§ 9-2 tredje ledd - Departementet svarer på spørsmål om opphør av tidsbestemt leieavtale

Vi viser til dine e-poster av 3. februar 2020 med spørsmål om tilfeller hvor leietaker blir boende etter utløpet av en tidsbestemt leieavtale.

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger av lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet husleieloven (husl.). Dine spørsmål vil derfor bli besvart på generelt grunnlag.

Vi forstår det første spørsmålet slik at du lurer på hva som skjer dersom utleier og leietaker avtaler at leietaker kan bli boende i leiligheten etter utløpet av en tidsbestemt leieavtale, og leietaker sier opp den nye avtalen og flytter innen tre måneder. Det andre spørsmålet forstår vi slik at du lurer på hva som skjer hvis leietaker blir boende etter utløp av en tidsbestemt leieavtale, og som følge av oppsigelsestid blir boende utover tremånedersfristen.

Husleieloven § 9-2 tredje ledd

Utgangspunktet i norsk avtalerett er at avtaler skal holdes slik de er inngått. Dette innebærer at leietaker skal fraflytte leieobjektet innen den avtalte sluttdato for leieforholdet. Konsekvensen av å bli boende etter utløpt tidsbestemt leieavtale følger av husl. § 10-3 første ledd. Utleier kan etter denne bestemmelsen avkreve leietaker et "vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører". Ved å fortsette å bo i leieboligen etter utløpt leieavtale er leietaker i mislighold, og utleier kan i ytterste konsekvens begjære tvangsfravikelse jf. tvangsl. § 13-2 bokstav b) eller e).

Husleieloven har imidlertid en spesialbestemmelse som regulerer leieforhold hvor leietaker fortsetter å bo i leieboligen etter utløpet av den tidsbestemte leieavtalen, fortsetter å betale leie og utleier ikke foretar seg noe. Det følger av husl. § 9-2 tredje ledd at

"[f]ortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder^​ etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt".

I forarbeidene (Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 197) oppsummeres konsekvensene av dette slik:

"Konsekvensen av at leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter avtalt opphørsdag uten at utleieren sender en skriftlig flytteoppfordring, er at avtalen går over til å bli tidsubestemt. I dette ligger det at utleieren må si opp avtalen med vanlig frist, og leieren får vanlig oppsigelsesvern".

Avtalen vil altså bli omdannet til en tidsubestemt leieavtale, uten at det foreligger noen avtale mellom leietaker og utleier om endring av den utløpte tidsbestemte avtalen.

Leietakers adgang til å si opp det nye tidsubestemte leieforholdet vil reguleres av husl. § 9-6 første ledd jf. § 9-4. Leietakers oppsigelsesfrist er tre måneder. Utleiers adgang til å si opp leieforholdet vil reguleres av husl. § 9-5 jf. § 9-8.

Muntlig inngåelse av ny tidsubestemt leieavtale

Etter utløpet av den opprinnelige tidsbestemte leieavtalen, kan leietaker og utleier inngå ny avtale. Dersom partene muntlig avtaler en ny tidsubestemt leieavtale etter utløpet av den opprinnelige tidsbestemte avtalen, kommer ikke § 9-2 tredje ledd til anvendelse.

Forholdet mellom leietaker og utleier vil da reguleres av den nye muntlige, tidsubestemte leieavtalen. En muntlig avtale er like bindende som en skriftlig, og begge parter kan kreve at en muntlig avtale settes opp skriftlig jf. husl. § 1-4 annet punktum.

Leietakers adgang til å si opp det nye tidsubestemte leieforholdet, og hvilken oppsigelsestid som gjelder, vil reguleres av den muntlige avtalen. Dersom det ikke er avtalt noe om dette, vil leietaker kunne si opp med tre måneders oppsigelsestid jf. husl. § 9-6 første ledd jf. § 9-4. 

Skriftlig oppsigelse i tremånedersperioden jf. husl. § 9-2 tredje ledd

En leietaker som fortsetter å bo i leieboligen etter utløpt leieavtale, er i mislighold.

Leietaker har dermed ingen oppsigelsesadgang i tremånedersperioden etter utløpt tidsbestemt leieavtale som fremgår av husl. § 9-2. Bestemmelsen er en spesialregulering av de tilfellene hvor utleier ikke skriftlig formidler at leietaker må flytte ut etter utløpt tidsbestemt leieavtale, men gir ikke leietaker utvidede rettigheter i tremånedersperioden.

Det er dermed vanskelig å se at problemstillingen du skisserer vil kunne materialisere seg. Dersom utleier likevel aksepterer en "oppsigelse" av det tidsbestemte leieforholdet etter at dette har utløpt, kan imidlertid dette etter forholdene anses som en tilleggsavtale som gir leietaker en rett til å bli boende ut den avtalte oppsigelsestiden, men ikke lenger.