§ 20-1 - Om søknadsplikt ved etablering av institusjonshjem i private boliger

Vi viser til e-post av 2. november 2022 med spørsmål om etablering av institusjonshjem i private boliger utgjør en søknadspliktig bruksendring. Det vises i e-posten til at formålet med etableringen er å skape et hjem med 1-3 ungdommer, med et par voksne ansatte, som skal leve som en familie.

Vi gjør oppmerksom på at departementet ikke tar stilling til konkrete enkeltsaker, og vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

Departementets svar

Når eksisterende boliger skal brukes som institusjonshjem oppstår det spørsmål om det er behov for dispensasjon fra boligformålet og om det må søkes bruksendring etter plan- og bygningsloven.

Vurderingen av når etablering av institusjonshjem i private boliger vil være i strid med arealformålet bolig

Å gå fra ett reguleringsformål, herunder underformål, til et annet vil alltid kreve dispensasjon fra plan. Det kan være utfordrende å avgjøre om etablering av et institusjonshjem i en privat bolig hører inn under underformålet «boligbebyggelse» eller «offentlig og privat tjenesteyting».

For å kunne ta stilling til dette spørsmålet har plan- og bygningsretten tradisjonelt skilt mellom «bolig» og «institusjon». Miljøverndepartementet har i sak 05/4047^[1] pekt på at vurderingen av om en bygning faller innenfor boligformålet eller formålet institusjon (i nåværende plan- og bygningslov «offentlig eller privat tjenesteyting»), grovt sett kan inndeles i tre:  

• rene institusjoner er gjerne bygninger for flere pasienter/beboere der disse har et eget rom, men det er felles spiserom/oppholdsrom. Bygningen vil gjerne også inneholde kjøkken, og rom for vask, arbeidsrom, treningsrom etc. Til institusjonen er det også knyttet fast personale med egne kontorer.
• enkeltstående/spredte boliger der pasienten/beboeren bor alene, og eventuelt besøkes fast av pleiepersonale/omsorgspersonell.
• en mellomløsning, der pasientene/beboerne bor i egne enheter/leiligheter, men hvor disse er samlet i en bygning, og hvor det er et mer fast innslag av pleiepersonale/omsorgspersonell.

Det er den siste situasjonen som reiser definisjonsproblemer. For denne situasjon må det foretas en konkret vurdering, hvor det blant annet må ses på om det er foretatt fysiske endringer av bygningen som i vesentlig grad avviker fra plan- og bygningslovens intensjoner. Det må også legges vekt på hvorvidt bruken av bygningen medfører en vesentlig endring av konsekvensene for omgivelsene, for eksempel med økt trafikkbelastning og parkeringsbehov, nattetrafikk, økt støy og lignende. Boligformålet retter seg mot boligfunksjonen, og ikke mot egenskaper ved beboerne.

Etter vår vurdering vil det å bruke en bolig som et institusjonshjem for 1-3 ungdommer, med et par voksne ansatte, normalt ikke medføre at bruken vil være i strid med arealformålet bolig. 

Vurderingen av når en etablering av institusjonshjem i private boliger vil være en søknadspliktig bruksendring

Terskelen for å kunne kreve søknad om bruksendring er svært lav, og beror på en konkret vurdering. Dette følger av regelverket, og er også lagt til grunn av Høyesterett i flere dommer^[2]. Ved at det sendes inn søknad får kommunen mulighet til å vurdere om endringene berører hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Kommunen kan imidlertid ikke avslå søknaden kun fordi de har innvendinger mot den nye bruken. Skal de avslå søknaden, må de kunne vise til en klar avslagshjemmel i plan- og bygningsloven eller arealplan.

Etter vårt syn er uttalelsen du viser til i e-posten fortsatt aktuell. Tolkningsmomentene som fremgår av uttalelsen er derfor relevante i vurderingen av om etablering av institusjonshjem i private boliger er en søknadspliktig bruksendring. Vi vil imidlertid understreke at det må gjøres en konkret vurdering i den enkelte sak. Vi vedlegger også noen andre uttalelser som angir hvilke tolkningsmomenter det skal legges vekt på i vurderingen av om det foreligger en søknadspliktig bruksendring, se vedlagte sak 07/615-2 og sak 15/2706-2.

Avsluttende merknad

Når det gjelder spørsmål om etablering av institusjonshjem i private boliger krever tillatelse fra Arbeidstilsynet, må dette besvares av tilsynet. Vi anbefaler deg derfor å rette en henvendelse til dem.  

 

 

Vedlegg: sak 07/615-2 og sak 15/2706-2

 

^[1] Publisert i Planjuss 1/2007.

^[2]  Se f.eks. Rt-2010-291 (Vangen Eiendom) særlig avsnitt 49.