§ 3-5 - Departementet svarer på spørsmål om private leieboliger som er klausulert til studentboliger kan opprette felles depositumskonto

Vi viser til din e-post av 10. februar 2020 med spørsmål om unntak fra reglene om depositumskonto for studentboliger.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet husleieloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Vi forstår det slik at du lurer på hvordan man som privat utleier kan omfattes av unntaksreglene om depositumskonti for studentboliger. Videre oppfatter vi at du ønsker en redegjørelse for vilkårene for deponering ved utleie av studentbolig.

Husleieloven § 3-5

Utgangspunktet for plassering av deponert beløp følger av husleieloven § 3-5 annet ledd. Beløpet skal 

"… settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge".

Det er presisert i forarbeidene til bestemmelsen (Ot.prp. nr. 74 (2007-2008) s. 48) at "særskilt konto" skal forstås slik at det må etableres én konto for hvert leieforhold. Det kan dermed i utgangspunktet ikke opprettes en felles depositumskonto for samtlige leietakere. Hvilke finansinstitusjoner som har konsesjon til å drive virksomhet i Norge fremgår av finansforetaksloven § 1-3. Dersom innbetaling av depositum skjer til en konto tilbudt av finansinstitusjon som ikke har rett til å tilby tjenesten i Norge, vil innbetalingen i utgangspunktet være ulovlig. I så fall kan leietaker kreve den tilbakeført med tillegg av forsinkelsesrenter jf. husleieloven § 3-7 annet ledd.

Det følger av husleieloven § 3-5 åttende ledd at

"Departementet kan i forskrift​ gjøre unntak fra bestemmelsene i paragrafen her".

Forskrift 2. juni 2009 nr. 628 om unntak fra husleieloven § 3-5 § 1 lyder:  

"[e]n studentsamskipnad kan avtale med leieren at det deponeres et beløp oppad begrenset til summen av tre måneders leie på en felles depositumskonto med vanlig rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Det kan ikke avtales at det i tillegg skal deponeres tre måneders leie på en særskilt konto i leierens navn etter husleieloven § 3-5" (våre uthevinger).

Private leieboliger som er klausulert til studentboliger omfattes ikke av unntaksregelen, og det kan dermed ikke opprettes en felles depositumskonto for samtlige leietakere jf. husleieloven § 3-5 annet ledd.

Husleieloven § 11-2

Husleieloven § 11-2 har enkelte unntak for depositums- og forskuddsregler for leieboliger som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune^​ eller kommune^​ er øremerket til studentboliger. Bestemmelsen er ikke begrenset til studentsamskipnader – også private utleiere kan søke om klausulering til studentbolig. Unntaksbestemmelsene i husleieloven § 11-2 fordrer imidlertid at slik søknad er innvilget av relevant forvaltningsmyndighet. 

For det første kan det avtales at rentene av konto for depositum skal godskrives utleier jf. § 11-2 sjette ledd. For det annet kan det avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneder. Unntaket er i forarbeidene (Ot.prp. nr. 74 (2007-2008) s. 42) begrunnet med at det ved utleie av studentboliger er behov for en alternativ, betryggende sikkerhet for innbetaling av leien ved siden av depositum.