§6, §19, §30 Om rett til å etablere varig bruksrett over fellesareal. Uttalelse gitt til 1997-lov.

Dato: 07.04.05
Saksnummer: 04/2435-3 MFF

Departementet er bedt om å vurdere hvorvidt det er adgang til å etablere varig bruksrett over deler av fellesareal i et eierseksjonssameie. Når bruksretten ikke knyttes til sameieandel eller til seksjonseier på annen måte, og i så tilfelle hvilke rettslige vilkår som gjelder for slik etablering.

Eierseksjonsloven (esl.) inneholder vilkår for seksjonering av fast eiendom. Et vilkår er at visse arealer som er vedtatt, eller forutsatt å skulle tjene ”beboernes eller eiendommens felles behov”, skal være fellesareal, jf. esl. § 6 andre ledd. Bestemmelsens primære siktemål er å regulere adgangen til å la én eller flere seksjonseiere permanent eller midlertidig få enerett til å bruke arealer utenfor bruksenhetens faste vegger, jf. også esl. § 19. Slike arealer skal være fellesareal. Formålet med sistnevnte krav er å sikre at arealene brukes i samsvar med forutsetningen, nemlig å ivareta beboernes eller eiendommens felles behov. Kravet om at slike arealer skal være fellesareal må derfor etter departementets vurdering tolkes som en begrensning i adgangen til å overlate bruken av slike ”båndlagte arealer” til utenforstående tredjemenn, for eksempel eiere av en naboeiendom.

Departementet kan derimot ikke se at eierseksjonsloven er til hinder for at ”frie arealer”, som ikke er ”båndlagt” etter ovennevnte bestemmelse, fritt kan disponeres av eieren. Ved seksjonering vil slike arealer bli registrert som fellesareal, og sameiermøtet kan råde rettslig over arealene i medhold av esl. § 30 første eller andre ledd. Før seksjonering kan eieren med hjemmel i servituttloven inngå avtale med en tredjemann om varig bruksrett til ”frie” deler av eiendommen, jr. servituttloven § 1. Slik bruksrett kan sikres rettsvern ved tinglysing av servitutten. Ved den etterfølgende seksjoneringen vil servitutten hvile som en tinglyst heftelse på hver seksjon.

Hvilke arealer som er ”frie” og hvilke som er ”bundne” vil bero på en tolkning av esl. og eventuelle begrensninger som er fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.