§ 23 - Departementet svarer på spørsmål om ervervsbegrensningen i eierseksjonslovens § 23

Vi viser til din e-post av 15. mars 2021 med spørsmål om tolkning av eierseksjonsloven § 23 i forbindelse med opprettelse av nye seksjoner.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Kort om reseksjonering ved utvidelse av antall seksjoner

Årsmøtet kan med to tredjedels flertall vedta at fellesareal skal omgjøres til nye bruksenheter, jf. eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav b. En slik omgjøring krever reseksjonering, jf. § 21. Ved reseksjoneringen fastsettes sameiebrøken for de nye seksjonene, og eierbrøken til eksisterende seksjoner endres tilsvarende. Seksjonseierne får etter reseksjoneringen grunnbokshjemmel som eiere av de nye seksjonene etter sameiebrøken slik denne var fastsatt før reseksjoneringen.   

Eierseksjonsloven § 23 og salg av seksjoner til utbygger

Ditt første spørsmål er om salg av fellesareal til en ekstern utbygger rammes av ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23, når arealet omgjøres til flere enn to seksjoner med henblikk på videresalg.

Det følger av § 23 første ledd at:

«[i]ngen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner​ i eierseksjonssameiet».

I det skisserte tilfellet legger departementet til grunn at årsmøtet i sameiet først samtykker til salg av fellesarealet med to tredjedels flertall, jf. § 49 første ledd bokstav c, eller ved enighet, jf. § 51 første ledd bokstavene a og c. Deretter reseksjoneres fellesarealet – tidligst når det foreligger rammetillatelse, jf. § 8. Ved reseksjoneringen blir seksjonseierne formelle eiere av de nye seksjonene, mens utbygger blir reell eier av seksjonene som opptar det tidligere fellesarealet.

Slik departementet ser det, kommer ikke ervervsbegrensningen til anvendelse på overdragelsen av fellesarealet med etterfølgende reseksjonering. Formålet med ervervsbegrensningen er å sikre seksjonseierne mot at noen, ved å erverve boligseksjoner i sameiet, tilegner seg en uforholdsmessig maktposisjon i sameiet på bekostning av de øvrige seksjonseierne. I det foreliggende tilfellet er det imidlertid tale om tilegnelse av nye seksjoner, som utvider sameiet. Reseksjoneringen likner i dette tilfellet mer på en førstegangsseksjonering, hvor eieren kan beholde så mange seksjoner han ønsker.

Departementet viser også til at det i juridisk teori er lagt til grunn at ervervsbegrensningen ikke hindrer omgjøring av en næringsseksjon til boligseksjon, jf. § 21 annet ledd, selv om eieren har ervervet to boligseksjoner fra før. Det vises til at omgjøringen ikke utgjør et erverv av boligseksjonen.^[1] Departementet mener at heller ikke omgjøring av fellesareal til boligseksjoner i utgangspunktet vil utgjøre et «erverv» av boligseksjonene.

Departementet mener etter dette at gode grunner taler for at salg av fellesareal til en ekstern utbygger ikke rammes av ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23, når fellesarealet omgjøres til flere enn to seksjoner med henblikk på videresalg. Departementet understreker at det er domstolene som avgjør rekkevidden av ervervsbegrensningen i siste instans.

Eierseksjonsloven § 23 og salg av andeler i seksjoner til seksjonseier (utbygger)

Det andre spørsmålet er om det å selge fellesareal til en seksjonseier rammes av ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23, når arealet omgjøres til flere enn to seksjoner med henblikk på videresalg.

Slik departementet ser det, skiller ikke situasjonen seg vesentlig fra situasjonen med salg til en ekstern utbygger, selv om seksjonseier både blir reell eier og formell deleier av de nyopprettede seksjonene ved reseksjoneringen.

Departementet mener at gode grunner taler for at heller ikke salg til en seksjonseier av fellesareal som reseksjoneres til flere enn to seksjoner med henblikk på videresalg, rammes av ervervsbegrensningen. Departementet understreker at det er domstolene som avgjør rekkevidden av ervervsbegrensningen i siste instans.

 

^[1] Wyller, Norsk Lovkommentar, note (216)