§§ 5-4 til 5-6 - Borettslags adgang til å samtykke til utleie

Spørsmål om borettslagets adgang til å samtykke til utleie ut over det som
følger av burettslagslova §§ 5-4 til 5-6. Departementet tar ikke stilling i enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet burettslagslova. Spørsmålet besvares derfor på generelt grunnlag.

Vi siterer fra burettslagslova § 5-3:

Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre ut over det som følgjer av §§ 5-4 til 5-6.

Ordlyden tyder på at borettslaget har en generell adgang til å samtykke til at boligen overlates til andre. I forarbeidene gir imidlertid departementet uttrykk for at adgangen bør være begrenset. I Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) uttaler således departementet på side 142-143:

Departementet sluttar seg i hovudsak til forslaget frå utvalet til reglar om overlating av bruken av bustaden til andre. Forslaget frå utvalet har som utgangspunkt at andelseigarane skal bruke bustadene sjølve. Andelseigaren skal ikkje bruke bustaden som eit utleigeobjekt gjennom å overlate bruken av bustaden til andre over lengre tid. Utvalet byggjer her på brukareigeprinsippet.
……… .
Departementet har også vurdert om ein andelseigar skal kunne overlate bruken av bustaden til andre utan særleg grunn for lengre tid enn tre år. Departementet meiner at dersom andelseigarane fritt skal kunne overlate bruken til andre så lenge ein sjølv vil, kan det føre til at bumiljøet blir dårlegare, og det er ingen tent med. Dette er også bakgrunnen for forslaget til Huseiernes Landsforbund om å opne for vidare avgrensingar i retten til utleige gjennom vedtektsføresegner. Departementet er ikkje einig i at eit burettslag skal kunne gå så langt. På den eine sida kan eit burettslag på denne måten opne for full fridom når det gjeld å overlate bruken til andre, på den andre sida kan andre burettslag igjen innsnevre fridommen på ein uheldig måte. Departementet meiner at det beste vil vere at lova uttømmande fastset i kva tilfelle ein kan overlate bruken til andre. 
 
I juridisk teori mener flere forfattere at borettslaget har adgang til å samtykke til mer omfattende utleie enn det som følger av §§ 5-4 til 5-6. I Borettslovkommentaren uttaler så ledes Lilleholt, Wyller og Aagenæs på side 428 og 430:

Det kan tenkes at andelseieren har gitt leieren bedre rettigheter enn han selv har i forhold til laget – for eksempel en fem års kontrakt – men det berører ikke borettslaget. I forhold til laget har andelseieren bare rett til å leie ut i tre år, jf. § 5-5, og leier han ut for lengre tid, er det hans risiko at borettslaget aksepterer dette. …

Har laget i lengre tid godtatt utleie i tre år til alle som ber om det – uten hensyn til om vilkårene i § 5-5 er oppfylt – representerer det en usaklig forskjellsbehandling om det nektes en av andelseierne. … Her må det imidlertid gjøres unntak hvis nektingen representerer en bevisst praksisendring slik at man også i framtiden ikke vil godta utleievirksomhet utover det loven gir rett til.

I Lov og rett i borettslag uttaler Eek, Stormfelt og Lauridsen på side 94:

I tillegg til den lovbestemte retten som andelseierne har kan styret på fritt grunnlag samtykke til en mer omfattende bruksoverlating. Men det er en grense for styrets rett til å gi samtykke selv om den ikke er klart angitt verken i loven eller forarbeidene. Hovedprinsippet om at borettslagsboligen skal være til eget bruk tilsier at styret ikke kan gi ubegrenset rett til bruksoverlating til fysiske personer. Selv om man kan tilfredsstille vilkåret om likebehandling ved å gi alle en ubegrenset rett vil dette være i strid med borettslagets formål.

En alminnelig forståelse av ordlyden i § 5-3 kan tilsi at styret har adgang til å samtykke til at bruken av boligen overlates til andre ut over hva som følger av §§ 5-4 til 5-6. Et viktig formål med reguleringen av bruksoverlating til andre har vært å sikre et brukereieprinsipp i borettslag; dvs. at boligene skal brukes av andelseierne selv, og ikke anvendes som investerings- utleieobjekter. Dette brukereieprinsippet er utledet av at borettslag er en variant av samvirkeforetak, som blant annet kjennetegnes ved samhandling mellom medlemmene (andelseierne). Ut fra en formålsbetraktning kan det derfor stilles spørsmål om bestemmelsen må tolkes innskrenkende, slik at det ikke skal være fritt frem for styret å godkjenne utleie ut over det andelseieren åpenbart har rett til etter burettslagslova §§ 5-4 til 5-6. Departementet er ikke kjent med at spørsmålet om styrets rett til å samtykke til utleie ut over nevnte bestemmelser har vært oppe for domstolene. I forarbeidene uttaler departementet at hensynet til bomiljøet og brukereieprinsippet tilsier at loven uttømmende fastsetter i hvilke tilfeller en kan overlate bruken til andre. I juridisk teori synes Lilleholt, Wyller og Aagenæs å forutsette at laget kan gi sin aksept til utleie utover det som følger av §§ 5-4 til 5-6. Forfatterne behandler riktignok spørsmålet sammen med en annen problemstilling, nemlig ut fra et likebehandlingsprinsipp. Også Eek, Stormfelt og Lauridsen legger til grunn at styret kan tillate bruksoverlating ut over det som følger av §§ 5-4 til 5-6, samtidig som disse hevder at brukereieprinsippet tilsier at styret ikke kan gi ubegrenset rett til bruksoverlating til fysiske personer.

Under henvisning til ovennevnte momenter antar departementet at styret må ha rett til å tillate utleie ut over det som følger av burettslagslova § 5-4 til 5-6, men at formålet med reguleringen av brukereieprinsippet i loven likevel må sette en grense for styrets rett til å tillate slik utvidet utleie. Departementet har da særlig lagt vekt på at lovens ordlyd vanskelig kan forstås på annen måte, og at legalitetsprinsippet innebærer at et forbud mot ytterligere utleie måtte kommet tydeligere frem direkte i lovbestemmelsen. I hvilken utstrekning brukereieprinsippet begrenser styrets rett til å tillate andelseiere utleie ut over det som følger av burettslagslova §§ 5-4 til 5-6 må eventuelt avgjøres av domstolene.