§ 29-4 - Om ledninger (private) i grunnen, vilkårsfastsettelse og krav til dokumentasjon

Det vises til brev av 23. mars 2012. Departementet beklager meget sen tilbakemelding.

Bærum kommune ber departementet redegjøre for hvordan plan- og bygningsloven (pbl.) § 29-4 skal anvendes i tilfeller der et tiltak kan føre til konflikt med ledninger i grunnen. I brevet vises til en avgjørelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus av

29. februar 2012, som konkluderer med at hensynet til private ledninger i grunnen skal hensyntas i vurderingen etter pbl.85 § 70, som nå er videreført i pbl. § 29-4. I Fylkesmannens avgjørelse vises det til Sivilombudsmannens uttalelse datert 6. april 2010 (sak 2009/533) der det ble uttrykt at hensynet til ledninger i grunnen skal hensyntas i vurderingen etter pbl.85 § 70 nr. 1, både som relevant nabointeresse og som offentlig interesse. Etter Bærum kommunes syn skjer det nå en rettsutvikling som fjerner seg fra tidligere føringer i forarbeider og rundskriv, slik at det er behov for en klargjøring av hjemmelsgrunnlaget, kommunens plikter mv.

Bærum kommune ønsker tilbakemelding på fem konkrete spørsmål. Departementet presiserer at vi her ikke tar stilling til konkrete saker. Vi uttaler oss på et generelt grunnlag om regelverket. Departementet vil først knytte noen generelle merknader til regelverket, før vi besvarer de konkrete spørsmålene.

Departementet har i flere tidligere uttalelser, henholdsvis sak 08/1411, sak 10/2567 og sak 12/471 blant annet uttalt at ”…det etter vårt skjønn må være klart at byggetillatelse ikke kan gis for tiltak som vil ødelegge den lovlige atkomsten til en annen eiendom”. Departementet uttalte videre i sak 08/1411 at ”I utgangspunktet bør ikke private parter ødelegge de krav som det offentlige har stilt til eiendommen ved byggesaken gjennom senere tiltak”. De ovennevnte sakene gjaldt riktignok spørsmål om atkomst og parkering, men etter vår vurdering er ovennevnte prinsipp også overførbart ved spørsmål om det foreligger ”forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, samt slokkevann” og at ”bortleding av avløpsvann skal være sikret i samsvar med forurensningsloven”. Departementet er altså av den oppfatning at bygningsmyndighetene ved behandling av søknader om byggetillatelse, både kan og skal legge vekt på om en tillatelse vil føre til et ulovlig forhold på annen manns grunn, særlig hvis dette vil føre til at ulovligheten vil bli tilnærmet umulig å rette opp i etterkant.

Departementets svar på Bærum kommunes spørsmål 

• 1. Ligger det innenfor plan- og bygningsloven § 29-4 å kunne ta hensyn til ledninger i grunnen?

Etter departementets vurdering kan det tas hensyn til ledninger i grunnen ved vurdering av byggverkets plassering etter pbl. § 29-4. Som påpekt i avsnittet over og av Sivilombudsmannen i uttalelse datert 6. april 2010 er hensynet til at naboen har hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann og at bortledning av avløpsvann er i samsvar med forurensningsloven, noe som kan og bør komme inn ved vurderingen av tiltakets plassering etter pbl. § 29-4. Også hensynet til offentlige interesser tilsier en slik vurdering.

• 2. Følger det en plikt for kommunen å måtte ta hensyn til ledninger i grunnen ved vurdering av plassering etter § 29-4?

Hensynet til ledninger i grunnen er et av flere hensyn som kommunen skal vurdere ved tiltakets plassering etter pbl. § 29-4. 

• 3. Dersom ja på spørsmål 2: hvor langt går denne plikten mht undersøkelse av mulig ledningskonflikt, herunder krav om dokumentasjon fra søker/tiltakshaver?

Det følger av forskrift om byggesak (SAK10) § 5-4 tredje ledd bokstav i) at ”minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vegmidte, vann- og avløpsledninger” kan være relevante opplysninger ved søknad om byggetillatelse. Tiltakshaver skal altså opplyse om dette. I vedlegg til Byggblankett 5174 ”Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon” fremkommer det at dersom vann og avløpsledninger kan være i konflikt med tiltaket, så må avklaring med berørt rettighetshaver være dokumentert.

En mulig konflikt mellom et tiltak og eksisterende ledninger vil i de aller fleste tilfeller løses i byggesaken med et vilkår om at eksisterende ledning sikres eller flyttes. Hvis kommunen har grunn til å mistenke at et tiltak kommer i konflikt med ledninger som ikke kan flyttes eller sikres, for eksempel gjennom merknader fra en nabo, må kommunen be om ytterligere dokumentasjon. 

• 4. Hvordan virker eventuell ledningskonflikt inn på fristreglene, herunder forholdet til 3-ukers saker?

 Kommunens frist for behandling av byggesak starter når ”fullstendig søknad foreligger”, pbl. § 21-7 første ledd. Dette vil også gjelde for tiltak som faller inn under bestemmelsens andre og tredje ledd, der selve fristlengden er redusert. I uttrykket ”fullstendig søknad” ligger det at søknaden må være godt nok dokumentert til å kunne tas under behandling. I utgangspunktet må opplysninger som følger av SAK10 § 5-4 følge med søknaden for at den skal være fullstendig, men bare så langt de er relevante og nødvendige i forhold til tiltaket. Søknaden skal altså gi de opplysninger som er nødvendige for at kommunen skal kunne vurdere om tillatelse kan gis, slik som tiltakets ”ytre rammer”, opplysninger om foretak og behov for kontroll mv.

Det er den delen av regelverket som kommunen skal ta stilling til i sin saksbehandling som er utgangspunktet for tiltakshavers dokumentasjonskrav i forhold til om søknaden anses som fullstendig. Dette er blant annet opplysninger om plan, plassering, estetikk og ansvarsretter. Dette er viktige overordnede krav, og om kommunen ut fra den innsendte dokumentasjon ikke kan ta stilling til dette, mener departementet at søknaden ikke kan anses som fullstendig.

Dersom søknaden og/eller nabomerknader viser at det planlagte byggetiltaket kan komme i strid med ”vann- og avløpsledninger”, kan kommunen ved behandlingen av søknaden be om flere opplysninger hvis disse ikke er tilfredsstillende. Dette kan være relevant både i forhold til den vurderingen kommunen skal foreta etter pbl. § 29-4 og i forhold til spørsmålet om søknaden skal avvises etter pbl. § 21-6. Dersom kommunen anser at slike opplysninger er nødvendige, men mangler, så vil tidsfristen ikke starte før kommunen har mottatt ”fullstendig” søknad. Slike mangler kan også gi grunnlag for at søknaden ”sendes i retur”, slik det er beskrevet i rundskriv H-13/04. Kommunen gjøres altså ikke ansvarlig, og fristen starter ikke å løpe når en søknad har grunnleggende mangler. Slike mangler er søkers/tiltakshavers ansvar.

Når nødvendig dokumentasjon er mottatt i kommunen, vil 3-ukers fristen starte å løpe.

• 5. Kan det stilles vilkår om avbøtende tiltak ved godkjenning av plassering der det er ledningskonflikt, med hjemmel i plan- og bygningsloven § 29-4?

Det kan stilles vilkår når det kan sies å foreligge avgjørende grunner mot at byggherrens ønske om plassering følges etter § 29-4 første ledd, se Ot.prp. nr 27 (1982-82)side 19 der det fremgår at kommunen vil ”kunne gjøre en godkjenning betinget av at det på eiendommen iverksettes tiltak som begrenser eller helt utelukker de ulemper som tiltaket ellers ville gi”.   Vilkår må ha en saklig og relevant sammenheng med de formål bestemmelsen skal ivareta, og det må også være en naturlig sammenheng mellom tillatelse og vilkår.