§ 1-1 - Om avtaleforhold som regulerer fortrinnsrett til lån av forsamlingslokale omfattes av husleielovens virkeområde

Vi viser til Bærum kommunes e-post den 12. mars 2024. I e-posten bes det om en vurdering av om husleieloven gjelder for avtaleforhold som regulerer fortrinnsrett til lån av forsamlingslokale. Det vises blant annet til at avtaleforholdet regulerer fortrinnsrett til bruk av lokaler som er avtalt seks måneder i forkant, og at avtalen regulerer lånekostnader etter bruksomfanget samt et årlig fast beløp for fortrinnsretten.   

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker, men kan gi en generell lovtolkning av lover vi har ansvaret for. Henvendelsen deres blir derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Husleieloven regulerer «avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag», jf. § 1-1 første ledd. Loven benytter betegnelsen «husrom» som en fellesbetegnelse på bolig og lokale, se § 1-1 første ledd jf. siste ledd.[1] Begrepet «lokale» er negativt avgrenset til annet husrom enn bolig», jf. § 1-1 siste ledd siste setning. Husleieloven skiller ikke mellom ulike typer lokaler, og slik at regelverket er det sammen enten lokalet er innredet som kontor, butikk, restaurant, garasje, fryserom, barnehage, m.v.[2]  Husleieloven regulerer derfor bruksrett til husrom mot vederlag som brukes til f.eks. næringsvirksomhet, barnehager, biblioteker, undervisningsformål eller teater- og konsertlokaler.[3] Husleieloven er ufravikelig ved leie av bolig, jf. § 1-2 første ledd. Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, men det er gjort unntak for særskilte bestemmelser, jf. § 1-2 andre ledd. Dette gjelder blant annet krav til ufravikelighet, standardvilkår, avtaleform og formkrav ved oppsigelse. Se § 1-2 andre ledd om hvilke bestemmelser som ikke kommer til anvendelse ved leie av lokale.

Husleieloven kommer ikke til anvendelse dersom «annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet», jf. § 1-1 andre ledd andre punktum. Selv om avtale om bruksrett til husrom normalt omfatter leieareal som gjelder et klart avgrenset område og at bruksretten er eksklusiv, kan leie av uspesifisert del av et større rom eller husrom også anses som «bruksrett til husrom» etter § 1-1 første ledd.[4]

Husleieloven kan også gjelde for kombinerte avtaler. Dersom avtaleforholdet er sammensatt og slik at avtaleforholdet regulerer flere elementer som f.eks. samarbeidsformer mellom partene, bruksrett til maskiner, møbler, faste anlegg som ikke er husrom, m.m., kan det oppstå spørsmål om avtaleforholdet gjelder «bruksrett til husrom».[5] I slike situasjoner er det avgjørende om bruksretten til husrommet er «det vesentlige i avtaleforholdet», jf. § 1-1 andre ledd. I en vurdering av om bruksretten er det vesentlige i avtaleforholdet, må det tas utgangspunkt i formålet med avtalen. Dersom hovedformålet med avtalen er å gi brukeren husrom mot vederlag, er avtalen omfattet av husleielovens virkeområde. Dersom hovedformålet med avtalen er å gi brukeren annet enn bruksrett til husrom, er avtalen ikke omfattet av husleielovens virkeområde. Dette innebærer at forskjellige ytelses verdi (dvs. den totale leieverdien) ikke er avgjørende for om loven skal anvendes.[6] Som eksempel nevnes det i lovforarbeidene at selv om husrommets leieverdi overstiger de andre elementenes verdi, faller forholdet utenfor husleieloven dersom hovedformålet har vært noe annet enn å skaffe brukeren husrom.[7] I juridiske litteratur vises det for eksempel til at avtaler om leie av bolig i omsorgssenter kan være omfattet av husleieloven, men at institusjonsopphold der pleie og omsorg er det vesentlige i avtaleforholdet vil falle utenfor.[8] Videre vises det til at omfattende franchiseavtaler som også innebærer bruksrett til husrom for virksomheter, men der bruksretten til husrommet er underordnet franchiseelementet, kan falle utenfor.[9] Husleieloven skal anvendes på hele avtalen dersom bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.[10] Fremstår begge formål som like viktige, følger det av § 1-2 andre ledd siste setning at husleieloven gjelder.

Avtaler som har til hovedformål å regulere fortrinnsrett til leie av lokaler mot vederlag, har normalt til formål å sikre brukeren en bruksrett til lokalet. Avtaler om fortrinnsrett til leie av lokaler mot vederlag er derfor normalt omfattet av husleieloven etter § 1-1 første ledd jf. § 1-2 andre ledd. Hva som er hovedformålet med avtalen, vil imidlertid bero på en konkret tolkning av avtalen. I slike situasjoner vil det være nærliggende å se hen til fortrinnsrettens eksklusivitet og avtalens krav til lokalene, fortrinnsrettens ufravikelighet og varighet, partenes eventuelle særlige behov, interesser og verdien av tilleggsytelser, m.m. Dersom bruksretten til lokalet er av underordnet betydning i avtaleforholdet, er avtaleforholdet ikke omfattet av husleieloven.

Vi håper denne uttalelsen kan være oppklarende.

 

[1] Ot.prp. nr. 87 (1997-1998) s. 147 og NOU 1993:4 s. 99-100.

[2] Line A. Parelius og Sverre Bragdø-Ellenes, Husleieavtaler, 2. utgave, Fagbokforlaget 2010, s. 45.

[3] Ot.prp. nr. 87 (1997-1998) s. 150 og NOU 1993:4 s. 100.

[4] Karnov lovkommentar til § 1-1, tilgjengelig på Lovdata Pro (lovdata.no, krever innlogging).

[5] Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 148 og NOU 1993: s. 100.

[6] Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 148 og NOU 1993: s. 100.

[7] Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 148 og NOU 1993: s. 100.

[8] Line A. Parelius og Sverre Bragdø-Ellenes, Husleieavtaler, 2. utgave, Fagbokforlaget 2010, s. 23.

[9] Ibid.

[10] Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) s. 148 og NOU 1993: s. 100.