§ 31-2 - Om behov for nye dispensasjoner ved bruksendring

Vi viser til e-post av 21. september 2023 der det stilles følgende spørsmål: «Dersom det er gitt dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan om tillatt utnyttelsesgrad og etasjeantall for oppføring av en bygning, vil det likevel måtte kreves ny dispensasjon fra regulert utnyttelsesgrad eller etasjeantall dersom bygningen senere skal bruksendres?».

Departementets svar

Bruksendring er et søknadspliktig tiltak^[1]. Plan- og bygningsloven (pbl.) § 31-2 første ledd første punktum regulerer hvilke krav som gjelder ved arbeid på eksisterende bygg. I Prop. 64 L (2020-2021)^[2] er det lagt til grunn at «Ved hovedombygging og bruksendring av hele byggverket, vil derimot de materielle kravene som et utgangspunkt gjelde i sin helhet.». Det betyr at byggesaksregler, plankrav, materielle krav og tekniske krav må oppfylles der et byggverk i sin helhet skal bruksendres.  

Videre fremgår det av pbl. § 31-2 første ledd andre punktum at dersom byggverk endres ved blant annet bruksendring, må lovligheten av bruksendringen vurderes opp mot gjeldende plan og være i samsvar med denne. Både arealformål, hensynssoner og planbestemmelser setter rammer for hva som er lovlig eller ikke lovlig i medhold av planen. Der bruken endres til et annet arealformål, for eksempel fra næring til bolig, vil det være en søknadspliktig bruksendring. Dersom den nye bruken er i strid med arealformålet, må det søkes om dispensasjon for at det nye bruken skal kunne godkjennes.

Spørsmålet er om det også er nødvendig å søke om dispensasjon fra høydekrav og regulert utnyttelsesgrad ved bruksendring i tilfeller der det allerede er gitt dispensasjon fra disse kravene.  

Endret bruk kan få konsekvenser for blant annet brannsikkerhet, parkeringsforhold, bruk av fellesarealer, økt trafikk og støy, planløsning, ventilasjon, tilgjengelighet mv. Har kommunen i den tidligere dispensasjonsvurderingen f.eks. vektlagt at høydekravet og kravet om bebygd areal kunne fravikes fordi den pågående bruken ikke skapte støy og økt trafikk, kan en endret bruk tilsi at det er nødvendig med en ny vurdering av om vilkårene for å gi dispensjon fra disse kravene er oppfylt. Motsatt kan det være tilfeller der endret bruk ikke vil ha noen virkning knyttet til vurderingene kommunen gjorde da de ga dispensasjon fra høydekrav og regulert utnyttelsesgrad, og i slike tilfeller vil det ikke være nødvendig å dispensere fra disse kravene på nytt.

Dette betyr at det må foretas en konkret vurdering av om hensynene som lå til grunn for tidligere dispensasjon fortsatt gjør seg gjeldende eller ikke. Dersom forholdene som lå til grunn for tidligere dispensasjon ikke lenger gjør seg gjeldende, er det vår oppfatning at kommunen kan kreve ny dispensasjonssøknad fra høydekrav og ev. regulert utnyttelsesgrad, ved søknad om bruksendring av et helt byggverk.

 

Kopi: Direktoratet for byggkvalitet

 

^[1] se plan- og bygningsloven §§ 20-2, jf. 20-1 første ledd bokstav d.

^[2] se punkt 4.4.1