§ 12-5 og § 12-7 - Spørsmål om næringsformål og utleie etter plan- og bygningsloven

Det vises til kommunens brev 11. februar og 9. mai 2016, og til møte i departementet 2. juni 2016.

I brevene stiller kommunen en rekke spørsmål i tilknytning til næringsformål/turistnæring etter plan- og bygningsloven: 

• Hva er definisjonen av felles drift? Kan eierne samordne utleie via Finn.no og Airbnb.no?
• Kan kommunen kreve at egenbruken skal være på et bestemt tidspunkt vinter og sommer, eventuelt konkretisere til virkedager? Jfr. avtaler om maks 42 dager i vintersesongen og 42 dager i sommersesongen om egen bruk.
• Er næringsformålet ivaretatt ved åremål, firmahytter og lignende?
• Forholdet mellom plan- og bygningsloven og skattelovgivningen.

Spørsmålene stilles på bakgrunn av tidligere uttalelser fra departementet. Departementet har blant annet uttalt følgende i veileder om kommuneplanens arealdel (basert på brev 7. februar 2008, som kommunen viser til):

"Det er den faktiske bruken, ikke eierformen som er avgjørende. Endring av eierforholdene kan imidlertid være en indikasjon på bruksendring til private fritidsboliger. Det er en grense for hva som tillates av privat bruk blant annet som salg og tilbakeleie før det kommer i strid med formålet. I praksis har departementet lagt til grunn at en enhet må brukes til næringsmessig utleie minst 9 måneder av året, og at det dessuten er en forutsetning at utleievirksomheten skjer som næringsvirksomhet i fellesdrift."

Dette er en uttalelse som gir departementets vurdering av det aktuelle tolkingsspørsmålet. Når et område er regulert til næringsformål, skal det brukes til dette formålet og annen bruk er som utgangspunkt i strid med formålet. Det kan likevel være en viss bruk til andre formål, før det fører til at det må sies å ha skjedd bruksendring til annet formål. Det er imidlertid ingen klar grense her, og det er nødvendig å foreta en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle ut fra de faktiske forholdene. Det er den faktiske bruken som er avgjørende, og ikke eierforholdene. Det vil imidlertid i praksis kunne være problematisk dersom hytter i en turistbedrift selges enkeltvis til private, ettersom det da vil kunne bli vanskelig å vurdere når det har skjedd en bruksendring i strid med næringsformålet.

Departementets uttalelse gir uttrykk for en generell oppfatning om hvor grensen går for bruksendring i strid med formålet turistnæring. Det sentrale i uttalelsen er hva som ligger i at det må være næringsmessig utleie minst 9 måneder i året, og hva som ligger i kravet om at utleievirksomheten skal skje som næringsvirksomhet i fellesdrift. Ut fra det som er lagt til grunn må det være næringsmessig utleie minst 9 måneder i året. Det innebærer at dersom det er privat eie, må enheten stilles til disposisjon for felles utleie størstedelen av året. Videre må det skje som næringsvirksomhet i fellesdrift, slik at det må være en fellesordning for utleievirksomheten. Private utleieordninger der hver enkelt hytte leies ut separat vil ikke være tilfredsstillende. Ut over dette er det vanskelig å utlede spesielle krav; som nevnt vil dette måtte vurderes konkret. 

Felles utleie er nødvendig for å kunne sikre at det faktisk skjer utleie, og dessuten er det nødvendig for å ha mulighet til kontrollere bruken. Når det gjelder kravet om fellesdrift, antar departementet at det vil være i strid med reguleringsformålet dersom det overlates til hver enkelt grunneier å benytte Finn.no og lignende. Departementet legger til grunn at det må være en felles ordning.

Hvordan fellesdriften for øvrig rent faktisk skal gjennomføres i praksis, vil være avhengig av en konkret vurdering, som kommunen selv må foreta. Å kreve et bestemt antall dager og bestemte tidsperioder vil være vanskelig, dersom det ikke er gitt reguleringsbestemmelser om dette. Slike avtaler kan imidlertid inngås på frivillig basis.

Utleie på åremål og firmahytter vil vanligvis ikke være innenfor næringsformålet.

Det er også stilt spørsmål om skattelovgivningen, men det er vanskelig å se at dette vil ha betydning for plan- og bygningsloven.

Med hilsen