§ 18-6, 2. ledd - Svar på spørsmål om vurderingen av refusjonspliktig areal etter plan- og bygningslovens § 18-6

Vi viser til deres henvendelse datert 13. februar 2023, som gjelder vurderingen av refusjonspliktig areal etter plan- og bygningslovens § 18-6. Departementet beklager lang saksbehandlingstid.

Slik vi forstår henvendelsen er det overordnede spørsmålet hvilket plangrunnlag kommunen kan legge til grunn ved vurderingen av refusjonspliktig areal, jf. pbl. § 18-6. Kommunen spør om pbl. § 18-6 andre ledd kan brukes som hjemmel til å vurdere refusjonspliktig areal ut fra forventet fremtidig utnyttelse av et areal. Kommunen viser til en situasjon der en ny kommuneplan legger opp til økt utbyggingspotensiale i et område. Ifølge kommunen gjør kommuneplanen det sannsynlig at flere bebygde eiendommer, som er omfattet av eldre reguleringsplaner, vil få nytte av et refusjonsberettiget tiltak innen kort tid. Den viser til at det fremstår som urimelig dersom disse eiendommene blir «gratispassasjerer» i refusjonssammenheng.

Departementets svar

Innledning

Vi bemerker innledningsvis at vi ikke kan ta stilling til den konkrete saken. Vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

Refusjonspliktig areal, jf. pbl. § 18-6

Pbl. § 18-6 regulerer hva som skal anses som refusjonspliktig areal i refusjonssaker. Det følger av bestemmelsens første og andre ledd at:

«Refusjon for tiltak som nevnt i § 18-3 første ledd belastes ubebygd areal som blir byggeklart etter §§ 18-1 og 18-2, enten tilknytningen til anlegget skjer direkte eller gjennom privat veg eller stikkledning. Som ubebygd areal regnes også ubebygd del av bebygd eiendom når den ubebygde del kan bebygges selvstendig. Det samme gjelder del av bebygd eiendom som ikke kan bebygges selvstendig, dersom eksisterende bebyggelse utgjør mindre enn 2/3 av tillatt utnytting.

Areal med bebyggelse som etter kommunens skjønn er saneringsmoden eller som av andre grunner har en klart lavere verdi enn verdien av den tomt den beslaglegger, regnes også som ubebygd.»

Det er altså i utgangspunktet ubebygd areal, som blir byggeklart som følge av etableringen av infrastrukturtiltaket, som blir refusjonspliktig. Men også delvis bebygd areal, eller bebygd areal med saneringsmoden bebyggelse mv., jf. andre ledd, kan bli refusjonspliktig.

Bestemmelsen i pbl. § 18-6 annet ledd er en videreføring av tidligere pbl.85 § 49 nr. 1 siste punktum. Det følger av Ot.prp. nr. 57 (1985-86) på side 24 til 1985-loven at:

«Eiendom med bebyggelse som er saneringsmoden eller av andre grunner har en klart lavere verdi enn grunnen, vil kunne få nytte av tiltaket innen så kort tid at de i refusjonssammenheng bør anses som ubebygd.» (Vår utheving).

Det fremgår videre av NOU 1984:9 på side 33 at:

«Skjønnstemaet er formulert slik at det er likegyldig hva årsaken er til at tomteverdien er klart større. Det kan være at et beboelseshus er saneringsmodent, eller at bebyggelsens karakter gjør verdien liten i forhold til tomteverdien.» (Vår utheving).

Bakgrunnen for bestemmelsen i pbl. § 18-6 andre ledd er at det må regnes med at bebyggelsens tilstand innebærer at den vil bli erstattet med ny bebyggelse innen kort tid. Uten en slik regel ville eieren kunne avvente refusjonssaken, for deretter å oppføre ny bebyggelse, uten å bidra økonomisk til at arealet gjøres byggeklart.^[1]

Det følger av ordlyden i bestemmelsen at det er opp til kommunens skjønn å vurdere om «bebyggelsen» er av en slik art at andre ledd kommer til anvendelse. På bakgrunn av ordlyden i bestemmelsen og forarbeidene som er gjengitt over, mener departementet at det fremstår forholdsvis klart at det er «bebyggelsens karakter» som skal vurderes i forhold til tomteverdien etter pbl. § 18-6 andre ledd. Bestemmelsen skal være en sikkerhetsventil, og sikre at bebyggelse som i realiteten er klar for riving til fordel for ny bebyggelse, eller av andre grunner har en klart lavere verdi enn grunnen, anses som ubebygd og dermed også blir refusjonspliktig.

Slik vi forstår bestemmelsen kan den ikke brukes som hjemmel til å pålegge et bebygd areal en refusjonsplikt med den begrunnelse at arealet innen kort tid, mest sannsynlig, vil få rett til økt utnyttelse ved vedtakelse av en ny reguleringsplan. Vi mener et slikt tilfelle verken dekkes av ordlyden eller forarbeidene til bestemmelsen, selv om rene rimelighetsbetraktninger kan tale for at slike arealer burde vært med på refusjonsoppgjøret.

Vi viser i denne forbindelse til Ot.prp. nr. 57 (1985-86) hvor følgende ble lagt til grunn:

 «For ubebygde areal er verdistigningen på det rene. Men det finnes ingen tilsvarende god begrunnelse for å pålegge bebygde eiendommer å delta i utgiftsdekningen. De er bebygd i henhold til de lempeligere krav til teknisk anlegg som gjaldt på byggetidspunktet. Det ville ikke være rimelig å kreve at disse eiendommene skulle delta i utgiftsfordelingen av et anlegg som det ikke var hjemmel for å kreve den gang byggetillatelse ble gitt.»

Vi legger til grunn at vurderingen av om arealet blir byggeklart, og om det skal anses som bebygd eller ikke, må gjøres på bakgrunn av tillatt grad av utnytting i gjeldende arealplan. Som støtte for dette viser vi til avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett (LB-2015-156425)^[2] der lagmannsretten har uttalt at byggeklart skal forstås som at det kan bygges i henhold til gjeldende plan:

«Når man leser loven i sammenheng, og også ser hen til uttalelsen fra NOU 2005:12 og lovforarbeidene, er lagmannsretten ikke i tvil om at man med "byggeklart" i plan- og bygningsloven § 18-6 skal forstå en eiendom som grunnet tiltaket som gjennomføres kan bebygges i samsvar med gjeldende reguleringsplan for området.» (Vår utheving).

Vi nevner likevel at det må vurderes konkret hvilken arealplan som gjelder for det aktuelle arealet, herunder hvilken plan som regulerer graden av utnytting. Ved en eventuell motstrid mellom to planer, for eksempel en eldre reguleringsplan og en ny kommuneplan, går ny plan foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal, med mindre annet er fastsatt i den nye planen, jf. plan- og bygningsloven § 1-5 andre ledd.

Vi viser for ordens skyld også til at departementet har uttalt at det er plangrunnlaget som gjelder på det tidspunktet kommunen fatter foreløpig vedtak om refusjon etter pbl. § 18-8 andre ledd som skal legges til grunn i refusjonssaken.^[3]

Departementet bemerker avslutningsvis at vi er enig med kommunen i at det i noen tilfeller kan fremstå som urimelig at areal, som sannsynligvis vil få økt utnyttelse innen kort tid, ikke blir refusjonspliktig etter gjeldende reguleringsplan. Vi mener likevel, som det følger av redegjørelsen over, at det ikke er hjemmel i loven for pålegge slike arealer refusjonsplikt.

 

Kopi

Statsforvalteren i Oslo og Viken

 

^[1] Se Frode A. Innjord og Liv Zimmermann, Plan og bygningsloven med kommentarer, Bind I og II (2020), s. 532.

^[2] https://lovdata.no/pro/#document/LBSIV/avgjorelse/lb-2015-156425?from=NL/lov/2008-06-27-71/%C2%A718-6

^[3] Se departementets uttalelse i sak 19/2607: §§ 18-6 og 18-8 - Skjæringstidspunktet for vurderingen av hvilke arealer som blir refusjonspliktige i en refusjonssak - regjeringen.no