§ 31-2 - Om underbygging og bruksendring, og om TEK17 § 1-2 (8) og § 12-7

Vi viser til e-post av 4. september 2023, der kommunen spør om plan- og bygningsloven (pbl.) § 31-2 og byggteknisk forskrift (TEK17) § 1-2 (8) åpner for at tiltak som tilbygg, påbygg og underbygg kan benyttes som hoveddel med romhøyde ned til 2 meter. Bakgrunnen er at kommunen tidvis mottar søknader om bruksendring av kjellerarealer som har vært gravd ut og innredet for flere tiår siden, uten at tiltakene er omsøkt og godkjent som underbygging.

Departementet gjør innledningsvis oppmerksom på at vår uttalelse gis på generelt grunnlag.

Departementets svar

1. Krav til romhøyde er vanligvis et relevant krav ved søknad om underbygging

Ulovlig oppførte tiltak må omsøkes og godkjennes i ettertid for å bli lovlige. Ved søknad om etterfølgende tillatelse skal tiltaket vurderes som om det ennå ikke er oppført, jf. SOM-2015-1370. Det vil si at tiltaket som utgangspunkt må oppfylle kravene i gjeldende regelverk.

Plan- og bygningsloven § 31-2 første ledd regulerer hvilke krav som gjelder ved arbeid på eksisterende bygg. For «øvrige tiltak» enn hovedombygging gjelder «relevante krav» i loven for de delene av byggverket som tiltaket omfatter. Hva som er relevante krav, må vurderes konkret. Departementet har tidligere, som kommunen påpeker i henvendelsen, gitt veiledning om hvordan vilkåret skal forstås, se for eksempel Prop. 64 L (2020-2021) s. 19-20.

Underbygging er et nytt, søknadspliktig tiltak, jf. § 20-2 jf. § 20-1 første ledd bokstav a. Krav til romhøyde vil da, slik vi ser det, være et relevant krav. Som utgangspunkt må derfor de tekniske kravene til romhøyde i TEK17 § 12-7 andre og tredje ledd være oppfylt ved søknad om oppføring av underbygg. Det vil si at rom for varig opphold skal ha høyde minimum 2,4 meter, mens rom som ikke er for varig opphold skal ha høyde minimum 2,2 meter.

 

2. Kommunen kan etter en konkret vurdering gi unntak fra tekniske krav

Kommunen kan gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav etter pbl. § 31-4. Bestemmelsen er en unntakshjemmel som åpner for å gi tillatelse til tiltak etter pbl. § 20-1 på eksisterende byggverk uten at alle tekniske krav er oppfylt. Bestemmelsen er ment som sikkerhetsventil ved arbeider på eksisterende byggverk, for å unngå urimelige og uheldige utslag av et regelverk som i hovedsak er ment for nybygg. Den skal ivareta flere formål, jf. Prop. 64 L (2020-2021) s. 27:

«En viktig hensikt med endringene er å gi kommunene større mulighet til å løse utfordringer knyttet til for eksempel tomme lokaler og manglende liv i bysentrum. Bestemmelsen legger også til rette for at kommunene kan ta hensyn til byggverk som er formelt vernet, enten etter plan- og bygningsloven eller kulturminneloven, og dermed unngå at viktige kulturverdier blir ødelagt. Videre gir bestemmelsen større fleksibilitet og insentiver for bolig- og bygningseiere til å oppgradere byggverk til høyere standard, uten å gå på bekostning av sikkerhet, helse og miljø. Som flere av høringsinstansene påpeker kan dette bidra til at byggverk brukes og ikke forfaller, og ikke minst til økt gjenbruk av bygningsmassen.»

Ved vurderingen skal kommunen legge vekt på:

1. byggverkets alder, formell vernestatus, type, formål, plassering, varigheten av tiltaket og nåværende tekniske tilstand
2. forhold som kan redusere negative konsekvenser ved at det gis unntak
3. fordeler som oppnås med tiltaket

Dersom kommunen finner at vilkårene i pbl. § 31-4 er oppfylt, kan kommunen godkjenne underbygging med lavere romhøyde enn fastsatt i byggteknisk forskrift, enten det er som tilleggsdel eller hoveddel. Vi understreker likevel at det må foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, der hensynet til helse, miljø og sikkerhet er avgjørende.

Vi gjør oppmerksom på at kommunen kan stille vilkår som kan redusere ulemper eller skadevirkninger en tillatelse kan føre til, jf. pbl. § 31-4 andre ledd. Videre vil vi nevne at i forarbeidene til den tidligere unntaksbestemmelsen i pbl. § 31-2 fjerde ledd er det påpekt at det må kunne «tillates lavere takhøyde i gamle bygg enn normalt anbefalt», men at dette «må veies mot kravet til forsvarlighet, slik at det ikke avvikes fra viktige og vesentlige krav».^[1]

 

3. Unntaket i TEK17 § 1-2 (8) gjelder ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor en boenhet der oppføring av boligen er omsøkt før 1. juli 2011

Kommunen har i henvendelsen pekt på TEK17 § 1-2 (8), som lemper på enkelte tekniske krav ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i «bolig der oppføring av boligen ble omsøkt før 1. juli 2011». I bestemmelsen er ikke krav til romhøyde i TEK17 § 12-7 unntatt, men departementet antar at kommunen her tenker på den preaksepterte ytelsen til TEK17 § 12-7 tredje ledd. Den åpner for at romhøyden kan være 2 meter dersom «boligen ble omsøkt før 1.7.2011». Areal mellom 1,90 og 2 meter vil ikke være omfattet av unntaket. Slikt areal vil etter departementets vurdering kun utgjøre et målbart areal.

Slik departementet forstår henvendelsen, spør kommunen om hvilken betydning unntaksbestemmelsen i TEK17 § 1-2 (8) har for senere bruksendringer.

Det følger av ordlyden i TEK17 § 1-2 (8) at det er tidspunktet når oppføringen av boligen ble omsøkt som er avgjørende for om unntaksbestemmelsen kommer til anvendelse. Dette samsvarer også med formålet med tidsavgrensningen, se pressemelding om endringene fra 3. desember 2015:

«Flere høringsinstanser har pekt på muligheten for omgåelse av regelverket ved bygging og salg av nye boliger. Den foreslåtte unntaksbestemmelsen kan føre til spekulasjon ved at man bygger med stort tilleggsareal i loft, boder og kjellere med lavere krav til kvalitet og kostnad, som etter salg kan gjøres om til boareal ved å benytte unntaket.

For å unngå omgåelse av regelverket, vil unntaket i nytt åttende ledd gjelde bruksendring i boliger der det ble søkt om oppføring av boligen før 1. juli 2011. For alle boliger søkt om etter 1. Juli 2011 har det vært obligatorisk å følge dagens byggtekniske forskrift, TEK10. Disse boligene har derfor en god standard og behovet for unntak er minimalt. De få som eventuelt har behov kan søke om unntak etter pbl § 31-2 fjerde ledd eller dispensasjon.»

Dersom kommunen tidligere har godkjent et kjellerareal som tilleggsdel, åpner TEK17 § 1-2 (8) for at arealet kan bruksendres fra tilleggsdel til hoveddel, med takhøyde minimum 2 meter, dersom oppføring av boligen ble omsøkt før 1. juli 2011 og øvrige vilkår i bestemmelsen er oppfylt.

I henvendelsen har kommunen pekt på at Direktoratet for byggkvalitet opplyser på sine nettsider at «alderen på boligen regnes fra når det er søkt om tillatelse for å føre den opp, eller når det er søkt om tillatelse til å bygge den om eller skille den ut». Kommunen har ikke vist til noen kilde, men vi antar at dere mener artikkelen publisert 20.10.2020 på direktoratets nettsider: https://www.dibk.no/bygge-eller-endre/bruksendring-i-eldre-boliger.

Kommunen spør om «bygge den om» er ment å henvise til «hovedombygging» etter pbl. § 31-2 eller også andre tiltak på eksisterende byggverk. Departementet har vært i dialog med direktoratet om teksten på nettsiden. Som nevnt ovenfor kommer unntaket i TEK17 § 1-2 (8) kun til anvendelse for boliger der oppføring av boligen ble omsøkt før 1. juli 2011, og direktoratet vil oppdatere informasjonen på sine nettsider i tråd med dette.

 

Kopi:

Direktoratet for byggkvalitet

 

^[1] Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 349.