§ 14-15: Lånefinansiering av etablererboligprosjekt

Brevdato: 8. november 2022

Svar på spørsmål om tolkningen av kommuneloven § 14-15 – Lånefinansiering av etablererboligprosjekter

Kommunal- og distriktsdepartementet viser til brev 29. august 2022. I brevet viser dere til at Oslo kommune ønsker å opprette en etablererboligordning som skal gi et boligtilbud til personer som har vansker med å komme inn på boligmarkedet, og som samtidig faller utenfor målgruppen for kommunale utleieboliger. Dere ber departementet avklare om kommunen kan ta opp lån for å finansiere investeringene i boligene.

Om etablererboligordningen

Slik departementet forstår saken, går etablererboligordningen ut på at Oslo kommune skal bygge boliger og selge disse for 80 prosent av markedsprisen til kjøpere som kvalifiserer for ordningen. Når eieren av en etablererbolig senere ønsker å selge boligen, vil kommunen ha en klausulert tilbakekjøpsrett og -plikt. Prisen ved kommunens tilbakekjøp vil beregnes ut fra opprinnelig salgspris (altså 80 prosent av markedsprisen på daværende tidspunkt), justert for senere prisutvikling. Tilbakekjøpte boliger vil tilbys og selges på nytt til kvalifiserte søkere, til en pris som tilsvarer kommunens tilbakekjøpspris pluss omkostninger. På denne måten vil kjøperen få opparbeidet seg egenkapital ved prisvekst, og kommunen vil kunne selge etablererboligen på nytt med samme rabatt i forhold til markedsprisen. Kommunens klausulerte tilbakekjøpsplikt vil gjelde på samme måte ved den nye kjøperens salg av etablererboligen.

I tillegg til at etablererboliger skal kunne kjøpes umiddelbart dersom søkeren kan finansiere dette, planlegger kommunen å legge ut en del av boligene som deleie- og «leie til eie»-boliger. Deleie vil innebære at kjøperen starter med å eie en andel på minst 50 prosent av boligen, og at kjøperen leier resten av boligen fra kommunen til en avtalt leiesum. Senere kan kjøperens eierandel økes, med mulighet til å eie hele boligen etter hvert. Prisen for beboerens første andelskjøp vil beregnes ut fra at boligen som helhet koster 80 prosent av markedsprisen. Ved senere kjøp av ytterligere andeler vil prisen for disse andelene ta utgangspunkt i prisen for første andel, justert etter en definert prisindeks.

«Leie-til-eie» vil innebære at det inngås en kontrakt mellom beboeren og kommunen, der leietakeren får en opsjon på å kjøpe boligen til en fastsatt pris. Kjøpesummen vil fastsettes når «leie-til-eie»-avtalen inngås, og utgjøre 80 prosent av boligens markedspris på dette tidspunktet. Prisen vil ikke indeksjusteres. Beboeren vil ha rett til å kjøpe boligen når som helst i avtaleperioden, likevel senest innen fem år etter at «leie-til-eie»-kontrakten ble inngått. Dersom beboeren ikke kjøper boligen innen utløpet av femårsperioden, avsluttes kontraktsforholdet. Frem til boligen (eventuelt) kjøpes, vil kjøperen betale en leiesum til kommunen.

Kommunens klausulerte tilbakekjøpsplikt ved beboerens salg av etablererboligen, vil også gjelde ved salg av deleie- og «leie til eie»-boliger.

Kommunen vil stå for finansieringen av etablererboligprosjektene i planleggings- og oppføringsperioden, der investeringsmidler avsettes i kommunens ordinære budsjettprosesser. Investeringsbehovet er planlagt finansiert gjennom at kommunen tar opp nødvendige lån, på samme måte som for andre kommunale investeringsprosjekter.

Også kommunens tilbakekjøp av etablererboliger når eieren eventuelt ønsker å selge, er tenkt finansiert med nye låneopptak.

Departementets vurdering

Departementet tar ikke konkret stilling til om kommunen kan lånefinansiere investeringene i etablererboligene, deleie-boligene eller «leie til eie»-boligene. Departementet kan imidlertid gi generell veiledning om hvordan regelverket skal forstås.

Det følger av kommuneloven § 14-15 første ledd første punktum at kommuner kan ta opp lån for å finansiere investeringer i «varige driftsmidler som skal eies av kommunen (…) selv».

Alle typer fast eiendom, bygninger og tomter mv. skal regnes som «varige driftsmidler», jf. merknaden til bestemmelsen i Prop. 46 L (2017–2018).

Forutsetningen om at kommunen bare kan lånefinansiere investeringsobjekter som «skal eies av kommunen (…) selv», innebærer at kommunen ikke kan ta opp lån for å finansiere andres investeringer. Loven stiller ikke opp noe krav til lengden på perioden som kommunen skal være eier, for at eierkravet skal være oppfylt. Investeringer der kommunen skal være midlertidig eier kan slik sett anses å oppfylle eierkravet. Loven stiller heller ikke opp noe forbud mot å lånefinansiere investeringer som kan være aktuelle for videresalg, og heller ikke noe forbud mot å selge videre investeringer som er lånefinansiert. Som et utgangspunkt legger departementet derfor til grunn at eierkravet kan være oppfylt selv om kommunen planlegger å selge investeringsobjektet som skal lånefinansieres.  

Eierkravet må ses i sammenheng med at det bare skal kunne tas opp lån til investeringer i verdier som kommunen selv rår over, og som styrker kommunens egen formue (et prinsipp om «formuesbevaring»), jf. NOU 2016: 4 s. 250 og 252. Det er kun i de begrensede tilfellene som er nevnt i § 14-16 at kommunen kan ta opp lån for å finansiere tilskudd til andres investeringer. Vi viser også til at adgangen til å ta opp lån til videreutlån etter § 14-17 bygger på et premiss om at kommunens videreutlån skal betales fullt tilbake, slik at ikke kommunens låneopptak står udekket uten en motsvarende fordring og slik sett belaster kommunens økonomi, jf. Prop 46 L (2017-2018) s. 217.

Dersom salgssummen som kommunen mottar når kommunen skal selge investeringsobjektet, er like høy eller høyere enn kommunens låneopptak, kan kommunen innfri hele lånet i forbindelse med salget. Kommunens verdier vil dermed fortsatt være i behold eller styrket. I en slik situasjon kan det sies at et låneopptak med tanke på videresalg av investeringen ikke er i konflikt med prinsippet om «formuesbevaring» som ligger til grunn for reglene om låneadgangen.

Hvis kommunen derimot, før investeringen, planlegger å selge investeringsobjektet til en lavere pris enn det som vil kunne dekke låneopptaket, oppstår spørsmålet om lånefinansieringen er i strid med formuesbevaringsprinsippet, og dermed også må regnes å falle utenfor låneadgangen. Dersom kommunens låneopptak er høyere enn salgsprisen, vil ikke salgssummen som kommunen mottar, være tilstrekkelig til å dekke opp for låneopptaket. Departementets vurdering er at en slik situasjon vil kunne innebære låneopptak i strid med sentrale hensyn bak låneadgangen, og dermed også falle utenfor låneadgangen. Vi vil også peke at en slik situasjon vil ha likheter med lån til tilskudd til andres investeringer, på den måten at kommunen sitter igjen med lånegjeld etter at formuesgodet er overført. Ut fra dette er departementets vurdering at størrelsen på låneopptakene, sett opp mot planlagt salgspris, vil måtte ha stor betydning for om låneopptaket er i samsvar med prinsippet om «formuesbevaring», slik at det kan sies å falle inn under lånadgangen etter § 14-15 første ledd.

Når man vurderer om deler av lånet skal bli brukt til å finansiere et tilskudd til kjøpernes investeringer, legger departementet til grunn at det vil være relevant å se på både salgsprisen og øvrige salgsvilkår. Dersom kommunen stiller vilkår om at kjøperen skal tilbakeføre investeringsobjektet til kommunen til tilsvarende rabatterte pris, slik at kommunen vil kunne realisere hele verdien av investeringen på et senere tidspunkt, kan dette trekke i retning av låneopptaket er i tråd med formuesbevaringsprinsippet. Dette vil imidlertid kunne avhenge av når og hvordan investeringsobjektet skal tilbakeføres og av om kommunen har som intensjon å realisere hele verdien av investeringen på et senere tidspunkt.

Med hilsen

Siri Halvorsen (e.f.)
avdelingsdirektør

Signe Bechmann
seniorrådgiver