§ 32 - Spørsmål om når ”festetida er ute” etter lov om tomtefeste § 32 første ledd

Saksnummer: 200400848 EP ATO

Dato: 06.07.2005

 

Spørsmål om når ”festetida er ute” etter lov om tomtefeste § 32 første ledd

1. Hva saken gjelder. Vi viser til Deres epost 16. mars 2005. De stiller her et spørsmål med utgangspunkt i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste § 32 første ledd, som den lyder etter endring i 2004. Av denne fremgår at den som fester tomt til bolighus eller fritidshus, kan kreve å få innløse tomten bl. a. ”når festetida er ute”. Spørsmålet er om festetiden kan regnes som å være ute – slik at festeren kan kreve innløsning – i et tilfelle der festeren bruker en avtalt rett til å si opp festet med to års frist, se lov om tomtefeste § 7 andre og tredje ledd, jf. § 9.

Spørsmålet om ”festetida er ute” som følge av en oppsigelse fra festerens side vil også oppstå om festeren nytter lov om tomtefeste § 7 første ledd, jf. § 9, som grunnlag for å si opp festet. Dette grunnlaget er aktuelt for avtaler inngått 1. januar 2002 eller senere, for eldre avtaler som blir forlenget ved en avtale 1. januar 2002 eller senere, jf. § 2 andre ledd, samt for eldre avtaler som blir forlenget etter lovens § 33, slik § 33 lyder etter endring ved lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv. En oppsigelse fra festerens side kan også skje med grunnlag i lovens § 10 første ledd for den spesielle situasjonen som omfattes av den regelen.

På de ulike grunnlagene som her er nevnt kan en oppsigelse av festet fra festerens side forekomme i en del ulike situasjoner. En oppsigelse kan tenkes enten festeavtalen gjelder en bestemt tid eller er uten tidsavgrensning. En oppsigelse fra festerens side kan skje før en avtalt eller lovfestet bestemt festetid er ute. Men en oppsigelse av festet fra festerens side kan også skje der den bestemte festetiden er ute, men festet er forlenget etter § 33, jf. § 7 første ledd, eller løper videre etter § 10 første ledd.

En oppsigelse fra festerens side som kan skje før en avtalt eller lovfestet bestemt festetid er ute, kan også tenkes å skje før det er gått 30 år av festetiden, jf. § 32 første ledd.

2. Lovregelen og dens forløpere.

2.1 Bestemmelsen spørsmålet gjelder – lov om tomtefeste § 32 første ledd – lyder slik, etter endring ved lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv.:

”Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – og seinare kvar gong det er gått 10 nye år, eller når festetida er ute.”

2.2 Før lovendringen i 2004 gjaldt en liknende bestemmelse etter lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste § 32 tredje ledd for tomt festet bort til bolighus før 1976. Her kunne festeren kreve tomten innløst ”når det er gått 50 år av festetida – og seinare kvar gong det er gått 10 nye år – eller når festetida er ute.”

Samtidig gjaldt etter § 32 første ledd for feste av tomt til bolighus, avtalt eller forlenget ved avtale 1. januar 2002 eller senere, innløsningsrett ”når det er gått 30 år av festetida – med mindre kortare tid er avtalt – og seinare kvar gong det er gått 10 nye år”. For feste av tomt til bolighus og fritidshus avtalt eller forlenget ved avtale mellom 1. januar 1976 og 1. januar 2002, gjaldt det samme, men med vilkår om 50 års festetid i stedet for 30 år, jf. § 32 andre ledd og § 33 første ledd. I disse bestemmelsene sto altså ikke noe om at innløsning kunne kreves når ”festetiden er ute”. I alle disse tilfellene kunne festet etter forholdene avsluttes ved oppsigelse fra festeren, jf. § 7.

Det spesielle ved tilfellene regulert i § 32 tredje ledd, sammenliknet med tilfellene regulert i § 32 første og andre ledd og § 33 første ledd, var at en avtalt, bestemt (tidsavgrenset) festetid kunne løpe ut før 50 år var gått. Lovens regler om festetid tilsier at bestemmelsen i § 32 tredje ledd om innløsning når festetiden var ute, må ha hatt til hensikt å fange opp dette forholdet. Hvis meningen var å gi innløsningsrett hvis festeren (før eller etter at 30/50 år var gått) sa opp avtalen, måtte også § 32 første og andre ledd og § 33 første ledd gitt innløsningsrett ”når festetida er ute”. På den annen side ville ikke § 32 andre ledd og § 33 første ledd – i motsetning til den nå gjeldende § 32 første ledd – gitt innløsningsrett når en avtale inngått mellom 1. januar 1976 og 1. januar 2002 går ut etter festeavtalen etter f. eks. 99 år, fordi dette ikke ville falt sammen med et 10 års intervall.

2.3 Etter den tidligere lov 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste § 10 første ledd første punktum gjaldt følgende regel for festeavtaler inngått eller forlenget ved avtale 1. januar 1976 eller senere:

”Tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, kan festaren krevje innløyst – tidlegast – når det er gått 50 år av festetida, og seinare kvar gong det er gått nye 10 år av festetida, eller – seinast – når festetida er ute.”

For disse avtalene fastsatte lovens § 6 første ledd første punktum en bestemt festetid på 80 år, dersom ikke partene avtalte lengre festetid eller feste uten tidsavgrensning. Etter andre ledd kunne det avtales at festeren skulle ha rett til oppsigelse, jf. § 8, ”før eller etter at minstetida er ute”.

2.4 Ordlyden i lovens § 32 første ledd, som den nå lyder, kan ikke sies å gi et klart svar på om ”festetida er ute” når det er festeren som sier opp avtalen før den bestemte festetiden i festeforholdet er løpt ut, eller i festeforhold som løper uten tidsbegrensning. Sammenhengen mellom reglene i lovens § 32 første, andre og tredje ledd og § 33 første ledd, som de lød før lovendringen i 2004, kan gi et bidrag til å forstå hva som ligger i vilkåret om at ”festetida er ute”. Sammenhengen her trekker i retning av at vilkåret om at ”festetida er ute” ikke kan anses innfridd hvis festeforholdet avsluttes ved oppsigelse fra festerens side, enten dette skjer før en bestemt festetid i festeforholdet er løpt ut, eller i et festeforhold som løper uten tidsbegrensning.

Ordlyden i gjeldende § 32 første ledd trekker videre i seg selv i retning av at det i ethvert tilfelle er utelukket med innløsning før det er gått 30 år av festetiden, dersom ikke annet er direkte avtalt. Se i denne sammenheng henvisningen til avtale om innløsning etter kortere tid, og dessuten til ordet ”seinare”. Vi nevner at avtaler med lovlig, kortere, bestemt festetid fra før 1976, rent praktisk ikke faller under den endrede lovregelens virkeområde, jf. forskrift 15. oktober 2004 nr. 1338 om overgangsreglar ved ikraftsetjing av lov 2. juli 2004 nr. 63 om endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste mv. § 1.

3. Forarbeidene.

3.1 Gjeldende § 32s forarbeider tilsier at innløsning ikke kan skje før 30 år er gått av festetiden, se Ot. prp. nr. 41 (2003-2004) side 32 der departementet vektlegger at bortfesterens ”økonomiske interesser kan hevdes å være tilstrekkelig ivaretatt ved en innløsning etter 30 år”. Forutsetningen er implisitt at forslaget ikke åpner for en tidligere innløsning, og også drøftelsene i proposisjonens punkt 6.5, side 48 flg., om forholdet til Grunnloven trekker i samme retning. Den samme forutsetningen fremgår i spesialmerknadene side 67 der det blir sagt at dersom festeren ikke ”krever innløsning etter 30 år, er det fortsatt adgang til å kreve dette hvert tiende år deretter, og tilslutt når festetiden er ute”. Samme forutsetning synes å fremgå i merknadene fra komiteens medlemmer fra Høyre og Kristelig Folkeparti i Innst. O. nr. 105 (2003-2004) side 11.

3.2 I forarbeidene fra 1996 til lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste, fremgår følgende i Ot.prp. nr. 28 (1995-96) side 67, i spesialmerknaden til § 32 tredje ledd:

”For det andre kan festaren krevje innløysing når festetida er ute. For åremålsfeste vil det seie når den i avtala fastsette tida for utgangen av festet har kome. For feste på oppseiing (oppseiingsrett for bortfestaren) vil det seie når bortfestaren seier opp avtala.”

Her synes tydelig forutsatt at alternativet at ”festetida er ute” ikke er aktuelt før den bestemte tiden for utløp av festeavtalen er kommet, eller ved tidsuavgrensede festeforhold, uten der avtalen avsluttes ved oppsigelse fra bortfesterens side. Også merknader om § 32 tredje ledd side 29 venstre spalte og side 53 venstre spalte faller best sammen med en slik forståelse. Merknaden på side 53 høyre spalte om at en oppsigelse av festeforholdet fra festerens side, ”normalt [vil] måtte oppfattast slik at han fråskriv seg retten til seinare å gjere innløysingsretten gjeldande”, kan tyde på en annen oppfatning. Det synes å forutsette at en oppsigelse fra festerens side i prinsippet forårsaker at ”festetiden er ute”, på samme måte som en oppsigelse fra bortfesteren. Imidlertid er det etter vår vurdering ikke naturlig å legge avgjørende vekt på denne kortfattede kommentaren. I og for seg kunne det også tenkes sammenfall mellom en oppsigelse fra festerens side og innløsningsrett etter f. eks. 50 år etter lovens § 32 tredje ledd, slik at problemstillingen kommentaren gjelder, kunne oppstått på dette grunnlag.

Lovforslaget i NOU 1993: 29 Ny lov om tomtefeste avviker mye fra det som ble vedtatt i 1996. Innløsningsreglene i forslagets § 3-1 andre ledd, § 8-1 første ledd og § 8-2 første ledd gjaldt når ”festetida er ute”. Av § 3-1 andre ledd tredje punktum fulgte at ”[e]r det avtalt at festet skal gjelda til det vert sagt opp av festaren, jf § 2-1 (2) bokstav b), kan innløysingsrett fråskrivast”. Av spesialmerknaden til § 2-1 side 60 venstre spalte fremgår at ”[a]lternativet ”at festet skal gjelda til det vert sagt opp av festaren”, svarar til alternativet ”feste utan tidsavgrensing” i 1975-lova § 6 fyrste punktum i.f. Av høyre spalte fremgår at i disse tilfellene har festeren ”ein i prinsippet alltidvarande rett”. Drøftelsene her synes ikke å gi noe avgjørende bidrag til spørsmålet om forståelsen av gjeldende § 32 første ledd, der kriteriet om at ”festetida er ute” inngår i en helt annen sammenheng med reglene for øvrig.

3.3 Ot.prp. nr. 2 (1974-75) side 71 har merknader til forslaget til 1975-lovens § 10 første ledd første punktum. Her kommenteres ordlyden i § 32 første ledd første punktum om at innløsningsretten inntrer ”tidlegast” når det er gått 50 år av festetiden og ”seinast” når festetiden er ute. Til dette uttaler departementet bl. a. at en avtale om oppsigelsesrett for festeren ikke bør ha den virkning at festeren får rett til å løse inn tomten tidligere enn ellers. Det fremgår også mer generelt at departementet la vekt på at hensynet til grunneieren tilsa en romslig ”ventetid” før innløsning burde kunne kreves: ”Etter framlegget frå departementet vil det vere ro over rettshøvet i meir enn halvparten av festetida (minstetida), og då skulle ein iallfall vere på den trygge sida når det gjeld omsynet til bortfestaren (grunneigaren).”

3.4 Det kan ikke ses holdepunkter i forarbeidene til 1996-loven eller endringsloven i 2004 som tyder på at departementet eller Stortinget tilsiktet en annen rettstilstand på dette punktet enn det som fulgte klart av 1975-lovens § 10 første ledd første punktum. De avvik i ordlyden i de etterfølgende bestemmelsene som gir innløsningsrett når ”festetida er ute” tilsier ikke at en avtalt eller lovfestet oppsigelsesrett for festeren får den virkning at festeren får rett til å løse inn tomten tidligere enn ellers. Så langt spørsmålet gjelder mulig innløsning før det er gått 30 år av festetiden, ville det vært nærliggende å forutsette at en slik adgang ville blitt særlig omtalt i odelstingsproposisjonen, dersom det på noe tidspunkt var tilsiktet å åpne en slik adgang ved de ulike lovendringene. (Departementet ser da bort fra de særegne tilfeller som kunne foreligge hvis avtaler gjort før 1. januar 1976 fastsatte en bestemt festetid som var kortere enn 30 år.)

4. Sluttvurdering. Lovavdelingen legger til grunn at vilkåret i gjeldende lov om tomtefeste § 32 første ledd om at ”festetida er ute”, sikter til utløpet av den festetiden som er bestemt når en festeavtale er tidsavgrenset. Når bortfesteren lovlig sier opp festeavtalen, vil også dette medføre at ”festetida er ute”. Når en festeavtale løper på uavgrenset tid vil dermed vilkåret om at ”festetida er ute” bare være innfridd hvis bortfesteren lovlig sier opp avtalen.

En oppsigelse fra festerens side før en festeavtale løper ut til den tid som er bestemt, vil etter Lovavdelingens vurdering ikke medføre at ”festetida er ute”. Det samme gjelder ved festerens oppsigelse av en festeavtale som løper uten tidsavgrensning. Dette legger vi til grunn gjelder også om avtalen er tidsubestemt fordi den er forlenget etter lov om tomtefeste § 33, jf. § 7 første ledd. (Slik forlengelse etter § 33 kan ha skjedd før (jf. § 34 andre eller tredje ledd), ved eller etter (jf. § 36 tredje ledd) utløpet av en tidligere bestemt festetid for festeforholdet.)

Dette innebærer at en innløsning fra festerens side ikke kan utløses ved en oppsigelse av festeforholdet fra festerens side. Festeren må ved krav om innløsning forholde seg til den bestemte utløpstid for et tidsavgrenset festeforhold, utløp av festetiden som forårsakes av oppsigelse fra bortfesterens side, alternativt til 30 års regelen for å kreve innløsning eller til regelen om at innløsning kan kreves hvert tiende år etter at 30 år av festetiden er gått. Innløsning kan hvert tiende år kreves også om avtalen er tidsubegrenset når den er forlenget etter lovens § 33. Reelle hensyn tilsier derfor ikke at loven tolkes slik at festeren kan foranledige en innløsning ved å si opp avtalen mellom ti års intervallene. En slik adgang ville gitt festeren en valgadgang når det gjelder tidspunktet for innløsning. En slik valgadgang ville vært i dårlig samsvar med regelen om innløsning etter 30 år eller ved bestemte tiårsintervall deretter.

5. Enkelte særlige spørsmål. I og for seg vil et festeforhold som gjelder for en bestemt tid etter den nye loven ikke gå definitivt ut uten skriftlig oppsigelse fra en av partene, se § 10 første ledd. At festeren i et slikt tilfelle er den som sier opp festeforholdet skriftlig senest to år før festetiden er ute, vil ikke hindre at ”festetida er ute” etter § 32 første ledd på den tid som følger av festeavtalen.

Spørsmålet om ”festetida er ute” når festeforholdet er kommet inn i en slik særegen situasjon som er regulert i § 10 første ledd kan være noe mer tvilsomt. Her er situasjonen at den bestemte festetiden er gått ut, men ingen av partene sa opp avtalen skriftlig senest to år før festetiden var ute. Festeforholdet er da direkte etter loven blitt forlenget på oppsigelse, med lik oppsigelsesrett for hver av partene. Hvis festeren i et slikt tilfelle ønsker innløsning vil imidlertid dette være varetatt ved at innløsning kan kreves med de tiårsintervall som følger av § 32 første ledd. Lovavdelingen antar dermed at løsningen ved oppsigelse av festeforholdet fra festerens side etter § 10 første ledd trolig må bli som ved oppsigelse fra festeren etter § 7 første ledd. Oppsigelsen medfører da ikke at ”festetida går ut” og at innløsning kan kreves, siden festeforholdet uten oppsigelsen her ville løpt på ubegrenset tid eller til bortfesteren sa opp festeforholdet.

Vi nevner at i § 36 tredje ledd står en særregel som har betydning for fristen for å kreve innløsning når festetiden er ute. Regelen innebærer at et krav om innløsning basert på at festetiden er ute, på grunnlag av § 36 tredje ledd, kan bli fremsatt av festeren på et senere tidspunkt enn det som følger av § 36 første ledd. Vi nevner for ordens skyld at regelen er underlagt en annen overgangsregel enn de øvrige nye reglene i lovens kapittel VI.

6. Til sist nevner vi at det i siste instans hører under domstolene å ta stilling til de rettsspørsmålene som vi har uttalt oss om.