§ 14-15: Lånefinansiering av vederlag for overtakelse av festerett

Brevdato: 24. oktober 2022

Kommuneloven § 14-15 - lånefinansiering av vederlag for overtakelse av festerett

Kommunal- og distriktsdepartementet viser til epost 27.6.2022 og etterfølgende korrespondanse om overtakelse av festerett og kommunenes låneadgang.

Problemstillingen slik vi forstår den, gjelder en tomt (nærmere bestemt et avgrenset område av en bestemt eiendom som er regulert til næring) som kommunen ønsker å overta. Tomten eies av person A, som har festet bort tomten til person B. Festekontrakten har en varighet på 50 + 50 år regnet fra 2008, med en rett for fester til å kreve innløsning når det har gått minst 95 år. Kontrakten fastsetter blant annet at tomten skal opparbeides av fester til næringstomter, og en rett for festeren til å opparbeide nødvendig infrastruktur, herunder en rett til å disponere alle masser, skog og annen vegetasjon innenfor festeområdet. Videre fastsetter kontrakten at «Fester skal i denne forbindelse ha samme disposisjonsrett over festeområdet som en eier og bortfester kan ikke motsette seg tiltak på området som fester ønsker å gjennomføre».

Kommunen ønsker å overta festeretten, og for denne overdragelsen må kommunen betale et vederlag til person B. Spørsmålet i saken er om kommunen har adgang til å lånefinansiere vederlaget for overdragelsen av festeretten. I forlengelsen av overdragelsen av festeretten ønsker kommunen å kjøpe tomten (erverve selve eiendomsretten) fra person A.

Departementet tar ikke stilling til låneadgangen i den konkrete saken, men vi vil redegjøre for departementets generelle forståelse av kommuneloven § 14-15 første ledd første punktum i relasjon til problemstillingen som reises.

Gjeldende rett

Kommuneloven § 14-15 første ledd første punktum slår fast at kommuner kan ta opp lån for å finansiere investeringer i «varige driftsmidler» som «skal eies av kommunen (…) selv».

En tomt regnes som et varig driftsmiddel etter bestemmelsen, jf. Prop. 46 L (2017-2018) s. 392.

Det er videre et vilkår for låneopptak at tomten skal eies av kommunen selv. Det fremgår av merknadene til § 14-15 på s. 392 at eierkravet også vil være oppfylt hvis kommunen får disposisjonsrett over eiendelen og ansvar for forpliktelser knyttet til eiendelen på en slik måte at kommunen kan anses som «reell eier». Loven åpner altså for å ta opp lån til formuesobjekter som styrker kommunens formue uten at kommunen står som den formelle eieren, slik det tidligere ble presisert i Ot.prp. nr. 58 (1995-1996) s. 48.

I Ot.prp. nr. 58 (1995-1996) s. 48 ble det i tillegg lagt til grunn at «Det vil dessuten i mange tilfeller være adgang til å ta opp lån til inngåelse av langsiktige leiekontrakter, da denne type avtaler ofte må betraktes som reelle kjøp. I slike tilfeller vil det oppstå en langsiktig leierett for kommunen som vil kunne betraktes som en del av dens formue». Departementet understreker at adgangen til å ta opp lån til inngåelse av langsiktige leiekontrakter gjelder avtaler der anskaffelsen av leieretten er utformet som en engangssum (forskuddsbetalt leierett), slik tilfellet for eksempel var i en tidligere tolkningssak om kommuneloven 1992 § 50 ga adgang til å lånefinansiere en engangssum for leie av et kraftverk. Se vedlagte brev 2.2.1996 fra Lovavdelingen i Justisdepartementet til Kommunal- og arbeidsdepartementet (sak 94/3411). Departementets vurdering er at i lys av Prop. 46 L (2017-2018) s. 392-393 kan denne forståelsen av tidligere kommuneloven 1992 § 50 nr. 1 anses som videreført og legges til grunn for forståelsen av gjeldende kommunelov § 14-15 første ledd.

Departementets vurdering

Departementets vurdering er ut fra det ovenstående at kommuneloven § 14-15 første ledd åpner for å lånefinansiere et eventuelt vederlag for overdragelse av en festerett til kommunen. Dette gjelder likevel bare så langt den aktuelle festekontrakten innebærer at kommunen som fester kan regnes som «reell eier».

Låneadgangen i det enkelte tilfelle må bero på en konkret vurdering av den aktuelle festekontrakten. Vår generelle vurdering er at som utgangspunkt vil en festekontrakt ofte innebære at fester får utstrakt råderett over eiendommen, slik at fester vil kunne regnes som «reell eier». At en festekontrakt normalt er langvarig, og at fester kan ha fått en innløsningsrett, bygger opp om det samme. Dersom festekontrakten eventuelt legger sterke begrensninger på festerens råderett, vil tilfellet likevel kunne være at festeren ikke kan anses som «reell eier».

Som nevnt foran vil vurderingstemaet i en konkret vurdering være omfanget av kommunens disposisjonsrett over eiendelen og ansvar for forpliktelser knyttet til eiendelen. Hverken Prop. L 46 (2017-2018) eller tidligere lovproposisjoner gir en nærmere omtale av vurderingstemaet. Departementet kan ikke gi en fullstendig vurdering av hvilke momenter som er relevante og hvilken betydning de ulike momentene eventuelt har i en konkret vurdering av om det foreligger «reelt eie». Vi vil imidlertid vise til to tidligere tolkningsuttalelser (vedlagt) som gjaldt forståelsen av kommuneloven 1992 § 50 nr. 1. Siden dagens bestemmelse i § 14-15 første ledd viderefører rettstilstanden etter § 50 nr. 1 på det aktuelle punktet, kan disse uttalelsene fortsatt gi veiledning til forståelsen av gjeldende rett.

Den første saken gjaldt adgangen for en fylkeskommune til å ta opp lån for å finansiere en engangssum for leie av en kraftstasjon, jf. brev 2.2.1996 fra Lovavdelingen i Justisdepartementet til Kommunal- og arbeidsdepartementet (sak 94/3411). I denne uttalelsen var det sentrale momenter at leieperioden var langvarig (20 år), at fylkeskommunen hadde rett til inntekten fra og ansvaret for å bære utgiftene ved leieobjektet, at fylkeskommunen hadde rett til å foreta investeringer etter eget skjønn og forkjøpsrett til leieobjektet.

Den andre saken gjaldt adgangen for en kommune til å ta opp lån for en engangssum for varige bruksrettigheter i et bygg, jf. brev 27.6.2005 fra Kommunal- og regionaldepartementet (sak 04/2962). I denne uttalelsen ble det lagt til grunn at fysisk råderett (særlig bruksrett) må være av overordnet betydning i spørsmålet om hvorvidt kommunen er reell eier. Sentrale momenter i vurderingen var bruksrettens varighet (25 år) og at kommunen hadde ansvar for en andel av utgiftene ved leieobjektet, samt at engangssummen sto i forhold til omfanget av bruksrettigheten.

Med hilsen

Otto Leirbukt (e.f.)
avdelingsdirektør

Bent Devik
utredningsleder