§ 22 a - Svar på henvendelse om flertallskrav ved sammenslåing av eierseksjonssameier

Vi viser til din e-post av 25. mai 2021 med spørsmål knyttet til sammenslåing av eierseksjonssameier.    

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om sammenslåing kan vedtas med to tredjedels flertall, jf. eierseksjonsloven § 22 a. andre ledd, selv om det fastsettes ny eierbrøk etter BRA i sameiene som skal slås sammen fordi en kontrollmåling viste at eksisterende brøk basert på feilaktig BTA.

Unntak fra enighetskrav dersom sameiebrøkene ikke endres

Det følger av eierseksjonsloven § 22 a. første og annet ledd at:

«[t]o eller flere eierseksjonssameier kan slås sammen til ett eierseksjonssameie.

Det kreves et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtene i de berørte sameiene for å treffe en beslutning om sammenslåing. Dersom det relative forholdet mellom sameiebrøkene i de enkelte eierseksjonssameiene forrykkes, må de seksjonseierne som berøres, samtykke. Dersom ikke samtlige seksjonseiere er enige om et annet fordelingsprinsipp, skal hoveddelenes areal legges til grunn for beregningen av nye sameierbrøker».

Sameiebrøken kan i utgangspunktet ikke endres uten at berørte seksjonseiere samtykker, jf. § 29. Ettersom sameiebrøken må endres ved en sammenslåing, er det i § 22 a. tredje ledd gjort unntak fra kravet om samtykke. Tredje ledd første punktum fastsetter imidlertid at det kreves samtykke fra de berørte seksjonseierne dersom det relative forholdet mellom sameiebrøkene i sameiene forrykkes. Andre punktum fastsetter at det kreves enighet blant seksjonseierne i de sammenslående sameiene hvis sameiene ønsker å fastsette en ny brøk etter andre prinsipper, f.eks. ved å åpne for omfordeling av verdier mellom seksjonseierne.

Unntaket fra samtykkekravet i § 29 gjelder altså kun dersom forholdet mellom sameiebrøkene i det enkelte sameie ikke endres. Slik departementet forstår bestemmelsen, vil «utgående» sameier som har basert sine eierbrøker på (feilaktig) BTA bare kunne omregne brøken etter (korrekt) BRA dersom det ikke forrykker det interne forholdet mellom sameiebrøkene. Dersom det relative forholdet mellom sameiebrøkene forrykkes ved omregningen, kreves det imidlertid enighet. Årsmøtet må da vedta tilslutningsvedtekt om endring av brøken, før denne kan legges til grunn i omregning ved etterfølgende sammenslåing.