skal da fremgå at disse bare er visningsassistenter, og det vil være klare begrensninger på hvilke oppgaver de kan utføre.
• Ansvarlig megler skal enten ha eiendomsmeglerbrev, være advokat eller jurist med særskilt tillatelse etter eiendomsmeglingsloven til å drive eiendomsmegling.
• Personer som arbeider i eiendomsmeglingsbransjen i dag uten å ha den formelle kompetanse som er beskrevet ovenfor vil bli omfattet av overgangsregler.
• Det legges opp til fleksible overgangsordninger. Det gis i lovforslaget ikke bare hjemmel til å fastsette at personer uten nødvendig kompetanse kan fortsette som megler i en tidsbegrenset periode. Hjemmelen til å gi overgangsregler omfatter også det å fastsette at personer med en viss lengde på sin praksis kan fortsette som megler på ubegrenset tid. Dette er spørsmål departementet vil komme tilbake til etter at Stortinget har behandlet proposisjonen, og at departementet har forståelse for at det er behov etter en avklaring på dette punktet.

Kravet om at hver filial skal ha en fagansvarlig videreføres
Eiendomsmeglerforetakenes Forening har gått ut mot dette i media.

• Bakgrunn for kravet er at det anses hensiktsmessig at noen blant annet har et ansvar for filialens fellesfunksjoner.
• Departementet kan ikke se at dette er et særlig tyngende krav. Kravet til å være fagansvarlig tilsvarer i all hovedsak kravet til å være ansvarlig megler og ansvarlige meglere må alle filialer ha.

Skjerping av styret og daglig leders ansvar for den faglige kvaliteten
Det innføres krav til egnethet hos foretakenes styre og daglige leder.

• Styret pålegges et ansvar for at det blir utarbeidet rutiner for meglingen og at disse oppdateres ved behov.

Nye regler for bruk av tittelen megler
Tittelen ”megler” lovbeskyttes og vil bare kunne benyttes av personer med eiendomsmeglerbrev, advokat og jurist med særskilt tillatelse etter eiendomsmeglingsloven til å drive eiendomsmegling.

• Forslaget har sin bakgrunn i at tittelen megler i dag benyttes av personer uten formell kompetanse i eiendomsmegling.
• Sammen med kravet til at det skal utpekes en ansvarlig megler for oppdraget som oppfyller nærmere angitte krav, skal dette forslaget sikre at forbrukere og andre mottar bistand fra kvalifiserte personer.

Tittelen ”statsautorisert eiendomsmegler” forbys.

• Det legges til grunn at denne tittelen er gammeldags og at den gir et feilaktig inntrykk av at slike meglere har en særlig tilknytning til staten. De har riktignok konsesjon fra Kredittilsynet, men det har en rekke andre tjenestegrupper uten at de av den grunn kan kalle seg ”statsautoriserte”.
• Vi vil i tiden som kommer se nærmere på tilsvarende titler på finansområdet.

Lovbeskyttelsen av tittelen ”eiendomsmegler” videreføres. Denne tittelen vil bare kunne benyttes av personer med eiendomsmeglerbrev.

Regelverket for å sikre meglers uavhengighet skjerpes
Advokatene likestilles med andre eiendomsmeglere og meglere med hensyn til adgangen til å drive annen næringsvirksomhet enn eiendomsmegling. Dette innebærer blant annet at advokater ikke vil kunne drive med eiendomsspekulasjon.

• Advokatene vil imidlertid kunne yte rettshjelp hvis ikke denne er egnet til å skade tilliten til deres integritet og uavhengighet som mellommann i eiendomstransaksjoner.

Strengere regler om egenhandel for ansatte, tillitsvalgte og eiere i eiendomsmeglingsforetak og hos advokater som driver eiendomsmegling, samt deres aller nærmeste (ektefelle og lignende, barn, foretak de eier). De gjeldende regler har ikke vist seg å forhindre egenhandel i tilstrekkelig grad. Dagens regel om at foretaket må trekke seg fra oppdraget dersom personer som nevnt får interesse i den handelen oppdraget gjelder, har skapt problemer for selgere av eiendommene.

Personer med svakere tilknytning til ansatte, tillitsvalgte og eiere i eiendomsmeglingsforetak og hos advokater som driver eiendomsmegling, dvs. personer som ikke anses som deres aller nærmeste, vil ikke kunne gi de aktuelle virksomhetene i oppdrag å selge deres eiendom. De vil imidlertid kunne kjøpe eiendom gjennom foretaket forutsatt at øvrige interessenter og selger av eiendommen opplyses om tilknytningen mellom disse personene og virksomheten.

Endringer i lovens regler om konsesjonsplikt
Konsesjonsplikten etter loven utvides slik at all eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag omfattes.

• Departementet kan ikke se grunn til at selger og kjøper av borettslagseiendommer skal ha dårligere beskyttelse etter loven enn andre boligselgere/ kjøpere.
• Unntaket fra konsesjonsplikten for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med ivaretagelsen av andre økonomiske anliggende for oppdragsgiveren oppheves. Dette unntaket fra konsesjonsplikten har vært begrunnet med at dette er praktisk for selger av eiendommen. Departementet kan imidlertid ikke se at hensynet til selgeren bør gå foran hensynet til aktuelle kjøpere til de aktuelle eiendommene. Disse bør ha samme krav på beskyttelse etter eiendomsmeglingsloven.
• • Slik virksomhet drives etter det vi kan se i dag mye av advokater, rettshjelpere og regnskapsførere/ revisorer.
  • Advokatene vil kunne tegne sikkerhet etter eiendomsmeglingsloven og fortsette med slike tjenester.
  • Det åpnes for at rettshjelpere etter forskrift skal kunne tilby eiendomsmeglingstjenester.
  • Regnskapsførerne / revisorene vil måtte slutte med dette.

Meglers plikt til å innhente og legge frem opplysninger om eiendommen skjerpes. Blant annet kan nevnes at:

• Andel av fellesgjeld og påregnelig økning av felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode skal framgå av salgsoppgaven.
• Salgsoppgaven skal også omfatte opplysninger om eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål.

Endringer i sanksjonssystemet
Kredittilsynet har allerede i dag har en rekke virkemidler for å få foretakene, eiendomsmeglere og advokater som driver eiendomsmegling til å etterleve lovens krav og sanksjoner som kan benyttes mot de som ikke gjør dette. Blant annet kan Kredittilsynet pålegge foretakene å rette opp mangler ved virksomheten og de kan ilegge overtredelsesgebyr ved manglende etterlevelse av slike pålegg. Videre har Kredittilsynet hjemmel til å kalle tilbake tillatelser til foretak, filialer og eiendomsmeglere. I lovforslaget foreslås å skjerpe inn reglene om tilbakekall av tillatelse.

Det foreslås endringer som legger til rette for at Kredittilsynet mer effektivt skal kunne kalle tilbake tillatelsen til en filial i foretaket.

• Dette gjøres ved at regelen om at Kredittilsynet skal gi tillatelse til opprettelsen av en filial dersom denne har fast kontorsted og faglig leder, endres til en regel om at Kredittilsynet på samme vilkår kan gi slik tillatelse. Dette innebærer at Kredittilsynet i større grad enn i dag må utøve et skjønn ved behandlingen av slike søknader. Særlig vil det være aktuelt å se på plasseringen av filialen i foretakets samlede organisasjon og hvilke rutiner som vil gjelde for foretakets kontroll med filialen.
• Det foreslås at Kredittilsynet skal kunne forby en advokat å være fagansvarlig og ansvarlig megler i et foretak. Denne muligheten har en ikke i dag og det har Kredittilsynet opplevd som et problem.

Pliktig deltagelse i Klagenemnd
Det foreslås at alle foretak og advokater som driver eiendomsmeglingsvirksomhet skal være tilsluttet en nemndsordning hvis avtale og vedtekter er godkjent av Kongen.

• Nemnden skal behandle tvister mellom eiendomsmeglingsforetak eller advokat som driver eiendomsmeglingsvirksomhet og selger, kjøper eller øvrige interessenter til en eiendom om forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven.
• Norges Eiendomsmegleforbund har blant annet i sitt medlemsblad Eiendomsmegleren kritisert at myndighetene lov-/ forskriftsregulerer forhold som bransjen har håndtert i sitt eget regelverk. Det er imidlertid etter det departementet er kjent med slik at ikke alle eiendomsmeglingsforetak er medlem i den eksisterende klagenemnden. Dette viser at det er et behov for å regulere dette i lov/ forskrift.

Innsynsrett i budjournalen

• Det varsles i proposisjonen at departementet vil sende på høring et forslag om en endring av gjeldende § 8-5 i eiendomsmeglingsforskriften som innebærer at megler uoppfordret skal gi kjøper en kopi av budjournalen. Etter departementets foreløpige vurdering, bør kjøperen uoppfordret gis innsyn i budjournalen ved at den skal legges ved kjøpekontrakten. Dette vil føre til økt åpenhet rundt meglers utførelse av oppdraget.

Forholdet til regelen om at megler ikke kan formidle bud med kortere frist enn 24 timer etter siste annonserte visning

• Denne regelen ble fastsatt av departementet ved forskrift 10. november 2006 og vil tre i kraft 1. januar 2007. Regelen vil bli foreslått videreført med hjemmel i ny lov.
• Departementet har på sine hjemmesider offentliggjort en del brev med svar på konkrete spørsmål fra bransjen.

Ikrafttredelse
Lovens ikrafttredelse avhenger av Stortingets behandling og omfanget av nødvendig forskriftsarbeid. Hovedansvaret med utformingen av forskriftsutkast vil ligge hos Kredittilsynet. Som jeg nevnte innledningsvis, ser jeg imidlertid frem til et fortsatt godt og konstruktivt samarbeid med EFF og andre berørte organisasjoner i dette videre oppfølgingsarbeidet.

Takk for meg.