§ 12 - Entreprenørens plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12

Saknr. 200607145
Dato 06.10.2006

Entreprenørens plikt til å stille garanti etter bustadoppføringslova § 12

Vi viser til brev 20. september 2006 fra Kredittilsynet. I brevet bes det om Lovavdelingens syn på spørsmålet om når entreprenøren plikter å stille garanti for oppfyllelsen av avtale om oppføring av ny bolig etter lov 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) § 12.

Bustadoppføringslova § 12 første ledd første punktum fastslår at entreprenøren ”skal stille garanti for oppfyllinga av avtalen”, uten at det presiseres nærmere på hvilket tidspunkt garantien skal stilles.

Det fremtår imidlertid direkte av lovteksten hvilket formål garantien er ment å ivareta: Garantien skal gjelde for ”oppfyllinga av avtalen”. For at garantien skal virke som en reell sikkerhet for forbrukeren vil det være avgjørende at den stilles på et så tidlig tidspunkt at den kan dekke blant annet erstatningskrav fra forbrukeren ved entreprenørens kontraktsbrudd. Garantipliktens formål tilsier derfor at garantien må stilles umiddelbart etter kontraktsinngåelsen.

Også lovens forarbeider synes å støtte en slik forståelse. I NOU 1993: 20 kjøp av ny bustad s. 19 heter det:
 
”Faren for prosjekthavari, til dømes ved at seljaren går konkurs, er ikkje til stades der avtalen blir inngått etter at bustaden er fullført. I dei fleste andre samanhengar kan derimot behovet for garanti vera om lag det same som ved entreprise. Blir avtalen gjord før bustaden er fullført, kan forbrukaren li tap ved at seljaren ikke gjennomfører prosjektet.”

Videre fremgår det samme sted at:

”Også der forbrukaren heller vil heve avtalen utan å ta over bustaden, kan han li tap, til dømes ved at ein annan bustad blir dyrare, eller ved at dekningskjøpet tek tid og fører med seg kostnader.”

Uttalelsene må etter vår vurdering innebære at garantien skal stilles på et så tidlig tidspunkt at garantien vil innebære en reell sikkerhet for forbrukeren. Dette taler som nevnt for at garantien må stilles umiddelbart etter avtalens inngåelse. Fra dette tidspunkt kan entreprenøren misligholde avtalen, og forbrukeren vil da ha behov for den beskyttelse som skisseres i lovens forarbeider.

Ifølge Kredittilsynets brev blir bustadoppføringslova § 12 sjette ledd, som gir forbrukeren rett til å holde tilbake vederlaget ”til det er dokumentert at det ligg føre garanti”, i praksis anført som argument for at entreprenøren kan vente med å stille garanti inntil første betaling skjer fra forbrukeren.

Bestemmelsen innebærer at forbrukeren ikke plikter å betale noe før garantien er stilt og dokumentert overfor ham, men kan etter vår oppfatning ikke tolkes i den retning at entreprenøren kan vente med å stille garanti til etter at første innbetaling er skjedd. Manglende garantistillelse er å anse som mislighold fra entreprenørens side, og § 12 sjette ledd gir anvisning på den mest praktiske misligholdssanksjonen for forbrukeren, jf. NOU 1992: 9 Forbrukarentrepriselov s. 68. § 12 sjette ledd regulerer etter Lovavdelingens syn ikke entreprenørens plikt til å stille garanti. Vi viser i denne forbindelse også til Bergsåker, Kjøp av ny bolig (2000) s. 64 hvor det heter om forholdet mellom § 12 første og sjette ledd:

”Det følger av § 12 siste ledd at forbrukeren ikke plikter å betale noe før garantien er stilt og dokumentert overfor ham. Dette innebærer at garantien må være stilt før tidspunktet for første betaling fra forbrukeren. Men garantipliktens formål tilsier at garantien må stilles umiddelbart etter kontraktsinngåelsen. Garantien skal bl .a. dekke erstatningskrav for forbrukeren ved entreprenørens (selgerens) kontraktsbrudd. Erstatningskrav som følge av kontraktsbruddet kan i prinsippet tenkes å oppstå så snart bindende avtale er sluttet. Garantien må derfor stilles umiddelbart etter kontraktsinngåelsen.”

På denne bakgrunn antar Lovavdelingen for sin del at entreprenøren plikter å stille garanti umiddelbart etter avtalens inngåelse.