§§ 32 og 33 - Svar på henvendelse om vedlikeholdsansvar

Vi viser til dine e-poster av 17. og 18. mars 2021 med spørsmål knyttet til vedlikeholdsplikt.    

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om utgifter til gjenoppretting av betongdekke, fliser, varmekabler mv. på baderomsgulv i forbindelse med utskifting av defekt sluk er seksjonseiers eller eierseksjonssameiets ansvar. 

Sameiet må tilbakeføre bygningsdeler som fjernes eller destrueres ved utføring av sameiets vedlikeholdsansvar

Seksjonseieren har vedlikeholdsplikt for bruksenheten, mens sameiet har vedlikeholdsplikten for fellesareal, jf. eierseksjonsloven § 32 og § 33. Om vedlikeholdsplikten for et bestemt areal eller en bestemt bygningsdel tilligger den enkelte seksjonseier eller sameiet, beror derfor i utgangspunktet på om arealet eller bygningsdelen anses for å være del av bruksenheten eller fellesarealet.

Det følger av § 32 andre ledd bokstav f at seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter «sluk i bruksenheten». Seksjonseier skal holde sluk i sin bruksenhet ved like slik at skade på fellesarealer eller andre bruksenheter unngås, og de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Det følger imidlertid av § 32 femte ledd at utskifting av sluk ikke påhviler seksjonseier:

«[v]edlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk …».

I forarbeidene er det drøftet hvem som bør ha ansvar for å vedlikeholde og skifte ut sluk. Departementet konkluderte med at plikten burde påhvile seksjonseieren:

«[s]om gjennomgangen har vist, er det argumenter som tilsier at slukene bør være sameiets reparasjons- eller utskiftingsansvar, og argumenter som taler for at det bør være seksjonseierens ansvar. Muligens, men uten at dette er dokumentert, vil flest vannskader unngås med OBOS' forslag. Samtidig vil en slik regel antagelig generere mange tvister knyttet til om skadeårsaken er noe sameiet har ansvaret for (sluket) eller noe seksjonseieren har ansvaret for (membranen). Departementet ønsker ikke å foreslå en regel som i utgangspunktet ser ut til å kunne bli prosessdrivende og som ikke tillater en seksjonseier å pusse opp badet uten å måtte søke styret. Departementet er følgelig kommet til at seksjonseieren bør ha reparasjons- og utskiftingsansvaret for sluket».^[1]

Stortinget ønsket imidlertid ikke at seksjonseier skulle bære ansvar for utskifting av sluket:

«[k]omiteen vil støtte et forslag framført særlig av NBBL under høringen om at ansvarsforholdet for å skifte sluk ikke bør overføres til den enkelte seksjonseier, slik departementet foreslår. Begrunnelsen er at det ikke er noen grunn til å endre på en ordning som fungerer godt, og at faren for vannskader som rammer flere, kan øke».^[2]

Ansvarsforholdet mellom seksjonseier og sameiet når det gjelder bygningsdeler som må ødelegges for at sluket kan skiftes, er ikke omtalt i innstillingen. Departementet kan heller ikke se at spørsmålet er behandlet i domstolene. I juridisk teori virker det å være lagt til grunn at dersom det er tale om et rehabiliteringsprosjekt, vil seksjonseier måtte dekke kostnader knyttet til membran og fliser mv., mens sameiet dekker kostnadene knyttet til utskiftingen av selve sluket: 

«[i] bokstav f) nevnes både membran og sluk blant det seksjonseieren skal holde ved like, mens unntaket for utskifting i femte ledd bare omfatter sluket. Det betyr at ved en full rehabilitering av et baderom er ansvaret delt: Seksjonseieren må bekoste utskifting av membran og varmekabler, mens sluket er et fellesansvar».^[3]

Ettersom utskifting av sluk nødvendiggjør en tilnærmet «full rehabilitering» av baderommet, kan dette forstås slik at denne kostnadsfordelingen alltid skal legges til grunn. På den annen side kan man forstå det som at dette kun gjelder der hele baderommet skal istandsettes, men ikke der det ikke er planlagt full rehabilitering, men utskiftingen av sluket likevel nødvendiggjør utskifting av baderomgulvet. Departementet har i en tolkningsuttalelse av 19. februar 2019 berørt en liknende problemstilling om fjerning av markterrasser i forbindelse med sameiets vedlikehold av dreneringen:

«[s]ameiet har vedlikeholdsansvaret for drenering i henhold til eierseksjonsloven § 33. Dersom drenering skal utbedres eller skiftes, vil det gjerne oppstå behov for å fjerne eller rive markterrasser, uteboder og andre installasjoner. Eierseksjonsloven sier ikke noe om i hvilken grad sameiet plikter å besørge (og bekoste) tilbakeføring av slike uteinstallasjoner. Departementet antar at vedlikeholdsplikten innebærer at sameiet også må sette i stand (tilbakeføre) det som må fjernes eller rives i forbindelse med utføring av vedlikehold sameiet har ansvaret for. Departementet legger imidlertid til grunn at sameiets tilbakeføringsplikt i utgangspunktet ikke går lenger enn å tilbakeføre en standard markterrasse e.l.».^[4]

Overført på forholdet mellom seksjonseierens vedlikeholds- og utskiftningsplikt for membran, varmekabler, fliser mv., og sameiets utskiftningsplikt for sluket, kan dette tale for at sameiet må istandsette bygningsdelene som må ødelegges for at utskiftingen skal kunne gjennomføres.

Departementet er etter dette kommet til at dersom sluket må skiftes ut, og det ikke er planlagt totalrenovering av baderommet, må sameiet sette i stand (tilbakeføre) det som må fjernes eller rives i forbindelse med utføring av vedlikehold sameiet har ansvaret for. Departementet mener at det i slike tilfeller skal skje et standardhevingsfradrag for bygningsdeler eller installasjoner seksjonseier i utgangspunktet har vedlikeholds- og utskiftingsplikt for. Departementet minner om at det i siste instans vil være domstolene som trekker linjen mellom seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt.

 

 

^[1] Prop.39 L (2016–2017) pkt. 15.4.3.4

^[2] Innst.308 L (2016–2017) pkt. 3.22

^[3] Christian Fr. Wyller, Eierseksjonsloven. Lovkommentar, Juridika (kopiert 22. mars 2021)

^[4] 19/665-2