§ 7 Departementet svarer på spørsmål om felles teknisk rom og tilkomstareal til parkeringsplass må seksjoneres som fellesareal

Vi viser til din e-post av 17. februar 2020 med spørsmål knyttet til seksjonering.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven (esl.). Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Vi forstår henvendelsen slik at det er spørsmål knyttet til hvilke arealer som må seksjoneres til fellesareal, og om tinglyst erklæring på seksjon kan tre i stedet for seksjonering til fellesareal.

Eierseksjonsloven § 7

Eierseksjonsloven § 7 inneholder de materielle vilkårene for seksjonering. Søker (hjemmelshaver) har krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom dersom vilkårene i § 7 er oppfylt, jf. bestemmelsens første ledd.

Det følger av § 7 annet ledd at:

"… arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven​ er avsatt til felles uteoppholdsareal, seksjoneres til fellesareal".

Av forarbeidene til bestemmelsen (Prop. 39 L (2016-2017) s. 153) følger det at:

"… noen deler av eiendommen alltid må være fellesareal. Disse delene kan med andre ord aldri inngå i noen seksjon".

Arealer som omfattes av kategoriene i § 7 annet ledd kan følgelig ikke seksjoneres til annet enn fellesareal. Dette gjelder selv om seksjonseiere får tinglyst bruksrett til arealet.

Felles teknisk rom

Spørsmålet er om felles teknisk rom er et areal "seksjonseiere trenger tilgang til ", jf. esl. § 7 annet ledd.

Lovens ordlyd sier ikke noe om hvilke arealer som omfattes. Vurderingstemaet er om det er nødvendig med felles tilgang. Av forarbeidene (Prop. 39 L (2016-2017) s. 153) fremgår følgende eksempler på slike areal:

"[f]ørst og fremst er det tale om atkomstarealer, herunder inngangspartier og korridorer – både ute og inne. Heis er også eksempel på en del av eiendommen som må være fellesareal. Også søppelrom og andre arealer som alle seksjonene trenger adgang til, skal være fellesareal".

Forarbeidene omtaler primært arealer som brukes til å ta seg inn og ut av eierseksjonssameiet og eierseksjonen, samt søppelrom. Dette er arealer som er til daglig bruk for beboerne på eiendommen. Eksemplene er imidlertid ikke uttømmende, og det kan derfor tenkes andre arealer/installasjoner som er nødvendig til bruk for andre seksjonseiere.

Hvorvidt et "felles teknisk rom" er et areal seksjonseierne trenger tilgang til, beror på hvilke installasjoner som er plassert i rommet. Departementet har i tolkningsuttalelse av 12. november 2012 tatt stilling til problemstillingen vedrørende inntakskabel for strøm, jf. esl. 1997 § 6 annet ledd tredje punktum første del (videreført i esl. § 7 annet ledd). Departementet konkluderte med at inntakskabel for strøm ikke behøver å lokaliseres på fellesareal. Videre har departementet i tolkningsuttalelse av 14. februar 2020 konkludert med at hovedstoppekran for vann må lokaliseres på fellesareal. Departementet la i denne uttalelsen vekt på skadepotensialet ved vannlekkasjer, og det medfølgende behovet seksjonseiere har til uhindret tilgang til stoppekranen i slike situasjoner.

Departementet kan ikke på generelt grunnlag ta stilling til hvorvidt et "teknisk rom" må seksjoneres til fellesareal.

Tilkomst til parkeringsplasser

Spørsmålet er om tilkomstarealet til parkeringsplasser er arealer "seksjonseiere trenger tilgang til". I Veileder til eierseksjonslovens offentligrettslige regler punkt. 2.2 uttaler departementet følgende om parkeringsplasser seksjonert til næringsformål:

"Parkeringsplassene kan også organiseres som én (eller flere) næringsseksjon(er). Seksjonen må ha atkomst fra fellesarealene eller direkte fra naboeiendom. Det må med andre ord være mulig å nå seksjonen uten å passere andre bruksenheter, men det ikke er noe krav om separat innkjøring til hver seksjon" (vår utheving). 

Departementet mener etter dette at tilkomstareal til parkeringsplasser organisert som næringsseksjoner må seksjoneres til fellesareal.