§ 27-4 - Om sikret adkomst til eksisterende fritidsbolig ved fradeling etter pbl. § 26-1

Kommunal- og distriktsdepartementet viser til e-post av 23.04.2024 fra Thomas Kirksæther i Harstad kommune. I e-posten stilles det spørsmål om opprettelse av grunneiendom i et område avsatt til arealformålet landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift («LNF-R»), som er bebygd med en fritidsbolig, trenger ny avkjøringstillatelse, eller om det er tilstrekkelig med tinglyst atkomst og etablert bruk fra hovedvegen.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker, men uttaler oss på generelt grunnlag om hvordan plan- og bygningsloven er å forstå.

Departementets svar

1. Innledende om fradeling

Opprettelse av ny grunneiendom (fradeling) er et søknadspliktig tiltak, se plan- og bygningsloven (pbl.)§ 20-2, jf. § 20-1 første ledd bokstav m).

Pbl. § 26-1 angir de materielle kravene som gjelder ved fradeling. Av bestemmelsen følger det at fradeling ikke må «gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan.» Dette betyr at andre materielle krav til tiltak som følger av plan- og bygningsloven, eksempelvis kravet til atkomst i pbl. § 27-4, i utgangspunktet også vil gjelde ved fradeling. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre at det ikke blir opprettet eiendommer som ikke kan bli utnyttet eller brukt på en fornuftig måte.

Pbl. § 26-1 gjelder for den nye eiendommen og den opprinnelige eiendommen (resteiendommen). Grunnen er at bygningsmyndighetene ved behandlingen av søknad om fradeling skal kunne vurdere hvordan fradelingen påvirker hele eiendommen.^[1]

Om atkomstkravet i pbl. § 27-4 kommer til anvendelse der det skal fradeles til allerede bebygd eiendom beror, gjennom henvisningen i pbl. § 26-1, på en tolkning av pbl. § 27-4.

2. Kravet til atkomst i pbl. § 27-4 kommer til anvendelse ved fradeling til bebygd eiendom

Bestemmelsen i pbl. § 27-4 stiller følgende krav til atkomst:

«Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova §§ 40 til 43.» 

Ordlyden i bestemmelsen «[f]ør opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse […] blir godkjent…» sikter til at det ikke behøver å skilles mellom tilfellene der det fradeles til bebygd eiendom eller ubebygd eiendom. Det sentrale er kun om en eiendom har til egenskap og formål å kunne bebygges eller være bebygd.[2] En slik forståelse vil innebære at kravet gjelder der det også skal fradeles til bebygd eiendom.

I tilfeller der det skal opprettes en ny eiendom med eksisterende bebyggelse må kommunen derfor kontrollere at den nye eiendommen har sikret atkomst til veg åpen for alminnelig ferdsel for å kunne gi tillatelse. Kan ikke søker dokumentere sikret atkomst for den nye eiendommen vil det oppstå forhold i strid med bestemmelser i plan- og bygningsloven, jf. pbl. § 26-1.

Når det søkes om å opprette en eiendom, og formålet er at den skal være bebygd, er det naturlig at spørsmålet om lovlig atkomst er et materielt forhold som det må redegjøres for i søknaden.

Departementet vil likevel bemerke at det ved opprettelse av ny grunneiendom, hvor det er eksisterende bebyggelse, i mange tilfeller vil være uproblematisk å dokumentere at den nye eiendommen har sikret atkomst. Normalt vil det være hjemmelshaver til den opprinnelige eiendommen som kan søke om fradelingstillatelse, jf. pbl. § 21-2 sjette ledd. Det vil derfor være naturlig at hjemmelshaver hensyntar atkomsten til den nye eiendommen i en slik sammenheng rent privatrettslig.

3. Behov for avkjøringstillatelse må vurderes av vegmyndighetene

Selv om det stilles krav til at atkomst må være sikret i tråd med pbl. § 27-4, betyr det ikke at det automatisk er et behov for ny avkjøringstillatelse etter veglova. Dette er en vurdering som må gjøres etter veglova, og som vedkommende vegmyndighet må ta stilling til.

 

[1]Se uttalelse i sak 18/3560.

[2]Se uttalelse i sak 20/2888.