§§ 7 og 11 - Svar på henvendelse om reseksjonering

Vi viser til din e-post av 15. juni 2021 med spørsmål knyttet til reseksjonering.    

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Du spør om det ved reseksjonering, som følge av utvidelse av sameiet og omgjøring av fellesareal og næringsseksjoner til boligseksjoner, er krav om at sameiebrøken beregnes etter eksisterende fordelingsnøkkel. Du spør også hvem som må samtykke hvis sameiebrøken skal utregnes etter en alternativ fordelingsnøkkel og om kommunen kan avslå seksjoneringssøknaden fordi det ikke er vedlagt plantegninger som viser alle arealer i bygningen.

Reseksjonering ved omgjøring og påbygging krever samtykke fra minst to tredjedeler av årsmøtet

Slik departementet forstår henvendelsen, er det tale om et kombinert eierseksjonssameie (boligseksjoner og næringsseksjoner), som skal utvides ved at eksisterende næringsseksjoner og deler av fellesareal omgjøres til boligseksjoner. Sameiet skal også påbygges og utvides med nye boligseksjoner.

Departementet bemerker at omgjøring fra næring- til boligseksjoner, omgjøring fra fellesareal til boligseksjoner og påbygging krever samtykke fra to tredjedeler av årsmøtet, jf. henholdsvis eierseksjonsloven §§ 49 andre ledd bokstav d, 49 andre ledd bokstav b og 49 andre ledd bokstav a. Større utbygging av sameiet vil også kunne kreve enighet, jf. § 51 bokstav c.

Endring av fordelingsnøkkel krever enighet

Det følger av § 7 første ledd bokstav b at hver seksjon skal ha en «fast sameiebrøk». Begrepet «sameiebrøk» er definert i § 4 første ledd bokstav i som:

«… seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet».

Sameiebrøken skal altså reflektere seksjonseierens eierandel, men loven sier ingenting om hvordan brøken skal fastsettes. Den som seksjonerer, kan fastsette brøken etter ulike kriterier. Som oftest brukes bruksenhetenes areal som fordelingsnøkkel, men man kan fastsette brøken etter andre prinsipper, som for eksempel verdiforholdet. Det følger av § 29 første og andre ledd at:

«[k]ostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

Dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn den som følger av første ledd». 

Lovens løsning er at felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, jf. første ledd. Det følger av andre ledd at endring av fordelingsnøkkelen krever tilslutning fra samtlige seksjonseiere. Dette gjelder tilsvarende ved reseksjonering som følge av påbygging og omgjøring av fellesareal og næringsseksjoner til boligseksjoner. Dersom man ønsker å fastsette ny utvidet brøk etter et annet fordelingsprinsipp enn areal, må samtlige seksjonseiere samtykke.

Søker skal vedlegge plantegninger som angir areal

Det følger av § 11 andre ledd bokstavene b og c at søknaden skal vedlegges situasjonsplan og plantegninger av bygningen(e). Hensikten med kravet er at kommunen skal kunne identifisere de enkelte bruksenhetene i forhold til hverandre og til fellesarealene. Det er kommunen, ikke hjemmelshaver, som skal lage de endelige tegningene for oppdelingen, jf. § 13. Av forarbeidene^[1] følger det imidlertid at hvis kommunen må gjøre endringer som er mer enn rent fremstillingstekniske, må den forelegge det endelige materialet for søkeren før det sendes til tinglysing. Kommunen kan for eksempel ikke uten samtykke fra søkeren endre på størrelsen eller innholdet i bruksenhetene.

Departementet mener at rollefordelingen mellom kommunen og søker tilsier at situasjonsplan og plantegninger som vedlegges seksjoneringssøknaden må være så gode at kommunen kan fastslå arealene i bygningen, inkludert fellesareal. Dette harmonerer også med § 22, som gir kommunen hjemmel til å pålegge reseksjonering av eiendom som seksjoneres før den er ferdig utbygd dersom det viser seg at det er «avvik av betydning» mellom det seksjonerte og de ferdige bruksenhetene. Større arealavvik vil være avvik av betydning, og selv om det i forarbeidene^[2] er antydet at arealavvik bør være mer enn ti prosent, er det neppe avgjørende.

Ettersom ufullstendige plantegninger kan rettes, skal kommunen sette en frist for søker til å foreta retting, jf. § 12 første ledd tredje punktum.

 

^[1] Prop.39 L (2016–2017) s. 158

^[2] Prop. 39 L (2016–2017) s. s. 163