§ 29-4 Departementet besvarer spørsmål om tiltak som i utgangspunktet er unntatt byggesaksbehandling, kan føres opp uten søknad og saksbehandling på eiendommer der festegunnen er opprettet som punktfeste

Vi viser til e-post av 26. juni 2015 med spørsmål om tiltak som i utgangspunktet er unntatt byggesaksbehandling, kan føres opp uten søknad og saksbehandling på eiendommer der festegrunnen er opprettet som punktfeste. Departementet beklager sen tilbakemelding.

Fra 1. juli 2015 kan en rekke mindre tiltak oppføres på egen eiendom uten søknadsbehandling. Den som skal bygge har selv ansvar for at tiltaket utføres i samsvar med de krav som ellers følger av bestemmelser gitt i eller i medhold av lov, herunder plan- og bygningslovgivningen og gjeldende arealplaner. Tiltaket må heller ikke komme i konflikt med annet regelverk.

De nye byggereglene regulerer i hovedsak om et tiltak er søknadspliktig eller ikke. Det gjøres ingen endringer i reglene om hvordan plan- og bygningslovgivningen gjelder for tiltak som oppføres der festegrunnen er opprettet som punktfeste. Reglene om søknad og tillatelse for byggetiltaket er uavhengig av om tiltaket føres opp på grunneiendom eller festegrunn og dermed også punktfeste.

Plan- og bygningsloven (pbl.) § 29-4 andre ledd fastsetter det alminnelige kravet om avstand til nabogrense. "Nabogrense" må her forstås som den juridisk fastsatte grense[1]. Avstandsreglene gjelder i utgangspunktet alle byggverk, og uavhengig av om tiltaket er søknadspliktig eller ikke. Etter de nye reglene kan du blant annet uten søknad sette opp en frittliggende bygning på inntil 50 m² 1 meter fra nabogrensen. Nærmere begrensninger i forhold til bl.a. størrelse, høyde og avstand for ulike tiltak er vedtatt i forskrift om byggesak § 4-1.

Punktfeste er en variant av tomtefeste. Denne festeformen innebærer at den som fester har rett til å bygge et hus på et angitt sted, men uten noen klar tomteavgrensning. Videre er punktfeste registrert i matrikkelen med et festenummer under et gårdsnummer og bruksnummer. Dette betyr at punktfeste per definisjon ikke har noen yttergrenser, og heller ikke eget gårds- og bruksnummer.

Pbl. § 29-4 andre ledd forutsetter, som nevnt ovenfor, at det foreligger en eiendom med eiendomsgrenser. Ved punktfeste er det ikke noen ”nabogrense”. Kommunen kan ha tegnet inn grensene i reguleringsplanen ”i tilfelle fradeling”. Dette gjelder imidlertid ikke alltid, slik at det ofte ikke finnes noen nabogrense i punktfestetilfellene. Når det ikke er noen fastsatte eller oppmålte grenser, mener departementet at det kun vil være grunneiendommens grenser eller eventuelt brukseiendommens grenser (gnr/bnr) som regnes som yttergrenser i forhold til avstandskravet i pbl. § 29-4. Dette betyr at pbl. § 29-4 andre ledd ikke er til hinder for å unnta et tiltak fra søknadsplikt når det ikke plasseres i strid med disse yttergrensene. Det kan imidlertid være tilfeller det det på grunneiendommen er både punktfester og festere med definerte grenser på festeeiendommen. Selv om punktfestet ikke har definerte grenser, så vil reglene om avstand til nabogrense gjelde mot den naboen som ha et areal med definerte grenser.

Tiltakshaver må forholde seg til de plikter og retter plan- og bygningsloven setter når tiltak planlegges iverksatt, blant annet brannkrav og andre krav i teknisk forskrift. Videre må tiltaket være i samsvar med gjeldende planbestemmelser for området. Det kan for eksempel være at gjeldende arealplan for området begrenser muligheten til å føre opp et byggetiltak, for eksempel kan det være avsatt areal til felles adkomst i et hytteområde

Selv om punktfestet ikke har definerte grenser, så har det begrenset utstrekning. Det vil fort kunne reises spørsmål om et byggetiltak i realiteten oppføres på fremmed grunn. Departementet vil imidlertid understreke at vi her ikke tar stilling til punktfesters rådighet over festetomten, og om de privatrettslige aspekter er i orden ved oppføring av tiltak på festetomten.