§ 12 - Forholdet mellom jordlova § 12 og sameigelova § 10 annet ledd

Forholdet mellom jordlova § 12 og sameigelova § 10 annet ledd

1. Vi viser til brev 19. februar 2009 fra Landbruks- og matdepartementet med spørsmål om forholdet mellom delingsregelen i lov 12. mai 1995 nr. 23 om jord (jordlova) § 12 første ledd og avhendelsesbegrensningen i lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige (sameigelova) § 10 annet ledd første punktum.

Vi beklager at vi ikke har hatt anledning til å besvare henvendelsen tidligere.

Spørsmålet er om et delingssamtykke etter jordlova § 12 medfører at en sameiepart som ligger til en fast eiendom (realsameie), kan fradeles uhindret av avhendelsesbegrensningen i sameigelova § 10 annet ledd første punktum.

2. Et realsameie kjennetegnes ved at sameieparten er knyttet til en bestemt fast eiendom. For slike sameieparter fastsetter sameigelova § 10 annet ledd første punktum at de ikke kan ”avhendast utan saman med eigedomen eller ein tilsvarande del av han”. Forarbeidene presiserer at sameieren ikke har rett ”til å skilje parten frå eigedomen og avhende han særskilt”, jf. Ot.prp. nr. 13 (1964–1965) Om lov om sameige side 38. Regelen er begrunnet i hensynet til de øvrige sameierne og i hensynet til at naturlige enheter ikke skal brytes opp, jf. Thor Falkanger og Aage Thor Falkanger: Tingsrett, 6. utgave side 138. Personlige sameieparter, dvs. sameieparter som er knyttet til en person og eventuelt dennes suksessorer, omfattes ikke av begrensningen i sameigelova § 10 annet ledd første punktum. Slike sameieparter følger den alminnelige regelen i sameigelova § 10 første ledd om at en sameier ”har rett til å avhenda heile eller noko av parten sin til kven han vil”.

Bestemmelsene i sameigelova kan fravikes gjennom avtale mellom sameierne, jf. sameigelova § 1 annet ledd. For sameigelova § 10 annet ledd første punktum innebærer dette at sameierne kan avtale at parter i et realsameie skal kunne avhendes separat.

3. Jordlova § 12 begrenser adgangen til å dele landbrukseiendom. Hva som skal anses som landbrukseiendom, fremgår av § 12 første ledd første og annet punktum:

”Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet. Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige.”

Det følger av annet punktum at ”partar i sameige” er omfattet av eiendomsbegrepet i jordlova § 12. En naturlig forståelse av ordlyden taler for at dette omfatter både parter i realsameie og parter i personlig sameie. I samme retning peker det at uttrykket ”som ligg til eigedomen” bare knytter seg til ”rettar”, og ikke også til ”partar i sameige”. Videre er det i fjerde ledd presisert at bestemmelsene gjelder ”utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining” (uthevet her). Bestemmelsen likestiller personlige sameieandeler med eiendommer i eneeie, jf. Ot.prp. nr. 72 (1993–94)Om lov om jord (jordlova) m.m. side 50 høyre spalte, side 54 venstre spalte og side 84 høyre spalte.

Spørsmålet fra Landbruks- og matdepartementet gjelder bare avhendelse av parter i realsameie. I det følgende går vi derfor ikke inn på kravet til delingssamtykke ved avhendelse av personlige sameieparter i landbrukseiendom.

4. Som det fremgår ovenfor, kan det synes som om de offentligrettslige reglene i jordlova § 12 gir hjemmel til å gi tillatelse til disposisjoner som det privatrettslig (jf. sameigelova § 10) ikke er adgang til å gjennomføre.

Offentligrettslige og privatrettslige regler skal gjerne ivareta ulike interesser og hensyn. Reglene vil i utgangspunktet gjelde ved siden av hverandre. Det vil si at selv om det foreligger en offentligrettslig adgang, vil ikke det innebære at disposisjonen kan gjennomføres hvis privatrettslige begrensninger er til hinder for det. På samme måte kan offentligrettslige regler være til hinder for en disposisjon som man har privatrettslig adgang til å gjennomføre. Forholdet mellom den privatrettslige og den offentligrettslige reguleringen må likevel vurderes konkret. Spørsmålet i denne saken er om det er tilstrekkelige rettskildemessige holdepunkter for å fravike det nevnte utgangspunktet om at reglene gjelder ved siden av hverandre.

5. Forholdet mellom den privatrettslige reguleringen i sameigelova og den offentligrettslige reguleringen i jordlova blir aktualisert i to situasjoner. Den første gjelder tilfeller der sameigelova § 10 annet ledd ikke er til hinder for en separat avhendelse av sameieparten, men der jordbruksmyndighetene ikke vil tillate slik deling etter jordlova § 12. Situasjonen vil her være at de øvrige sameierne har samtykket i avhendelsen (jf. sameigelova § 1 annet ledd), eller at det er tale om realsameie i ”vassfall eller andre slike serlege verde som er uturvande eller ulaglege til utnytting saman med eigedomen”, jf. sameigelova § 10 annet ledd annet punktum.

I denne situasjonen innebærer jordlova § 12 at parten i realsameiet bare kan skilles fra hovedeiendommen hvis det foreligger samtykke fra jordbruksmyndighetene, jf. det som er sagt i punkt 3 om jordlovas eiendomsbegrep. Dette følger også klart av forarbeidene til sameigelova, jf. Ot.prp. nr. 13 (1964–65) side 21–22, der Justisdepartementet slutter seg til Sivillovbokutvalgets vurdering om forholdet mellom sameigelova og særlovgivningen:

”Utvalet held det for ein heilt sjølvsagd ting at sameigarar liksåvel som eineigarar lyt bøya seg for offentlegrettslege lover som legg band på det rettslege eller faktiske eigarrådveldet. Og dette må gjelda likeins anten sameigarane er einige innbyrdes eller tek avgjerd med fleirtalsvedtak eller på annan måte, så sant vedkomande lov ikkje gjer noko unnatak. Framlegget til ny sameigelov skal ikkje gjera noko brigde i dette.”

6. Den andre situasjonen gjelder tilfeller der sameigelova § 10 annet ledd er til hinder for separat avhendelse av sameieparten, men der jordbruksmyndighetene vil tillate deling etter jordlova § 12.

Det første spørsmålet er om en delingstillatelse etter jordlova § 12 innebærer at en part i et realsameie kan fradeles hovedeiendommen uhindret av begrensningen i sameigelova § 10 annet ledd.

Jordlova § 12 første ledd er utformet som en forbudsbestemmelse. Bestemmelsen gir etter sin ordlyd ikke noen selvstendig hjemmel for å skille en part i et realsameie fra hovedeiendommen. I Ot.prp. nr. 72 (1993–1994) Om lov om jord (jordlova) m.m. side 84 fremgår følgende:

”Personlege sameigedelar vert rekna som ein del av eigedomen. Denne føresegna er ny. Departementet meiner at det er viktig at personlege sameigedelar som kan utgjera ein viktig del av næringsgrunnlaget ikkje kan delast frå utan samtykke. Endringa i jordlova fører ikkje til noko endring av forbodet mot deling i sameigelova § 10 andre ledd eller servituttlova § 9 andre ledd.” (uthevet her)

Selv om uttalelsene ikke knytter seg til utvidelsen av eiendomsbegrepet i jordlova § 12 første ledd annet punktum, kan de tas til inntekt for at jordlovas delingsbestemmelser ikke er ment å gripe inn i den privatrettslige lovgivningen. Dette er også den tolkningen som best varetar hensynene bak sameigelovas avhendelsesforbud, jf. punkt 2 ovenfor.

Forholdet mellom jordlova § 12 og sameigelova § 10 annet ledd første punktum er i liten grad behandlet i juridisk teori. Karl Normann: Jordloven, 1996 sier på side 51 følgende om forholdet mellom bestemmelsene:

”Hvorvidt en part som nevnt i første punktum skal kunne avhendes, må avgjøres etter jordlovas delingsbestemmelser.”

Det er noe uklart om forfatteren omtaler en situasjon hvor det privatrettslig er adgang til å avhende sameieparten, eller om forfatteren mener at jordlovas delingsbestemmelser uansett vil være avgjørende. Ved forfatterens omtale av den tilsvarende forbudsbestemmelsen i servituttloven § 9 annet ledd på samme side fremgår det klart at delingssamtykke etter jordlova § 12 bare er aktuelt så lenge servituttlovens regler ikke er til hinder for fradeling. Siden det i relasjon til jordlova § 12 ikke er grunn til å skille mellom realservitutter og parter i realsameie, er det trolig mest nærliggende å forstå forfatteren slik at eventuelle begrensninger i privatrettslig lovgivning vil gjelde i begge tilfellene.

Lovavdelingen legger etter dette til grunn at et delingssamtykke etter jordlova § 12 ikke medfører at en sameiepart i et realsameie kan fradeles uhindret av avhendelsesbegrensningen i sameigelova § 10 annet ledd første punktum.

Det neste spørsmålet blir da om forbudet i sameigelova § 10 annet ledd innebærer at jordbruksmyndighetene er avskåret fra å gi delingssamtykke etter jordlova § 12.

Ordlyden i jordlova § 12 første ledd gir ikke holdepunkter for at jordbruksmyndighetene bare kan gi samtykke til fradelinger som det er privatrettslig adgang til å gjennomføre. Det ville dessuten være uheldig om jordbruksmyndighetene selv måtte foreta en vurdering av hvordan saken stiller seg privatrettslig for å avgjøre om det kan treffes realitetsvedtak i saken. Videre kan det tenkes at den som søker fradeling, vil sikre seg delingstillatelse før vedkommende tar kontakt med de øvrige sameierne for å få deres aksept for fradelingen. Loven bør ikke stenge for en slik fremgangsmåte. Vi legger etter dette til grunn at sameigelova § 10 annet ledd ikke innebærer noen begrensning i jordbruksmyndighetenes vedtakskompetanse etter jordlova § 12.