§§ 6-1 og 5-1 Departementet svarer på spørsmål om krav til bolignummer ved tinglysning av andeler i borettslag

Vi viser til din e-post av 3. mai 2021 med spørsmål knyttet til tinglysing av borettslagsandeler.    

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet borettslagsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om Kartverket kan nekte tinglysing av andeler i borettslag dersom det ikke er opprettet bolignummer for samtlige andeler.

Bruksenhetsnummer skal angi hvilken bolig som er knyttet til borettsandelen

Ved registrering av dokumenter som gjelder andeler i borettslag etter borettslagsloven ​kapittel 6, er Kartverket tinglysingsmyndighet, jf. tinglysingsloven § 1 første ledd andre punktum. Det følger av tinglysingsloven § 8 at et dokument kan nektes tinglyst når det er utydelig eller uklart så det er tvilsomt hvordan det skal føres inn i grunnbok. Ifølge Ot.prp. 9 (1935) vil det typisk være hvis det er uklart hvilken eiendom (registerenhet) det gjelder. Med hjemmel i blant annet borettslagsloven § 6-1 er det fastsatt forskrift om tinglysing. Av forskriftens § 2 første ledd bokstav f. følger det at:

«[v]ed papirbasert tinglysing av følgende dokumenttyper i grunnboken skal det benyttes standardisert oppsett fastsatt av Statens kartverk:

…

f. Registrering av andel i borettslag».

Forskriften viderefører delvis den tidligere forskrift om standardisert oppsett for blanketter til tinglysing. Forskriftens formål er å definere de nærmere krav til de innsendte dokumentene. Etter denne forskriftens § 8 var det av departementet fastsatt at ved registrering av andeler i borettslag skulle innsender angi bolig ved andelsnummer, organisasjonsnummer og boligadressenummer. Den som forlanger tinglysing av borettsandel, må benytte det aktuelle standardiserte oppsettet.  Ordning med blankettforskrift fastsatt av departementet er avviklet til fordel for en hjemmel for Kartverket til å bestemme det samme. Kartverket har med hjemmel i forskriften fastsatt «Skjema for tinglysing av andelar i burettslag». Under skjemaets punkt 4 Andel, skal det fylles ut et felt markert «Bruksenhetsnr.».

Tilsvarende er det forutsatt i matrikkelregelverket at bolig tilknyttet borettsandel skal identifiseres med et boligadressenummer. Det følger av matrikkelloven § 21 første ledd at kommunen er adressemyndighet, og «fastset offisiell adresse». I forarbeidene er det angitt at:

«[o]ffisiell adresse er samansett av gate-, veg-, gangveg- eller områdenamn, pluss hus- eller oppgangsnummer, eventuelt også ein bokstav, f.eks. «Bakkevegen 29B». I tillegg har kvar enkelt bustad i bygningar med fleire bustader eige bustadnummer».^[1]

I matrikkelforskriften § 50 femte ledd første punktum er det fastsatt at:

«[d]ersom flere boliger (leiligheter eller hybler) har samme vegadresse, skal hver bolig gis et eget bruksenhetsnummer».

I et borettslag deler som oftest flere av borettslagsboligene veiadresse, og borettslagsboliger skal dermed forutsetningsvis angis ved et eget bruksenhetsnummer ved tinglysing av borettsandel.

Oppholdsrom som fungerer som bolig tilknyttet borettsandel kan tildeles bruksenhetsnummer

Ordlyden «leiligheter eller hybler», jf. matrikkelforskriften § 50 femte ledd første punktum, taler for at enheten må kunne benyttes som permanent oppholdssted for at den kan tildeles et bruksenhetsnummer. I føringsinstruks for matrikkelen pkt. 6.1.6 Definisjon av bolig, er leilighet og hybel definert slik:

«[e]n leilighet er en bolig med minst ett rom og kjøkken. En hybel er et rom med egen inngang beregnet som bolig for en eller flere personer, som har adgang til vann og toalett uten at det er nødvendig å gå gjennom en annen bolig».

Den nedre grensen for boliger som kan tildeles bruksenhetsnummer, er altså et oppholdsrom som fungerer som bolig for en eller flere personer, og som har egen inngang og tilgang til vann og toalett fra fellesareal eller tilgrensende eiendom. Det er ikke lovpålagte minstekrav til borettslagsboliger, slik som for boligseksjoner, jf. eierseksjonsloven § 7 tredje ledd. Slik departementet ser det, kan man ikke med hjemmel i borettslagsloven § 5-1 legge til grunn strengere kvalitetskrav for borettslagsboliger for å tildeles bruksenhetsnummer enn det som følger av matrikkelforskriften og føringsinstruksen. 

Departementet mener etter dette at bruksenhetsnummer kan tildeles oppholdsrom i borettslag som fungerer som bolig for en eller flere personer, og som har egen inngang og tilgang til vann og toalett fra fellesareal eller tilgrensende eiendom. Departementet understreker at det er domstolen som i siste instans avgjør Kartverkets kompetanse til å nekte tinglysing av borettsandeler.  

 

^[1] Ot.prp.nr.70 (2004–2005) s. 185