§ 21-9 Departementet besvarer spørsmål om varighet av rammetillatelse for feltutbygging, jf. pbl 1985 § 96

Vi viser til e-post av 2. november med spørsmål om varighet av en rammetillatelse for feltutbygging. Vi beklager lang svartid.

Av beskrivelsen går det fram at kommunen ga rammetillatelse til utbygging av 17 fritidsboliger med to enheter hver, 25. juni 2008 og at det ble gitt flere igangsettingstillatelser. Den siste igangsettingstillatelsen ble gitt 1. juli 2011. Spørsmålet er om rammetillatelsen i realiteten da var bortfalt, og om den siste igangsettingstillatelsen kunne gis, ettersom denne ble gitt 3 år og 5 dager etter rammetillatelsen ble gitt, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-9 første ledd første setning.

Departementet kan ikke ta stilling til konkrete tilfeller, men vil besvare henvendelsen på generelt grunnlag.

Departementets svar

1. Byggesaken følger plan- og bygningsloven av 1985

Dersom rammetillatelse ble gitt 25. juni 2008 skal hele saken skal behandles etter plan- og bygningsloven av 1985 (pbl. 1985), jf. § 32-4 i dagens plan- og bygningslov. Det innebærer at det er pbl. 1985 § 96 som eventuelt er hjemmelen for bortfall.

Bestemmelsens første ledd lyder som følger:

"Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Foregående bestemmelser gjelder tilsvarende for dispensasjon".

Formålet med bestemmelsen er å sikre at godkjente tiltak kommer i gang innen rimelig tid etter at tillatelse er gitt. Byggetillatelser gir rettsvern mot senere endringer i lovverket og reguleringsplaner. Bestemmelsen motvirker at gitte byggetillatelser blir liggende ubenyttet og vanskeliggjør arealplanlegging.

2. Fristens utgangspunkt

Bestemmelsen slår fast at fristen begynner å løpe i det rammetillatelse er gitt. Formuleringen "er gitt" peker på det tidspunktet rammetillatelsen er meddelt tiltakshaveren.^[1] Dersom vedtaket er påklaget, begynner fristen først å løpe fra endelig vedtak i saken er meddelt tiltakshaver.^[2]

3. Hva innebærer det at tiltaket må være "satt i gang" jf. pbl. 1985 § 96?

Fristen for bortfall av rammetillatelse avbrytes når tiltaket blir "satt i gang". Dette innebærer at det fysiske arbeidet må være igangsatt. Det er ikke nok at det er sendt inn søknad om, eller gitt, igangsettingstillatelse. ^[3]  Hvorvidt de fysiske arbeidene er tilstrekkelige til å slå fast at tiltaket er satt i gang, må avgjøres på bakgrunn av en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Departementet har tidligere uttalt at et tiltak må anses å være satt i gang dersom fundament eller grunnmur er oppført.^[4]

4. Hva er "tiltaket" når flere enkeltstående byggverk er del av samme søknad?

Begrepet "tiltak" har ikke én entydig definisjon i plan- og bygningsloven. Innholdet i tiltaket kan dermed være noe ulikt avhengig av bestemmelsen begrepet brukes i. I pbl.1985 § 96 er det brukt som fellesbetegnelse på bygninger, konstruksjoner eller anlegg (i det videre omtalt som byggverk).

Bestemmelsens ordlyd gir imidlertid ikke svar på hva fristen regulerer der det er søkt om flere byggverk i samme søknad. Lovforarbeidene gir ikke svar på om fristen gjelder separat, eller om det er nok at det første byggverket er påbegynt, der det er søkt flere byggverk samlet og disse er godkjent i samme rammetillatelse. Spørsmålet er heller ikke satt på spissen i kjent rettspraksis.

Tiltakshaver står fritt til å søke om hvert enkelt byggverk separat, eller om flere byggverk skal være del av samme søknad. Kommunen kan, som den klare hovedregel, ikke pålegge tiltakshaver å sende inn en søknad for hvert enkelt tiltak. Tiltakshaver kan ikke få ferdigattest for hvert enkelt byggverk, etter hvert som det ferdigstilles. Ferdigattest kan bare gis når de byggverk som fremgår av søknaden og tillatelsen er ferdigstilt.

Dersom det skulle gjelde en egen frist for å sette i gang for hvert byggverk, ville dette vanskeliggjøre suksessiv oppføring av i større byggeprosjekter, og man vil kunne risikere at deler av prosjektet ikke blir realisert. Bestemmelsen om bortfall skal sikre at gitte byggetillatelser realiseres, men forbyr ikke at det tar tid fra et prosjekt påbegynnes til det er ferdig, så lenge det ikke innstilles i mer enn 2 år.  

Det er naturligvis en risiko at areal blir liggende ubebygd over en lengre periode, i påvente av at et større prosjekt med flere byggverk fullføres.

Departementet antar imidlertid at det er i foretakenes interesse enten å begrense antall tiltak som er del av samme søknad, eller sørge for tilstrekkelig progresjon i prosjektet. Grunnen til dette er, som nevnt over, at kommunen ikke kan gi ferdigattest før alle tiltak som er en del av rammetillatelsen er fullført, jf. pbl.  § 21-10, og at foretakenes ansvar i saken gjelder inntil 5 år etter at ferdigattest er gitt.  

På bakgrunn av det ovennevnte, er departementet av den oppfatning at 3-årsfristen, i pbl. 1985 § 96 første ledd første setning, avbrytes når det første av flere byggverk er påbegynt, der flere er omsøkt og godkjent i samme rammetillatelse. I slike tilfeller må kommunene ta en søknad om igangsettingstillatelse til behandling, selv om den er sendt inn mer enn 3 år etter at det ble gitt rammetillatelse.

5. Tiltaket kan ikke innstilles i mer enn 2 år.

Pbl. 1985 § 96 første ledd andre setning, om at tiltaket ikke kan innstilles i mer enn to år, gjelder uansett.

 

^[1] Ot.prp. nr. 45 side 82

^[2] Sivilombudsmannens sak 2007/293

^[3] Ot.prp. nr. 45 side 83

^[4] Uttalelse fra 22. desember 2004, med referanse 04/3942