§ 18-1 - Om midlertidig utsettelse fra opparbeidelsesplikten ved fradeling etter § 20-1 bokstav m

Vi viser til e-post av 11. mars 2024 fra Sarpsborg kommune.[1] Bakgrunnen for henvendelsen er vår uttalelse av 1. mars 2024 (sak 23/1487-2), der departementet konkluderte med at tinglyst erklæring ikke er et vilkår for at bebygd areal skal være refusjonspliktig areal etter pbl. § 18-6 tredje ledd. Kommunen ønsker en utdyping fra departementet om bruk av midlertidig utsettelse fra opparbeidelsesplikten ved fradeling etter pbl. § 20-1 bokstav m, jf. pbl. § 18-1 tredje ledd. Kommunen har skilt dette ut i to spørsmål. Vi vil svare på spørsmålene i vår redegjørelse under. Vår uttalelse gis på generelt grunnlag.

Departementets svar

 1. Utsettelse fra opparbeidelsesplikten ved fradeling gjelder fram til tomta blir bebygd

Kommunen viser til at departementet i vår uttalelse presiserte at midlertidig utsettelse innebærer en tidsbestemt utsettelse fram til ferdigattest, mens ordlyden i pbl. § 18-1 tredje ledd kan tilsi at midlertidig utsettelse kan gis fram til tiltaket ferdigstilles. Kommunen påpeker at fradeling etter pbl. § 20-1 bokstav m avsluttes ved matrikulering etter matrikkelloven og spør derfor om tidspunktet for midlertidig utsettelse vil være før matrikulering (av eiendomsendringen) eller før ferdigattest (for framtidig bebyggelse). Nærmere bestemt ønsker kommunen avklart om departementet fortsatt mener at midlertidig utsettelse ved fradeling kan gis fram til tomta bebygges, selv om det ikke foreligger konkret søknad om byggetiltak på eiendommen på tidspunktet for fradelingen.

Pbl. § 18-1 tredje ledd sier følgende om midlertidig utsettelse fra opparbeidelsesplikten:

«Kommunen kan gi tillatelse til tiltak som nevnt i § 20-1 første ledd bokstaver a, d og m på vilkår av at arbeidene etter første ledd blir utført før tiltaket ferdigstilles.» (vår utheving)

Bestemmelsen åpner for at kommunen kan gi midlertidig utsettelse fra opparbeidelsesplikten i pbl. § 18-1 første ledd, blant annet ved fradeling, på vilkår om at plikten blir oppfylt «før tiltaket ferdigstilles». Det er riktig, som kommunen viser til i sin henvendelse, at fradeling etter pbl. § 20-1 første ledd bokstav m ikke ferdigstilles etter plan- og bygningsloven, men etter matrikkelloven. Vi viser her til byggesaksforskriften (SAK 10) § 8-1 første ledd bokstav a, som presiserer at tiltak etter pbl. § 20-1 første ledd bokstav m ikke skal avsluttes med ferdigattest etter pbl. § 21-10. Ordlyden i pbl. § 18-1 tredje ledd tilsier derfor isolert sett at kommunen kun kan gi utsettelse fram til fradelingen er avsluttet etter matrikkelloven.

Etter departementets oppfatning må ordlyden imidlertid ses i sammenheng med forarbeidene og forhistorien til bestemmelsen. Av forarbeidene fremgår det at bestemmelsen i pbl. § 18-1 i hovedsak tilsvarer Bygningslovutvalgets forslag og plan- og bygningsloven av 1985 (plbl.85) § 67, med noen mindre presiseringer og endringer i forhold til gjeldende rett. Bestemmelsen var ment som en presisering av gjeldende praksis «som går ut på at anlegg som opparbeides etter gjeldende lov § 67 ikke behøver å ferdigstilles før tiltaket som utløser opparbeidelsen igangsettes».[2] Det fremgår ikke hva det nærmere innholdet i denne praksisen er, utover at opparbeidelsesplikten kan utsettes.

Plbl.85 § 67 nr. 1 andre ledd tilsvarte pbl. § 18-1 tredje ledd, men med en litt annen ordlyd:

«Kommunen kan gi delingstillatelse på vilkår av at arbeidene under første ledd a, b, og c blir utført før tomta bebygges.» (våre uthevinger)

Ordlyden ble forklart nærmere i forarbeidene:[3]

«Etter forslaget til § 67 nr. 1 annet ledd kan imidlertid bygningsrådet samtykke i at tomta kan deles på vilkår av at arbeidene blir utført før tomta bebygges. Bestemmelsen sier ikke uttrykkelig hva som menes med «bebygges», d.v.s. når veg, vann og avløp etter § 67 må være opparbeidet – som vilkår for at tomta kan «bebygges». Imidlertid framgår det – som nevnt foran under punktene 4.4.2.2 og 4.4.5 av motivene til bygningslovens § 66 nr. 1 at det er tilstrekkelig at opparbeidelsen er ferdig når oppføringen av bygningen er avsluttet (jfr. bygningslovkomiteens innstilling s. 149). Departementet antar at den samme fortolkning må gjelde for utkastets § 67, og at det da ikke er nødvendig å lovfeste dette.» (vår utheving)

Bygningslovutvalgets forslag til ny bestemmelse skulle i hovedsak svare til plbl. 85 § 67, og forslaget hadde identisk ordlyd om utsettelsen («før tomta bebygges»).[4] Det er ingenting ved forslaget som tilsier at bestemmelsen skulle ha et annet materielt innhold enn hva som ble lagt til grunn i forarbeidene til plbl.85 § 67 nr.1 andre ledd.

Nytt i forslaget til Bygningslovutvalget, som også ble fulgt opp av departementet, var at det kom inn et ubetinget krav om tinglyst erklæring ved midlertidig utsettelse ved fradeling.[5] Kravet kom inn fordi det kan gå mange år før forpliktelsen gjøres gjeldende, og det kan være et behov for å synliggjøre forpliktelsen utad for senere rettighetshavere, samt at det kan lette et refusjonsoppgjør og kommunens senere krav om opparbeidelse.[6] Som kommunen peker på, kan det være usikkert når en tomt skal bebygges dersom det ikke søkes om fradelingstillatelse og byggetillatelse samtidig. Dette kravet om tinglyst erklæring tilsier også at utsettelse ved fradeling kan gis fram til tomta bebygges.

Juridisk teori ser også ut til å legge til grunn at midlertidig utsettelse fra opparbeidelsesplikten kan gis fram til tomta bebygges.[7] Et slikt tolkingsstandpunkt understøttes også av hensynene bak pbl. § 18-1 tredje ledd. Midlertidig utsettelse er praktisk av hensyn til at masser fra utbyggingen kan benyttes til å anlegge vei og å unngå belastning på vei fordi veien må brukes som anleggsvei i byggeperioden og uansett må oppføres på nytt ved oppføringen av bygning.[8]

På bakgrunn av bestemmelsens forarbeider og forhistorie, hensynene bak bestemmelsen og juridisk teori, konkluderer departementet med at midlertidig utsettelse fra opparbeidelsesplikten ved fradeling etter pbl. § 18-1 tredje ledd kan gis fram til tomta bebygges. Det vil si fram til tidspunktet oppføringen av bygningen blir avsluttet.

2. Kommunen avgjør selv om det er grunnlag for midlertidig utsettelse etter pbl. § 18-1 tredje ledd eller midlertidig dispensasjon etter kapittel 19.

Kommunen ber om en utdyping av hva som skiller midlertidig utsettelse etter § 18-1 tredje ledd fra midlertidig dispensasjon etter pbl. § 19-2, jf. § 19-3.

Reglene om midlertidig dispensasjon i pbl. § 19-2, jf. § 19-3 er generelle, og dispensasjon etter disse bestemmelsene kan gis både tidsbestemt og tidsubestemt. Om dispensasjonen er tidsbestemt eller tidsubestemt vil bero på hva det er søkt om, og på en tolkning av selve dispensasjonsvedtaket. En dispensasjon gjøres tidsbestemt ved at kommunen angir en tidsfrist eller begivenhet for når dispensasjonen opphører, jf. pbl. § 19-3 første ledd. Der dispensasjonen er tidsubestemt, løper dispensasjonen fram til kommunen selv trekker denne tilbake gjennom eget vedtak, jf. pbl. § 19-3 første ledd. Tidsbestemte og tidsubestemte dispensasjoner kan være langvarige eller kortvarige, avhengig av tidsfristen eller begivenheten som er fastsatt for den tidsbestemte dispensasjonen eller når kommunen selv velger å trekke tilbake den tidsubestemte dispensasjonen. Videre er vurderingen av om det skal gis midlertidig dispensasjon avhengig av at vilkårene i pbl. § 19-2 andre ledd er oppfylt. Først når disse vilkårene er oppfylt kan kommunen velge om det skal gis dispensasjon.

Bestemmelsen om midlertidig utsettelse i pbl. § 18-1 tredje ledd er en spesialregel, som gir bygningsmyndighetene anledning til å gi særskilt utsettelse fra opparbeidelsesplikten i pbl. § 18-1 første ledd. Midlertidig utsettelse etter pbl. § 18-1 tredje ledd kan bare gis tidsbestemt. Utsettelsen vil opphøre når oppføring av bygning blir ferdigstilt. En midlertidig utsettelse ved fradeling kan være langvarig eller kortvarig, blant annet avhengig av om søknad om byggetillatelse fremmes samtidig med søknad om fradelingstillatelse eller ikke.

Midlertidig utsettelse etter pbl. § 18-1 tredje ledd er fult ut lagt til bygningsmyndighetenes skjønn. Det er ikke stilt materielle vilkår, slik som ved midlertidig dispensasjon. Det vil si at kommunen har større handlingsrom til å gi midlertidige utsettelser.

Likevel gir begge regelsettene kommunen en valgfrihet, og kommunen må selv vurdere i den enkelte sak og for det enkelte området om det passer best å gi midlertidig utsettelse eller midlertidig dispensasjon. Departementet antar likevel at reglene om midlertidig dispensasjon har størst aktualitet der det kan være nødvendig å gi utsettelse utover tidspunktet når oppføring av bygning blir ferdigstilt. Et annet moment i vurderingen av om enten midlertidig utsettelse eller midlertidig dispensasjon skal gis vil eksempelvis være hvilken belastning eksisterende infrastruktur har, sett opp mot utbyggingspresset i det aktuelle området.

 

[1] Vi viser også til at kommunen ba om innsyn i dokument 11/1781-3. Departementet ga innsyn 21. mars 2023.

[2] Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 306-307

[3] Ot.prp.nr.57 (1985-1986) s. 40

[4] Se NOU 2005:12 s. 514

[5] Se NOU 2005:12 s. 514 og Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 307.

[6] NOU 2005:12 s. 387 og Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 263 og 307

[7] Pedersen, O.J. og P. Sandvik, m.fl. Plan- og bygningsrett del 2 Byggesaksbehandling, håndhevelse og sanksjoner, 3. utg. (2018) s. 471 og Innjord, Frode A. og Liv Zimmermann (red.), Plan- og bygningsloven med kommentarer Plandelen, bind I, 2. utg. (2020) s. 517

[8] Innjord, Frode A. og Liv Zimmermann (red.), Plan- og bygningsloven med kommentarer Plandelen, bind I, 2. utg. (2020) s. 517