§ 12-4. Rettsvirkning av reguleringsplan

§ 12–4 Rettsvirkning av reguleringsplan
En reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i § 1–6. Planen gjelder fra kommunestyrets vedtak, dersom ikke saken skal avgjøres av departementet etter § 12–13.

Tiltak etter § 1–6 første ledd, herunder bruksendring etter § 31–2, jf. også § 1–6 andre ledd, må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser.

Reguleringsplan skal følges ved avgjørelse av søknad om tillatelse eller ved foreståelsen av tiltak etter § 20–1 første ledd bokstav a til m, jf. §§ 20–2 og 20–3.

Reguleringsplan er grunnlag for ekspropriasjon etter reglene i kapittel 16.

Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter § 12–11, ikke satt i gang senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelsen til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak. Etter søknad fra tiltakshaveren kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Der det innenfor fristen på fem år med eventuell(e) forlengelse(r) er gitt rammetillatelse for et tiltak, gjelder fristen på tre år etter § 21–9 for tiltaket.

 

Rettsvirkninger av reguleringsplan (områderegulering og detaljregulering)
Vedtatt reguleringsplan er straks bindende for framtidig arealbruk i området. Med vedtatt forstås her endelig vedtak i kommunestyret, eller departementets vedtak dersom saken er sendt dit til avgjørelse etter reglene i § 12-13. Planens virkninger trer i kraft selv om det foreligger klage, med mindre det treffes vedtak om at klagen skal ha oppsettende virkning. Planen har rettslig bindende virkning slik at tiltak som er i strid med planen, ikke er tillatt.

Rettsvirkningen av reguleringsplanen innebærer et forbud mot igangsetting av tiltak som er i strid med arealformål eller hensynssone med bestemmelser. Rettsvirkningen gjelder også andre tiltak som er i strid med planen, f. eks. bruksendringer av bygninger og anlegg. Tiltak etter loven er oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20–1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner jf. § 1–6.

Arealrestriksjonene i planen innebærer konkret at et tiltak eller en virksomhet i strid med planen ikke kan gis tillatelse etter kapittel 20 om søknadsplikt, med mindre det gis dispensasjon. Videre vil tiltak og virksomhet i strid med planen kunne sanksjoneres etter lovens bestemmelser om pålegg, forelegg og straff mv. Det er primært nye tiltak og endret bruk av areal som ikke må være i strid med planen.

Bestemmelsen om planens bindende virkning for nye bygge- og anleggstiltak, fradeling og andre tiltak og endringer av tiltak og arealbruk er en selvstendig regel. Den gjelder for slike tiltak uten hensyn til om de krever tillatelse eller melding etter reglene om byggesaksbehandling ellers i plan- og bygningsloven, eller tillatelse etter annen lovgivning. Rettsvirkningen av planen gjelder også som tidligere for slike mindre tiltak som er unntatt fra kravet om tillatelse eller melding jf. § 1–6. Planens formålsangivelse er i utgangspunktet ikke til hinder for plassering av midlertidige og flyttbare bygninger, konstruksjoner og anlegg i kortere tid enn to måneder. Forbud mot plassering av visse typer konstruksjoner og anlegg, som campingvogner og bobiler kan gjøres ved uttrykkelig fastsetting av dette i bestemmelser til planen etter § 12-7 nr. 2. Se også § 30-5 i byggesaksdelen, som har egne bestemmelser bl.a. om forbud mot plassering av slike tiltak. Det kan i reguleringsplan også fastsettes arealbruk og bestemmelser i sjø som hindrer oppankring og fortøyning av hus- og hyttebåter og andre innretninger som fortøyningsbøyer mv.

Ordinært vil rettsvirkningen av planer først og fremst knytte seg til gjennomføringen av nye tiltak, men planbestemmelser kan også innebære at en virksomhet får skjerpede krav og nærmere rammer. Det kan f.eks. settes arealgrenser for et massetak, eller at det stilles nærmere krav til utøvelsen av en igangværende virksomhet for å begrense støy og utslipp ut fra nye normer, eller for å ta hensyn til fugle- og dyreliv eller behovet for å unngå unødig støy i natur- og friluftsområder. Andre eksempel på regulering av igangværende virksomhet er regulering av ferdsel eller restriksjoner på ferdsel og virksomhet i områder som er lagt ut til nedbørsfelt for drikkevann.

Reguleringsplanen griper i utgangspunktet ikke inn i eksisterende virksomheter. Men som etter kommuneplanens arealdel kan det i bestemmelser til reguleringsplaner stilles vilkår og krav som kan innebære at virksomheten må utøves på en noe annen måte enn tidligere. Det kan f.eks. stilles strengere støykrav til virksomhet som allerede er i gang. Med andre tiltak og endret arealbruk menes også at bestemmelsene i planen må følges for aktiviteten i planområdet, f.eks. om ferdsel, oppfyllelse av miljø- og funksjonskrav mv. Dersom det er behov for å endre bestående forhold kan planen gjennomføres ved ekspropriasjon.

Reguleringsplanen har direkte rettsvirkninger i forhold til privatpersoner og offentlige myndigheter, og er også bindende for kommunens egen virksomhet. Rettsvirkningene innebærer videre at bestemmelser og vilkår i planen må følges ved aktivitet og virksomhet innenfor planområdet. Siden planene er bindende for framtidig arealbruk og bygging generelt, må tiltak som behandles etter sektorlover også være i samsvar med gjeldende planer for å kunne gjennomføres, dersom det ikke er gjort unntak i loven her.

Reguleringsplan skal legges til grunn ved avgjørelse av tiltak etter reglene i de nevnte bestemmelser i plan- og bygningsloven. Dersom det fremmes en byggesøknad i tråd med reguleringsplan skal den godkjennes dersom tiltaket er i samsvar med planens formål og bestemmelser. Imidlertid vil det i et område med områderegulering, som har et krav om detaljregulering som ikke er oppfylt, ikke foreligge plangrunnlag for å godkjenne søknaden før det er utarbeidet detaljregulering. Etter § 12–1 skal kommunen påse at plikten til å utarbeide detaljregulering oppfylles. Det bør vises varsomhet med å gi dispensasjon fra dette plankravet fordi det må forutsettes at ikke alle spørsmål er behandlet og løst i områdereguleringen.

Reguleringsplanen er grunnlag for ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 16. Fristene for ekspropriasjon inngår ikke i denne rettsvirkningsbestemmelsen, men er flyttet til bestemmelsene om ekspropriasjon i kapittel 16.

Særlig om private detaljereguleringer – frist for igangsetting av byggearbeider – adgang til fristforlengelse – behandling av søknad.
Det innføres en fem–årsgrense for igangsetting av gjennomføring av detaljregulering som er fremmet med bakgrunn i et privat forslag. Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagstilleren har som oppgave å ivareta offentlig interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Dersom et bygge- og anleggstiltak som hjemles i planen ikke er satt i gang innen fem år, kan det i utgangspunktet ikke gis byggetillatelse uten at det først fattes nytt planvedtak. For slikt vedtak kreves ordinær planprosess etter §§ 12–9 til 12–11. Etter søknad fra tiltakshaver kan også planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen, uten at det kreves ny planprosess. Videre vil fristen etter § 21–9 gjelde for det konkrete tiltaket i tre år fra vedtaket av rammetillatelsen. Det godkjente tiltaket kan på dette grunnlag gjennomføres i tråd med rammetillatelsen i inntil tre år fra vedtaksdatoen ut over utløpet av femårsfristen. Fristen på fem år vil imidlertid gjelde dersom den gitte rammetillatelsen ikke benyttes og det ev. fremmes ny søknad for et annet tiltak i planområdet.

Dersom den finner grunnlag for det kan kommunen etter søknad fra tiltakshaver innvilge 2 års forlengelse av fristen samtidig med vedtak av planen. Det er ikke adgang til å dispensere for å forlenge virkningen av en utløpt detaljplan. Loven gir ikke adgang til å dispensere fra saksbehandlingsregler.

Utløpet av femårsfristen innebærer ikke at reguleringsplanen oppheves automatisk. Hvis kommunen ønsker at planen skal oppheves, må det fattes vedtak etter bestemmelsene i § 12-14. Hvis slikt vedtak ikke fattes, vil planen fortsatt gjelde som en arealrestriksjon på hele reguleringsområdet. For de deler av planen som måtte være gjennomført vil planen gjelde på vanlig måte. 

Hvis kommunestyrets vedtak av en plan med gjennomføringsfirst blir påklaget, begynner fristen å løpe når klagen er avgjort.

Søknad om forlengelse bør imøtekommes hvis det ikke tungtveiende grunner for å avslå. En grunn kan være at tiltakshaver ikke kan legge fram noen rimelig begrunnelse for at tiltaket ikke er gjennomført og at det framstår som sannsynelig at det ikke vil bli gjennomført innen rimelig tid.

Det er ikke gitt egne regler for behandlingen av søknader om forlengelse i loven. Det betyr at det er forvaltningslovens regler som gjelder, jf. § 1-9 i PBL. Vedtak om å gi forlengelse faller inn under forvaltningslovens definisjon av enkeltvedtak. Forvaltningslovens regler vil da gjelde fullt ut. Avslag på søknad om forlengelse kan likestilles med andre beslutninger som kommunen gjør om ikke å bruke sin reguleringsmyndighet som ikke å fremme privat reguleringsforslag etter § 12–11, ikke å vedta mindre vesentlig endringer i reguleringsplan etter § 12-14, ikke å nedlegge midlertidig dele- og byggeforbud etter § 13-1 og ikke å vedta reguleringsplan etter § 12-12. Dette innebærer i tilfelle at kommunens beslutning om ikke å forlenge ikke kan påklages.

Søknaden om forlengelse skal forelegge for eiere og festere av eiendommer som blir direkte berørt til uttalelse. Kommunen skal vurdere om søknaden også bør forelegge berørte myndigheter før vedtak treffes, jf § 16 i forvaltningsloven. Søknaden om forlengelse må før utløpet av fristen være avgitt til postoperatør som skal sørge for å få søknaden fram til kommunen eller kommet fram til den elektroniske adresse kommunen har oppgitt for mottakelse av post, jf. § 30 i forvaltningsloven.

Kommunestyret kan delegere myndighet til å treffe vedtak om forlengelse.  Myndighet til gi fristforlengelse kan delegeres til administrasjonen for saker hvor det ikke forligger innvendinger fra berørte myndigheter eller fra eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av vedtaket. Myndighet til å gi avslag bør ikke delegeres til administrasjonen. Hvis dette gjøres bør det i delegasjonsreglementet åpnes for at avslaget kan bringes inn for et politisk organ.