§ 7 - Kan kommunen stille krav til hvordan parkeringsplasser organiseres?

Vi viser til tidligere korrespondanse i saken angående organisering av parkering i et kombinert sameie (bolig og næring). Spørsmålet i saken gjelder om parkeringsareal som (også) skal tjene en samleseksjon bolig, kan være tilleggsdel til samleseksjon næring.

Som nevnt i vårt brev 16. mars 2018, tar departementet ikke stilling til enkeltsaker. Vi kan derfor ikke svare på om Narvik kommune har hjemmel til å avslå den aktuelle seksjoneringssøknaden. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, herunder eierseksjonsloven.

Eierseksjonsloven fastsetter vilkårene for seksjonering
Eierseksjonsloven er i hovedsak en privatrettslig lov. Den gir eieren rett til å dele opp eiendommen i flere bruksenheter som tilsammen utgjør et eierseksjonssameie. Eierseksjonsloven har imidlertid også et offentligrettslig tilsnitt. Dette gjelder særlig reglene om hvordan eierseksjoner opprettes. Det offentliges rolle inntrer når kommunen skal behandle seksjoneringssøknaden og påse at seksjoneringen oppfyller vilkårene i eierseksjonsloven. Kommunen skal behandle søknaden om seksjonering og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker etter at søknaden er mottatt, jf. eierseksjonsloven § 14. Eventuell tid som går med til retting av søknaden fører til at fristen forlenges tilsvarende.

Lovens § 7 inneholder de materielle vilkårene for seksjonering. Søker (hjemmelshaver) har krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom dersom vilkårene i § 7 er oppfylt, jf. bestemmelsens første ledd.

Vilkår: Tilstrekkelig parkeringsareal
Eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav d setter som vilkår at:

«… det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen.»

Regulering av parkering i dagens eierseksjonslov er ny i forhold til den tidligere 1997-loven.

Bestemmelsen inneholder etter ordlyden ikke krav til at parkeringsarealet (parkeringsplassene) må organiseres på en bestemt måte. Bakgrunnen for lovendringen var et ønske om å legge til rette for mer fleksible løsninger for organisering av parkeringsareal. I forarbeidene beskrives lovendringen slik:

«Departementet foreslår at kommunen i seksjoneringssaken bare skal kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, og at det for øvrig skal være opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres. Forslaget svarer til den praksisen Oslo kommune fører i dag.» (Prop. L (2016-2017) pkt. 9.9.4.5)

I forarbeidene er det i samme punkt inntatt en beskrivelse av praksisen til Oslo kommune:

"Oslo kommune svarte at den i sin skjønnsutøvelse legger vekt på om sameiet tilfredsstiller kravene til antall parkeringsplasser i reguleringsplanen. Kommunen bryr seg ikke om parkeringsarealene organiseres som fellesareal, som tilleggsdeler til seksjoner eller som én eller flere næringsseksjoner (der også andre enn beboerne kan kjøpe eller leie plass) så lenge antallet plasser totalt møter planens krav."

Forarbeidene viser dermed klart at meningen med bestemmelsen i eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav d har vært å unngå at kommunen legger seg borti organiseringen av parkeringsplassene internt i sameiet. De skal kun kontrollere at det i sameiet opprettes det antall parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever.

Nærmere om ulike måter å organisere parkeringsareal på
Forarbeidene(1) beskriver flere ulike måter å organisere parkeringsareal på (se også veileder til eiersekjonsloven):

• Fellesareal
• Én (eller flere) næringsseksjon(er)
• Tilleggsdel (til bolig- eller næringsseksjon(er))
• Anleggseiendom

En seksjon (bruksenhet) skal alltid bestå av en hoveddel, og kan også ha tilleggsdeler, jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav b annen setning.

Utgangspunktet er at en seksjonseier har enerett til å bruke den bruksenheten han eier (både hoveddel og eventuelle tilleggsdeler), jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav b første setning. Som eier kan man gi bruksrett til andre. En eier av en næringsseksjon kan for eksempel overlate bruken (med eller uten vederlag) av tilleggsdeler (f.eks. en garasjeplass) til eier av en boligseksjon.

For det tilfelle at parkeringsplassene seksjoneres som næringsseksjoner uttales i forarbeidene at disse kan «… eies av utbygger selv eller noen han selger seksjonen til, noen av seksjonseierne eller alle seksjonseierne i fellesskap» (Prop. L (2016-2017) pkt. 9.9.4.5).

Eierseksjonsloven krever altså ikke at parkeringsarealet skal være organisert slik at seksjonseierne som skal bruke parkeringsplassene også eier disse. Departementet mener de samme hensyn (muligheter) som gjelder for rene næringsseksjoner også må gjelde tilleggsdeler. Resultatet av organiseringen vil være lik i begge tilfeller – ved at det er mulig å tilrettelegge for at også andre enn eieren får mulighet til å bruke parkeringsplassene.

Departementet bemerker at lovforarbeidene klart forutsetter at utbygger sikrer at parkeringsplassene rent faktisk sikres/gjøres tilgjengelig for de seksjonene de er ment å tjene, jf. blant annet uttalelse om at utbyggeren kan velge mellom flere alternativer når han skal «fordele parkeringsplasser» (2). Den økte friheten for utbygger til å organisere parkeringsplassene er derfor ikke ment å gi utbygger mulighet til å opprette parkeringsplasser som næringsseksjoner, for så å selge disse til utenforstående i strid med plangrunnlag eller byggetillatelse. Dette er likevel ikke en del av det kommunen skal kontrollere som seksjoneringsmyndighet i saken. Kommunen kan imidlertid som plan- og bygningsmyndighet, og med hjemmel i plan- og bygningsloven, både føre tilsyn og følge opp ulovligheter dersom krav som er stilt til parkering i plangrunnlaget og/eller byggetillatelsen ikke blir oppfylt.

Oppsummering
Eierseksjonsloven fastsetter at det skal være «tilstrekkelig parkeringsareal» i henhold til byggetillatelsen. Kommunen som seksjoneringsmyndighet kan derfor ikke stille krav til hvordan parkeringsplassene i sameiet organiseres. Dette innebærer at kommunen ikke har hjemmel til å nekte seksjonering på dette grunnlag, så lenge sameiet som sådan har (minst) det antall parkeringsplasser som følger av plangrunnlag/byggetillatelse.


Kopi:

Narvik kommune

1 Prop. L (2016-2017) pkt. 9.9.4.5 (s. 66) og s. 152

2 Prop. L (2016-2017) pkt. 9.9.4.5 (s. 66)