§ 7 - Svar på spørsmål om krav til samsvar mellom seksjonens bruksformål og arealplanformål etter eierseksjonsloven § 7

Vi viser til e-poster av 27. april og 24. mai 2023. Du viser til eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav g, og spør om kommunen kan nekte seksjonering av utearealer til boligseksjoner i arealformål LNFR. Videre viser du til at den aktuelle eiendommen ligger i 100-metersbeltet mot sjø. Du spør om dette kan anses som «felles uteoppholdsareal» og om kommunen kan nekte tilleggsdel i grunn til seksjonene etter eierseksjonsloven § 7 andre ledd.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, herunder eierseksjonsloven. Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav g

Eierseksjonsloven er i hovedsak en privatrettslig lov. Den gir eier rett til å dele opp eiendommen i flere bruksenheter som tilsammen utgjør et eierseksjonssameie.

Eierseksjonsloven har imidlertid også et offentligrettslig tilsnitt. Dette gjelder særlig reglene om hvordan eierseksjoner opprettes. Det offentliges rolle inntrer når kommunen skal behandle seksjoneringssøknaden og påse at seksjoneringen oppfyller vilkårene i eierseksjonsloven.

Lovens § 7 inneholder de materielle vilkårene for seksjonering. Søker (hjemmelshaver) har krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom dersom vilkårene i § 7 er oppfylt, jf. bestemmelsens første ledd. Det følger av § 7 første ledd bokstav g at:

 «[e]n søker har krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom dersom
...

g) det er fastsatt om den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring og bruksformålet er i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til.»

«Bolig» kan være både helårsbolig og fritidsbolig. «Næring» omfatter alle andre formål enn bolig, og seksjonen kan brukes til helt andre formål enn det man i naturlig språklig forstand forbinder med næringsvirksomhet, jf. Prp. 39 L (2016-2017) s. 152. Som det fremgår av bestemmelsen, skal kommunen ved behandlingen av en seksjoneringssøknad kontrollere at det er samsvar mellom det hjemmelshaver oppgir at den enkelte seksjon skal brukes til og gjeldende arealplanformål – med mindre det er gitt tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen. Tillatelse til annen bruk kan for eksempel være gitt i form av bruksendringstillatelse eller dispensasjon fra arealplanformålet. Videre kan bruken være etablert før arealplanen ble vedtatt, slik at planformålet ikke er bindende for bruken, jf. Ot.prp. nr.33 (1995–96) s. 30. 

Vilkåret om samsvar innebærer eksempelvis at i et område regulert til boligformål, vil det ikke kunne etableres seksjoner til næringsformål. I tilfeller hvor kommunen – uavhengig av planformålet – har gitt en særskilt tillatelse til bruk av en eiendom, er det den konkrete tillatelsen som er avgjørende for hvilke seksjoner som eventuelt kan etableres. Kommunen skal som seksjoneringsmyndighet kun påse at det seksjoneringsformål som er oppgitt av eier (bolig eller næring), samsvarer med arealplanformålet.

«Bruksformålet» til «den enkelte seksjon»

Ordlyden «bruksformålet» til «den enkelte seksjon» taler for at kommunen kun skal vurdere seksjoneringsformålet til den enkelte bruksenhet opp mot arealplanformålet. En bruksenhet består av en hoveddel og kan også ha tilleggsdeler, jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav b annen setning. En tilleggsdel er definert som «de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel», jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav d. Et uteareal som skal inngå i bruksenheten som tilleggsdel, regnes altså som del av seksjonen og må – i likhet med hoveddelen – oppfylle vilkårene for seksjonering etter eierseksjonsloven § 7.

Ordlyden «bruksformålet» til «den enkelte seksjon» taler videre for at kommunen ikke skal vurdere fellesarealene til eiendommen opp mot arealplanformålet. Vi viser til at fellesareal er «de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene», jf. eierseksjonsloven § 4 bokstav e. Forutsatt at bruksformål(ene) i seksjoneringssøknaden samsvarer med tillatt bruk etter plan- og bygningsloven (plan eller vedtak), og eierseksjonslovens øvrige vilkår er oppfylt, har søker et rettskrav på seksjonering. I avgjørelse inntatt i TOSLO-2012-175820 legger retten til grunn at inngrep i seksjoneringsretten (avslag) omfattes av legalitetsprinsippet, og viser til at det er strenge krav for en utvidende eller analogisk tolkning av loven. Departementet kan ikke se at det er rom for en utvidende tolking av bestemmelsen i eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav g. Det innebærer at kommunen kun skal påse at bruksformålet til bruksenhetene samsvarer med arealplanformålet eller annen tillatt bruk – ikke fellesarealene.