§ 21 - Svar på spørsmål om reseksjonering etter eierseksjonsloven § 21 og hvem som er «berørte hjemmelshavere»

Vi viser til deres e-poster av 26. august og 9. november 2022 med spørsmål om forholdet mellom eierseksjonsloven og matrikkelloven. Som nevnt i vårt foreløpige svar 25. november 2022, ble e-posten av 26. august 2022 sendt til feil e-postadresse og vi ble først kjent med henvendelsen fra dere i e-posten av 9. november 2022. Departementet beklager den lange saksbehandlingstiden.

Dere opplyser at Kartverket nektet tinglysning av et reseksjoneringsvedtak fordi ikke alle sameierne hadde gitt samtykke. Bakgrunnen for reseksjoneringen var at det ble oppført et tilbygg til en seksjon, og at dette skulle legges til seksjonens areal – som igjen førte til at sameiebrøken ble endret. Kartverket opplyste at siden reseksjoneringen endret eierbrøken for alle seksjonene, måtte samtlige berørte hjemmelshavere samtykke til reseksjoneringen.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, herunder eierseksjonsloven. Vi presiserer derfor at vi med denne uttalelsen ikke har vurdert eller tatt stilling til saken deres.

Reseksjonering etter eierseksjonsloven § 21

Reglene i eierseksjonsloven (esl.) § 21 regulerer hvem som kan fremsette søknad om reseksjonering overfor kommunen og få et vedtak om reseksjonering tinglyst. Hovedregelen er at styret kan gjøre dette. Bestemmelsen regulerer ikke om styret har rett til å fatte vedtak om reseksjonering, eller om det kreves vedtak fra årsmøtet. Bestemmelsen regulerer heller ikke når «berørte hjemmelshavere» må samtykke til reseksjonering.

Ved reseksjonering som berører bruksenheter, vil sameiebrøken normalt bli endret for en eller flere seksjoner. Sameiebrøkene skal som hovedregel avspeile det innbyrdes verdiforholdet mellom bruksenhetene, og hvis dette forholdet endres, må også brøken endres. Det følger av esl. § 49 annet ledd bokstav b at utvidelse av eksisterende bruksenheter kan skje etter vedtak i årsmøtet med minst to tredjedels flertall. Selv om det foreligger gyldig vedtak fra årsmøtet, er det i enkelte tilfeller også nødvendig med samtykke fra «berørte hjemmelshavere» for å gjennomføre reseksjoneringen.

Hvem er «berørte hjemmelshavere»?

Det følger av forarbeidene at endret inndeling som fører til at «en eller flere bruksenheter får redusert sitt areal, kan bare skje med samtykke fra de seksjonseierne det gjelder», jf. Prop. 39 L (2016-2017) s. 162 (vår utheving). Det må også være avtalt med vedkommende seksjonseier i tilfeller der fellesareal legges til eksisterende seksjoner.^[1] I slike reseksjoneringssaker vil disse være «berørt», og dermed måtte samtykke til reseksjoneringen.

I Borgarting lagmannsretts dom 17. mars 2016 (LB-2015-66655), krevde de ankende parter dom for at det ikke kan selges eller innlemmes noen fellesarealer i seksjoner i sameiet uten skriftlig samtykke fra samtlige eiere. Lagmannsretten slo fast at påstanden ikke kunne føre frem, da et «slikt generelt krav er i strid med både gjeldende vedtekter og ufravikelige krav i eierseksjonsloven til hvordan disponering av fellesareal skal skje». (Vår utheving)

Videre viser vi til kommentarutgaven til eierseksjonsloven (2017) § 21:

 «Når årsmøtet i henhold til § 49 annet ledd bokstav b) treffer vedtak om å samtykke til utvidelse av bruksenheter, må det også avgjøre om vedtaket skal medføre endring av sameiebrøkene. Går vedtaket ut på å opprette en ny seksjon på fellesarealet, må det alltid fastsettes en sameiebrøk for den nye seksjonen. Samtlige sameiebrøker i sameiet må da endres fordi nevneren må forhøyes tilsvarende telleren i den nye seksjonen. I slike situasjoner kreves det ikke samtykke fra de enkelte seksjonseierne for å endre sameiebrøkene – det er tilstrekkelig at vedtaket er gjort med to tredjedels flertall. Det er heller ikke nødvendig med ektefellesamtykke i en slik situasjon.»^[2]

Vi viser også til kommentarutgaven til eierseksjonsloven (1997) § 30 annet ledd (tilsvarer i hovedsak dagens § 49 annet ledd):

«Det kreves ikke tilslutning fra sameiere som berøres av vedtak med hjemmel i § 30 annet ledd selv om vedtaket medfører vesentlige ulemper for enkelte sameiere. […] Det innebærer nok at innvendinger og klager fra en sameier som påføres vesentlige ulemper, ikke alene kan gi grunnlag for å motsette seg gjennomføring av vedtaket. En eventuell protest må bygges på at vedtaket er i strid med § 32 om mindretallsvern eller alminnelige likhets- og rettferdsprinsipper …».^[3]

Hvem som er «berørte hjemmelshavere» i den enkelte reseksjoneringssak, må vurderes konkret. Som et utgangspunkt mener imidlertid departementet at det kun er de seksjonseierne som får endret grensen mellom sin bruksenhet og fellesareal, som anses berørt og som må samtykke til reseksjoneringen.

Mindretallsvern

Eierseksjonsloven § 40 annet punktum har bestemmelse om mindretallsvern. Denne skal sikre at et flertall på årsmøtet ikke kan ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Mindretallsvernet setter en begrensning for hvilke vedtak årsmøtet lovlig kan fatte – herunder om reseksjonering.

Det er ikke opp til kommunen eller Kartverket å vurdere eller kontrollere om et vedtak kan være i strid med mindretallsvernet. En seksjonseier som vil gjøre gjeldende at styret eller et flertall i årsmøtet har misbrukt sin myndighet, må bringe vedtaket inn for domstolene for å få det opphevet. Før saken eventuelt bringes inn for domstolen, kan det imidlertid være hensiktsmessig for seksjonseieren å kreve vedtaket behandlet på nytt i et (ordinært eller ekstraordinært) årsmøte – for muligens å få vedtaket opphevet.

 Hva skal kommunen sjekke?

Styret skal sende inn søknad om reseksjonering som er i samsvar med vedtaket som er truffet av årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 21 første ledd første punktum. Styret erklærer at det foreligger gyldig vedtak fra årsmøtet ved signatur på søknadsskjemaet, jf. søknad om reseksjonering pkt. 12.

For kommunen skal det normalt ikke være nødvendig å kreve dokumentasjon for at styret har innhentet vedtak eller samtykke, men er det uklart om styret handler riktig, kan kommunen kreve dokumentasjon.^[4]

 

 

 

^[1] Se bl.a. Ørnulf Hagen, Kåre Lilleholdt og Christian Fr. Wyller, Eierseksjonsloven, kommentarutgave, 2. utgave (2008) s. 123. Kommentaren er til eierseksjonsloven (1997) § 13, men bestemmelsen er videreført i § 21 i dagens eierseksjonslov.

^[2] Christian Fr. Wyller, Eierseksjonsloven med kommentarer, s. 134

^[3] Ørnulf Hagen, Kåre Lilleholdt og Christian Fr. Wyller, Eierseksjonsloven, kommentarutgave, àjourført versjon pr. 1. januar 2017. pkt. 1.31 til § 30.

^[4] Prop. 39 L (2016-2017) s. 162