§ 9-3 Om saklig grunn til å inngå avtaler om korttidsleie – boliger for spesielle målgrupper

Dato: 24.01.07
Saksnummer: 07/193-2 KHH

Det vises til Deres e-post av 11. januar.

1. Problemstilling
Slik vi forstår Dem, har xx kommune overtatt en del boliger som vurderes utleid til pleietrengende, sosialklienter, rusmisbrukere og andre vanskeligstilte. Det kan imidlertid ta litt tid før planene iverksettes. I mellomtiden ønsker kommunen å tilby boligene på det åpne leiemarkedet og inngå leiekontrakter på markedsmessige vilkår.

For å kunne fristille boligene så snart det er klart for bruk i henhold til opprinnelig formål, ønsker Dere å inngå tidsbestemte leiekontraktene av ett, eventuelt ett halvt års varighet. Deres spørsmål er om husleieloven åpner for slike tidsbestemte leiekontrakter.

Vi vil understreke at departementet ikke konkluderer i enkeltsaker. Vi tolker det relevante regelverket på ett generelt grunnlag.

2. Redegjørelse
Husleieloven § 9-3 regulerer adgangen til å inngå tidsbestemte kontrakter. Bestemmelsen lyder som følger:

§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig 
Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år.  Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom:
a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller
b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått.

Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

For xx kommune er det bestemmelsen i første ledd bokstav b som er aktuell.

Spørsmålet er om det kan være saklig grunn for å inngå korttidskontrakter i en periode at boliger senere skal leies ut til pleietrengende og andre vanskeligstilte på boligmarkedet. Lovens ordlyd ”en annen saklig grunn” tyder på at det må foreligge en grunn for tidsavgrensning. Ordlyden er imidlertid ikke klar på hva som kan være saklig grunn. Hovedregelen om at en tidsbestemt leieavtale skal inngås for tre år, tilsier at det ikke er kurant å si at det foreligger saklig grunn. Det er uttalelser i lovens forarbeider i forhold til hva som skal anses som saklig grunn etter denne bestemmelsen. Det kan siteres følgende fra Ot. prp. nr. 82 1997-98 på side 198:

[U]tleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel på saklige grunner kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges eller at utleieren har helt konkrete planer om å selge den (uten påhefte av leieretten). Utvalget forutsetter at vurderingen på dette punkt skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket. (egen utheving)

Ut fra forarbeidene antas det på generell basis at en kommunes helt konkrete planer om å leie ut boliger til pleietrengende og andre vanskeligstilte på boligmarkedet kan være saklig grunn for en tidsavgrensning. Vi vil understreke at normen er streng. Dette følger både av lovens ordlyd og forarbeidene til loven, jf. ”det skal ikke være kurant å påberope seg unntaket”. I henhold til forarbeidene må planene være ”helt konkrete”. Det er altså ikke tilstrekkelig å ha generelle planer om fremtidig bruk av boligene. Spørsmålet om saklighetskriteriet er oppfylt, må avgjøres etter en konkret vurdering i hver enkelt sak. Ved tvil vil det være opp til domstolene å vurdere regelens nærmere innhold opp mot den aktuelle sakens faktum.

Dersom det foreligger saklig grunn for tidsavgrensningen, skal leier i avtalen skriftlig gjøres kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet skal ved utløpet av den avtalte leietid brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Det er viktig å være klar over at dersom en tidsbestemt leieavtale for bolig er inngått i strid med bestemmelsene i husleieloven, skal avtalen anses som tidsubestemt.